Страхование недостроенного жилья: рискуют все
13.01.09
Страхование жилой недвижимости в процессе строительства — классический пример несогласованности теоретически выгодного для всех сторон вида страхования с практикой украинского рынка страхования
С точки зрения затрат покупка квартиры на начальной стадии строительства — самое выгодное вложение денег в недвижимость. Но кто даст гарантии, что строительство будет завершено в срок и приобретатель получит законно оформленное право собственности на купленное жилье? И вот тут страховка выполняет свою первостепенную роль — защищает
Главный риск при страховании — это риск потери значительных средств при наступлении страхового случая. Дело в том, что рост цен на недвижимость, а также растущая инфляция не дадут возможности получить по страховке сумму, достаточную для вложения в другое альтернативное жилье. Поэтому в случае потери недостроенного жилья для покупки другого придется докладывать собственные средства, причем в значительном размере.
Размер страхового взноса зависит от тарифов страховой компании, количества застрахованных рисков и индивидуальных особенностей застрахованного лица и, как правило, колеблется в размере 1,5-5% от суммы денежных вложений.
К тому же, страховка позволит бесплатно проверить благонадежность застройщика. Солидная страховая компания не возьмется страховать сомнительный объект и перед заключением договора страхования проверит всю необходимую документацию и, разумеется, финансовую состоятельность застройщика. Поэтому лучше не обращаться в страховую фирму, созданную при заемщике, как правило, наспех, и существующую, обычно, на средства застройщика.
Какие же риски в основном принято страховать?
Для дольщиков, частных соинвесторов - это банкротство компании-застройщика, возможность двойной продажи, нарушение сроков выполнения строительных работ и затягивание сдачи в эксплуатацию объекта строительства, разрушение или повреждение здания вследствие аварии, пожара, взрыва и иных бедствий, всевозможные виды мошенничества, в том числе подделка документов и др. Кроме того, существует так называемое титульное страхование, страхование права собственности. Ряд банков требует от заемщика застраховать здоровье и жизнь, как его собственные, так и лиц, чьи средства используются при погашении кредита и процентов по нему.
Но в реальности в нашей стране частные инвесторы страхуют недостроенное жилье, как правило, только по требованию банка-заемщика. По собственной же воле пытаются застраховать недостроенное жилье единицы.
Это может быть страхование объекта строительства от, скажем, стихийных бедствий или иных природных факторов, страхование финансовых рисков застройщика и страхование финансовых рисков инвестора. Страхование финансовых рисков инвестора строительства принципиально ничем не отличается от страхования любых других финансовых рисков и, несмотря на отсутствие полноценной законодательной базы для осуществления такого страхования, оно возможно и реализуемо. Другой вопрос, что стоимость такогo страхования, учитывая ненадежность отечественных застройщиков, нестабильность на рынке и чрезвычайно высокую вероятность наступления страхового случая, должна быть достаточно высокой, нивелируя тем самым все выгоды, на которые рассчитывает инвестор, вкладывая деньги не в готовое, а в строящееся жилье. Страховые платежи перекрывают разницу в цене между готовым и строящимся жильем, а ведь именно эта разница и является основной причиной инвестирования строительства физическими лицами».
МД поинтересовался у ряда ведущих страховых СК, возьмутся ли они страховать риски, касающиеся недостроенного жилья, в первую очередь финансовые. Оказалось, даже если официально компания не отказывается от такой услуги, на деле найдет массу причин, чтобы не браться за нее.
По словам Сергея Парфенюка, «по имущественным рискам частота наступления страховых случаев невелика, что же касается финансовых рисков, то в данном случае она гораздо больше, что и является одной из причин, по которым этот вид не столь развит». Екатерина Шмурова утверждает, что «на данный момент нет механизма урегулирования ипотечного страхования на уровне законодательной базы, поэтому данный продукт является слишком рискованным для страховой компании».
Проблему с мошенничеством в строительстве жилья могло бы частично решить введение обязательного страхования финансовых рисков при инвестировании, а также увеличение желания страховых компаний страховать такие риски путем внедрения жесткого контроля государства за исполнением строительных проектов.
При выдаче кредитов под инвестирование строительства будущего жилья банки очень редко требуют какой-либо иной вид страхования, кроме страхования жизни, страхования предмета ипотеки и в некоторых случаях страхования строительно-монтажных рисков. Как уже указывалось ранее, законодательством не установлено обязательное страхование финансовых рисков инвесторов.
Несмотря на такую сложную ситуацию, «свет в конце туннеля» все же есть, взять хотя бы пример России, где после ряда громких строительных махинаций страховые компании начали активно предлагать свои услуги инвесторам в строительство жилья. Российские страховики предлагали застраховаться от банкротства компании-застройщика, риска двойной продажи квартир, а также «технических» неприятностей — несоблюдения сроков выполнения проекта и строительных работ, просрочки сдачи объекта в эксплуатацию, разрушения или повреждения зданий вследствие аварии, пожара или стихийных бедствий и т. п. Украинский рынок в скором будущем может ожидать то же самое, особенно после скандала с «Элита-центром»».
Застройщики, начиная работу на объекте, тоже рискуют. И тоже по-крупному. Но, несмотря на строительный бум в Украине (по крайней мере, до начала кризиса, волной накрывшего отрасль), страхование строительных рисков не в почете у подрядчиков и инвесторов. «Петух еще не клюнул», — говорит Ибрагим Габидулин. Хотя есть серьезные прецеденты. Например, при строительстве многовысотного дома в Киеве по адресу ул. Жилянская, 120-Б, дал трещины рядом стоящий дом № 120. Жильцов пришлось выселить. У застройщика хватило денег на размещение жильцов в гостинице только на неделю. В одном из сюжетов по телевидению показывали, что в построенных домах на Оболони уже в первый год появляются трещины как внутри здания, так и по фасаду. А ведь это элитное жилье! Во Франции с 1804 г. существует 10-летняя презумпция ответственности архитектора и подрядчика за разрушение дома по любым причинам (разрушение фундамента, ошибки в проекте, применение некачественных материалов и др.). Поэтому без страховки 10-летней гарантии вы не сможете продать свой дом или квартиру, и владелец должен об этом позаботиться на стадии строительства, даже если он строил дом для себя. В США, например, страховые компании, а не какой-то государственный орган, осуществляют разработку регуляторных актов в строительстве. Только страховщики заинтересованы в отсутствии убытков в строительстве.
В Польше у некоторых СК портфель страхования строительных рисков уже доходит до 30%. Перспективы в этой отрасли, как и во всей экономике в целом, одинаковы: придут серьезные западные инвесторы в строительную индустрию, этот вид страхования начнет развиваться.