В каких случаях банк не сможет отобрать заложенную квартиру и машину

Игорь Дикусар, адвокат, директор юридической компании «Дикусар и партнеры», рассказал, чем полезны антиколлекторы, почему не стоит покупать по дешевке имущество не расплатившегося должника и в каких случаях банк не сможет отобрать заложенную квартиру.

— Можно ли сказать, что в случае невыполнения своих обязательств по кредиту (ипотека, кредиты на покупку авто), заемщик, оказавшийся в сложной финансовой

материалы в тему: 12.03.22 "ПриватБанк" запровадив кредитні канікули для власників кредитних карток до 1 червня 12.04.21 Как работает программа финансового лизинга на жилье в Украине 12.07.21 Потребительские кредиты не для всех: как повлияет на банки решение НБУ 18.02.22 Сколько зарабатывают топ-менеджеры госбанков 23.12.20 Государству здесь не место: как вмешательство в безналичные операции коснется украинцев

ситуации (не мошенник), однозначно лишится заложенного имущества? Возможны ли здесь исключения?

— Нельзя утверждать, что честный заемщик однозначно лишится квартиры или машины, если у него по объективным причинам возникли проблемы с выплатой кредита. В зависимости от каждой конкретной ситуации можно и нужно искать пути решения проблемы. Законодательством предусмотрено право банка взыскать долг таким способом в случае, если заемщик не выполняет своих обязательств. Но это еще не значит, что квартиру (машину) обязательно отберут.

— Если в заложенной квартире прописаны несовершеннолетние дети, вправе ли банк ее продать в случае невыполнения заемщиком своих обязательств? Если нет, то как в дальнейшем будут строиться отношения банка и заемщика, как будет проходить погашение кредита?

— Продать эту квартиру банку будет проблематично: нужно добиваться разрешения опекунского совета. Если квартира была приватизирована с участием детей, то есть дети участвовали в приватизации и являются, таким образом, собственниками части квартиры, то это еще более весомый аргумент. Но только до совершеннолетия. Закон «Об основах социальной защиты бездомных граждан и бесприютных детей». Ст.12: «Для осуществления любых сделок касательно недвижимого имущества, право собственности или право пользования которым имеют дети, необходимо согласие органов опеки и попечительства». В таких случаях может быть другой выход, например, отдать долг другим имуществом.

— Вправе ли банк продавать заложенную квартиру, если в ней прописаны люди преклонного возраста?

— Человек преклонного возраста такой же гражданин, как и все остальные. Он, быть может, имеет какие-либо льготы, например, по причине инвалидности. Но это не является законным аргументом при решении подобных проблем.

— Может ли банк отобрать заложенную квартиру, если несовершеннолетние дети были прописаны после получения кредита и их прописка запрещена условиями кредитного договора?

— В соответствии с Законом Украины «О свободе передвижения и выбора места проживания», каждый гражданин Украины, в том числе и несовершеннолетний, обязан зарегистрировать место своего проживания (то, что раньше называлось пропиской). Поэтому ограничение залоговым договором на регистрацию не является приоритетным и не освобождает граждан от исполнения закона. Следовательно, банк не может признать такую регистрацию недействительной.

— В случае продажи заложенного автомобиля, его необходимо снять с регистрации в ГАИ. Но это возможно только в случае погашения кредита. Значит ли это, что банки не могут выставить на продажу авто за неуплату долга?

— В некоторых случаях при оформлении договора залога банки сразу предусматривают свое право снять автомобиль с регистрации для дальнейшей продажи, кроме того, такое право предоставлено государственному исполнителю во время исполнения судебного решения. Также банк может заключить договор купли-продажи без снятия автомобиля с учета, а новый собственник, получив решение суда о своем праве собственности, перерегистрирует автомобиль на себя.

— Известны ли вам случаи, когда заемщик смог отстоять свои интересы в суде?

— Да, известны. К примеру, был случай, когда в квартире была сделана перепланировка, после чего трехкомнатная квартира стала четырехкомнатной, а по документам, по которым выдавалась ипотека, она была по-прежнему трехкомнатной. А когда банк предъявил претензии, то клиент доказал в суде несоответствие требованию банка предмета ипотеки.

— С какими проблемами можно столкнуться, покупая квартиры и автомобили, которые были в залоге?

— Банк может умолчать о том, что есть судебные тяжбы с владельцами этой квартиры. Тогда можно остаться через некоторое время и без денег, и без имущества. Важно проверить юридически «чистоту» квартиры или машины.

— Как заемщику, оказавшемуся в трудной финансовой ситуации, выстраивать свои отношения с банком и коллекторами?

— Не скрываться, идти на контакт с банком, с коллектором. Оставаться перед кредитором честным, тогда больше шансов найти компромиссное решение в проблемной ситуации. Пробовать договориться с банком. Обращаться к юристам и вместе выстраивать отношения с банком. Всегда есть возможность договориться и решить любой вопрос.

— Стоит ли обращаться за помощью к анти-коллекторам?

— Почему бы и нет? Ведь с помощью специалистов заемщик сможет грамотно себя вести с банком, защищая свои интересы. Юристу, разбирающемуся в тонкостях дела, легче выстроить стратегию поведения заемщика в каждом конкретном случае. И с его помощью можно оттянуть, например, платежи по кредиту на полгода-год.

— В каком случае вы возьметесь отстаивать интересы заемщика в суде, и от каких основных факторов зависит положительный для него исход дела? Сколько может составить стоимость ваших услуг?

— Браться отстаивать интересы заемщика можно практически всегда. Адвокатская этика не позволяет гарантировать клиенту положительный результат. Результат зависит от порядочности сторон в споре, этапа, на котором юрист подключился к делу и т.д. Адвокат оказывает услуги по предоставлению юридической помощи, и стоимость услуг напрямую зависит от сложности проблемы: в судебном процессе может вестись сразу несколько дел по одному только данному вопросу. Кроме того, юристу предстоит собрать и скрупулезно проверить ряд документов, проводить переговоры, строить тактику и стратегию отношений с оппонентом.

Средняя цена на рынке юридических услуг начинается от $500 за ведение гражданского дела.

— В каких случаях кредитный договор может быть признан судом недействительным?

— Поводом для признания сделки недействительной является невыполнение в момент совершения сделки сторонами требований, которые установлены гражданским кодексом Украины:

• содержание сделки (договора) не может противоречить этому кодексу, другим актам гражданского законодательства и моральным нормам общества;
• личность, которая заключает сделку, должна иметь необходимый объем гражданской дееспособности;
• волеизъявление участника сделки должно быть свободным и отвечать его внутренней свободе;
• сделка должна быть направлена на реальное достижение правовых последствий, оговоренных ею.

Сделка, совершаемая родителями (усыновителями), не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей.

Так же недействительной является сделка, если ее недействительность установлена законом (никчемная сделка). В таком случае признание такой сделки недействительной судом не требуется. Если недействительность сделки прямо не установлена законом, но одна из сторон отрицает ее действительность на основаниях, установленных законом, такая сделка может быть признана судом недействительной. Если в кредитном договоре есть пункт о штрафных санкциях на случай, если будут прописаны несовершеннолетние дети в заложенной в ипотеку квартире, то можно оспаривать только этот пункт договора, но это еще не повод признавать недействительным договор в целом, так как он не нарушает норм Закона. К тому же заемщик сам согласился с этим пунктом, так как подписал договор.

Ограничение залоговым договором на регистрацию не является приоритетным. Следовательно, банк не может признать такую регистрацию недействительной.