Нацкомиссия по ценным бумагам и фондовому рынку сообщает о существовании определенных рисков у покупателей имущественных прав на объекты жилищного строительства через покупку форвардных контрактов. Об этом говорится в сообщении НКЦБФР.

Базовым активом форвардных контрактов, в большинстве случаев, являются имущественные права на жилое помещение, которое станет объектом недвижимости после завершения строительства жилого дома.

Через продажу покупателям форвардных контрактов застройщик оптимизирует налоги, поскольку

материалы в тему: 18.11.21 Банки просят правительство гарантировать платежи госкомпаний, альтернатива - страховщики 24.01.22 Нацкомиссия по ценным бумагам обновила список сомнительных инвестпроектов 30.12.21 Нацкомиссия по ценным бумагам урегулировала деятельность инвестиционных фирм 14.12.21 Верховная Рада поддержала законопроект по борьбе с финансовыми пирамидами и расширению полномочий НКЦБФР 24.09.19 Рынку проще, когда у него один регулятор, а не три - Рожкова

упомянутые операции не являются объектом налогообложения, согласно Налоговому кодексу.

Покупатель, приобретая форвардный контракт (базовым активом которого являются имущественные права), приобретает в собственность имущественные права, на основании которых в дальнейшем имеет право получить в собственность жилое помещение, к примеру, квартиру.

Особенностями такой схемы продажи недвижимости на сегодня является заключение ряда договоров, а именно:

• Форвардный контракт, который заключается между застройщиком и компанией по управлению активами, действует в интересах института совместного инвестирования на товарной бирже.
• Договор купли/продажи дериватива (форвардного контракта), который заключается между КУА и покупателем (физическим лицом).
• Договор купли/продажи имущественных прав, который заключается между застройщиком и покупателем-физлицом.

По этим договорам, оплата покупателем-физлицом средств делится на две части, то есть сначала он покупает форвардный контракт и платит КУА, а затем — покупает имущественные права у застройщика.

Форвардный контракт и продажа имущественных прав на объекты инвестирования, который еще не был оплачен за счет средств совместного инвестирования, не может быть включен в активы ИСИ в понимании закона «Об институтах совместного инвестирования».

Соответственно, доходы, полученные от их продажи, не считаются средствами совместного инвестирования.

Возникают следующие риски при приобретении форвардных контрактов и имущественных прав на жилые помещения с участием КУА, а именно:

• невозможность возвращения в полной мере оплаченных средств (в случае расторжения договора купли-продажи имущественных прав), поскольку условия форвардного контракта выполнены (контракт поставлен в срок). То есть, покупатель будет иметь возможность вернуть только средства, уплаченные по договору купли/продажи имущественных прав;
• риск увеличения цены на жилое помещение, поскольку в случае непризнания форвардного контракта активом ИСИ со стороны налоговых органов возможно доначисление налогов;
• отсутствие специального законодательства по контролю за выпуском и обращением форвардных контрактов в отличие от других финансовых инструментов, в частности, таких как облигации;
• в связи с отсутствием надлежащего регулирования товарных бирж, ценообразование по форвардных контрактов также может быть необъективным.

Кроме этого, покупатель-физлицо, которое заключило форвардный контракт с КУА, является лишь стороной по сделке, а не инвестором ИСИ, а следовательно в Комиссии отсутствуют рычаги влияния по защите его прав.

И, напоследок, заключения большинства этих договоров осуществляется без участия профессиональных участников фондового рынка. А это, в свою очередь, уменьшает переговорную позицию покупателя, и, соответственно, степень юридической защиты его прав в контрактах.

«Чтобы принять взвешенное решение по инвестированию в объекты жилья через форвардные контракты, покупатели должны учитывать все эти риски», — предупредили в НКЦБФР.