Страховые компании не гарантируют сохранности инвестиций в недвижимость. В случае признания договора купли-продажи недействительным инвестор может получить возмещение только в размере задолженности по кредиту.

После скандальных событий вокруг ряда строящихся объектов инвесторы стали интересоваться возможностями страховать вложения в недвижимость. Но страховые компании не спешат выписывать полисы на объекты первичного рынка. В Украине застраховано лишь 10% возводящейся недвижимости. В основном застройщики страхуют здания только при наличии проблем с землеотводом

материалы в тему: 22.02.22 Миллиарды от IPO: куда направит 8 млрд долларов государственная страховая корпорация Индии 26.08.20 Спасти рядового застройщика и 13 000 инвесторов: история банка "Аркада" и три сценария 23.02.22 Пожар на перевозившем элитные авто судне Felicity Ace нанес ущерб на 137 млн евро 15.04.22 ФССУ профінансував надання матеріального забезпечення за заявами роботодавців по 12 березня 22.02.22 ФССУ направил на пособия по временной нетрудоспособности 41,4 млн грн

участка или с технической документацией.

К тому же в Украине отсутствует практика заключения комплексных договоров, предусматривающих страховое покрытие не отдельно взятых рисков, а всех возможных, которые могут произойти с объектом строительства. Поэтому многие девелоперы считают излишними траты на страхование строящегося объекта. Что касается страхования вторичной недвижимости, то и в этом случае гарантии СК не удовлетворяют владельцев объекта.

Строительно-монтажные риски страхуют не больше десятка страховщиков, а инвестиционными рисками вовсе никто не занимается. По словам Сергея Кириченко, начальника управления имущественных видов страхования СК «Оранта», законодательная база еще недоработана.

«Инвестиционные риски мы не страхуем в связи с тем, что их невозможно оценить. Если компании страхуют такой финансовый риск, они берут на себя большие обязательства и могут не справиться с ними. Перестраховать этот риск тоже пока невозможно, потому что перестраховочные компании не хотят принимать на себя даже часть подобных рисковых обязательств», — отмечает г-н Кириченко.

«Желающих застраховать свои инвестиционные риски на этапе постройки недвижимости немало. Но СК не страхуют финансовые риски таких инвесторов. На то есть ряд причин. Во-первых, застраховать себя от риска потери инвестированных средств чаще всего хочет тот клиент, который решает сэкономить и обращается к менее надежному застройщику. Следовательно, риск наступления страхового случая будет велик, а тариф на страхование — слишком высок. Во-вторых, сфера строительства подвержена рискам, которые СК не могут ни проанализировать, ни просчитать, чтобы спланировать формирование резервов и тарифную политику», — рассказывает Ярослав Кырылив, начальник управления маркетинга СК «Украинская страховая группа».

Некоторые застройщики страхуют только строительно-монтажные риски. Страховать инвестиционные риски отечественные страховые компании пока не готовы

Страхование права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке за последние годы стало очень популярным. Во многом благодаря банкам. «Сейчас около 99% страхования титула (риска потери права собственности вследствие признания сделки купли-продажи недействительной) осуществляется именно в рамках партнерских программ с банками», — говорит генеральный директор СК «Вексель» Василий Фурман.

Банки активно сотрудничают со страховщиками по страхованию титула. «Страхование титула предполагает страховую выплату в случае прекращения права собственности на имущество. Основанием для выплаты является решение суда о недействительности договора приобретения недвижимости», — рассказал Сергей Кириченко.

Существует целый перечень рисков, вследствие которых инвестор может лишиться права на имущество. Однако, по оценкам риэлторов, ежегодно в Украине аннулируется лишь около 2% сделок по купле недвижимости, так что риск потерять приобретенную недвижимость невелик. Тем более что при страховании объекта недвижимости служба безопасности банка или страховой компании проверяет его историю и наводит справки в ЖЭКе и БТИ.

Поэтому владельцам сомнительных объектов, имеющих долгие истории перепродаж, или квартир, на которые могут претендовать родственники бывших собственников, отказывают в страховании. Вместе с тем владельцам застрахованных объектов не стоит обольщаться — договор страхования не гарантирует защиты от всех возможных рисков утраты имущества. «Данный вид страхования не покрывает риск убытков от махинаций застройщика, конфискации имущества госорганами или банком-кредитором», — отмечает господин Кырылив.

Следует обратить внимание на срок заключения договора. В последнее время банки стали требовать заключать договор титульного страхования сроком на 20–30 лет, то есть на весь период действия ипотеки (с ежегодным переоформлением). Ранее от заемщиков требовалось лишь наличие полиса титульного страхования на срок от трех до 10 лет (именно столько составляет срок исковой давности по операциям купли-продажи недвижимости).

Это означает, что договоры страхования, заключенные через 10 лет после совершения сделки, не предполагают никакой страховой защиты, поскольку судебное решение о признании сделки незаконной принято быть не может. Так что страховать такое имущество от риска потери права собственности не стоит.

Но даже когда право собственности застраховано, не всегда в случае лишения владельцем жилья страховщик сразу возместит потерю. Дело в том, что все страховые договоры содержат одну и ту же оговорку: «страховая выплата осуществляется лишь в случае аннулирования в суде сделки купли-продажи недвижимости».

Для получения компенсации СК требует предъявить копию вступившего в силу судебного решения о потере права собственности на недвижимость. Причем оно должно действовать до окончания срока действия договора страхования, а соблюсти это требование удается не многим, так как договор обычно действует до одного года, а суды могут тянуться намного дольше. И вряд ли страховщик, знающий о заявленном иске на недвижимость, согласится страховать этот объект на следующий период. Так что компенсации в данном виде страхования — исключительная редкость.

К тому же широкий перечень исключений в титульных программах большинства СК позволяет отказывать в выплате подавляющему большинству клиентов. Например, выплаты не распространяются на случаи утраты права собственности на квартиру вследствие обращения на взыскание недвижимости банком, мошеннических действий третьих лиц либо изъятия властями.

Стоимость страхования титула в среднем составляет 0,3–0,5% от страховой суммы. К тарифу могут применяться корректирующие коэффициенты и, как правило, франшиза от 1%. Страховая сумма выбирается по желанию клиента. Обычно она не превышает размера задолженности по кредиту. То есть в случае признания договора купли-продажи недействительным страховая компания возместит только задолженность по банковскому кредиту.

Таким образом единственной гарантией инвестиций в недвижимость можно считать деловую репутацию застройщика и наличие уже сданных в эксплуатацию объектов. Покупая недвижимость на вторичном рынке, наведите справки о предыдущих владельцах в ЖЭКе и БТИ.

Перечень основных рисков, вследствие которых инвестор может лишиться права на имущество

- Продажа жилья несовершеннолетними или недееспособными лицами
- Совершение сделки физическим лицом, дееспособность которого ограничена в судебном порядке вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами
- Отсутствие согласия на сделку родственников продавца первой степени (жены (мужа), детей, родителей)
- Арест объекта налоговыми органами при больших задолженностях предыдущих собственников
- Мошеннические действия при оформлении сделки (например, использование поддельных документов)