Несмотря на то, что квартира на этапе строительства стоит значительно дешевле, чем «готовое» жилье, существует перспектива стать заложником очередного долгостроя. А это может существенно охладить пыл на пути приобретения долгожданной квартиры. Чтобы хоть как-то обезопасить свои вклады, инвесторы все чаще задумываются о страховании строительных рисков, вместе с тем далеко не все страховые компании готовы предоставить подобные услуги.
Инвестирование в строительство — рискнем?
Сегодня в Украине существует несколько вариантов финансирования строительства. Самый
распространенный из них — покупка облигаций строительной компании. Схема здесь проста: застройщик выпускает ценные бумаги, которые реализует среди потенциальных владельцев жилья, а на собранные деньги ведет строительство. Инвестор приобретает облигации застройщика, которые якобы гарантируют покупателю право на квартиру в строящемся доме.
Однако реально такой вид инвестирования — один из наиболее рискованных, так как нет никаких гарантий, что застройщик выполнить свои обязательства в полном объеме. Отследить и проконтролировать, каким образом используются деньги инвестора, очень сложно. Известны случаи, когда застройщики вместо строительства жилья направляли вклады клиентов в «развитие бизнеса», после чего прогорали, а их горе-вкладчики оставались ни с чем. Стоит отметить, что именно по этому сценарию было «успешно» реализовано подавляющие большинство отечественных долгостроев.
Кроме того, возведение дома чаще всего начинают только после сбора всей необходимой для его строительства суммы. При этом сколько времени может занять этот процесс (сбор денег), не знает никто. Вместе с тем за время вынужденного «простоя» возрастает стоимость строительных работ, что влечет за собой дополнительные затраты со стороны вкладчика.
И самое обидное — в случае «форс-мажора» облигации, выпущенные строительной компанией, невозможно будет продать на фондовом рынке, так как они не имеют финансового веса. Подобные «ценные» бумаги лишь гарантируют вам право получения квартиры — квартиры, которой может и не быть…
Еще один вариант инвестирования в строительство — финансовые фонды. В этом случае покупатель инвестирует деньги застройщику не напрямую, а через специализированный фонд, в компетенцию которого входит контроль за движением и распределением денег вкладчиков.
В идеале в такой ситуации руководство строительной компании не может самостоятельно распоряжаться вашими деньгами. Фонд финансирования контролирует, на какие конкретно нужды застройщик использует вверенные ему средства. Однако это только в идеале. Практике известно немало случаев, когда созданный фонд и строительная компания принадлежали одним и тем же финансовым группам, и в случае «непредвиденных обстоятельств» фонд и застройщик исчезали одновременно. По такой схеме работали, например, ООО «Адонис» (заказчик) и «Эталон-2В» (застройщик). Результатом такой деятельности стали обманутые инвесторы, так и не заехавшие в дом № 9 по улице Княжий Затон (г. Киев).
Выход есть! Чтобы не стать горе-вкладчиком и не погрязнуть в очередном болоте долгостроя, эксперты советуют страховать свои инвестиции. Действительно, практика страхования рисков могла бы значительно улучшить ситуацию. Однако, несмотря на растущий спрос со стороны инвесторов, далеко не все страховые компании предоставляют такие услуги.
Обзвон отечественных операторов рынка показал, что те немногие компании, предоставляющие подобные полисы, страхуют лишь объективные риски, не связанные с пресловутым «человеческим фактором». Так, специалисты компании «АСКА» отметили, что их страховой полис включает в себя возможные выплаты при наступлении несчастного случая, причиной которого стал, например, смерч или ураган.
Отдельные компании готовы будут выплатить вам компенсации при еще менее вероятных обстоятельствах: землетрясении, наводнении или террористическом акте. Естественно, что страхование от подобных причин остановки строительства вряд ли заинтересует потенциального клиента. В современных условиях большей популярностью пользовались бы страховые полисы, гарантирующие выплаты, например, при задержке сдачи объекта из-за угона строительно-монтажной техники или исчезновении застройщика («Элита-Центр»). При этом специалисты отмечают, что при учете всех возможных рисков страховой полис может стоить так дорого, что вряд ли найдутся желающие застраховаться.
Один из основных факторов, сдерживающих развитие данного вида страхования — отсутствие в нашей стране соответствующей нормативной базы, регулирующей отношения заинтересованных лиц (страховщика, страхователя и застройщика).
Сегодня в Украине данные вопросы регулирует общий Закон «О страховании». При этом не разработаны нормативные акты, рассматривающие проблему страхования непосредственно строительных рисков. Пробелы в законодательстве позволяют недобросовестным страховым агентам избегать выплат, трактуя нормативные документы в свою пользу.
Эксперты отмечают, что подобные тенденции характерны для этапа «взросления» рынка, который сейчас переживает отечественный сегмент страхования строительных рисков. В нашей стране только начинает формироваться рынок подобных услуг. Нет наработанного опыта процедуры оценки платежеспособности застройщика. Часто в условиях «мутной воды» украинского бизнеса проверить потенциальные возможности строительной компании (и соответственно, степень рискованности подобного страхования) страховые компании не в состоянии. Поэтому многие агентства либо вообще не ведут такой деятельности, либо берут за свои услуги «двойные» ставки (8–10% от страховой суммы).
Исключение составляют агентства, принадлежащие строительной компании. Страховка в подобной структуре будет стоить значительно дешевле, чем услуги независимой страховой компании. Однако если застройщик прогорит, то клиент рискует не только не получить квартиру, но и остаться без страховых выплат. Поэтому эффективность приобретения подобного полиса еще более сомнительна.
Вместе с тем стоит отметить, что отечественные компании более динамично начинают осваивать новый для себя вид страхования. По словам Натальи Кожушко, ведущего специалиста отдела управления по работе с VIP-клиентами киевской региональной дирекции страховой группы «ТАС», компания осуществляет страхование строительных рисков. Однако эта деятельность носит характер эксперимента, и пока страхуются только строительные объекты застройщика ООО «Триест». Станет ли подобная практика массовой, покажет время.
В то же время реакцией на постоянно растущий спрос стало появление компаний-«однодневок». Подобные структуры предлагают клиентам страхование риска неполучения квартиры. При этом договор составлен таким образом, что клиенту скорей всего так и не будут выплачены компенсации, даже при наступлении страхового случая.
Как не попасться?
Чтобы не попасться на удочку очередных аферистов, при заключении договора нужно обратить внимание на следующее. Во-первых, четко понимать, что только авторитетная компания, работающая в данном сегменте длительное время, способна адекватно оценить возможности строительной компании. Начинающая страховая компания часто не имеет необходимых ресурсов для объективной оценки деятельности застройщика. Поэтому, отдавая деньги «молодой» страховой компании, вы рискуете пострадать от некомпетентности начинающих «профессионалов».
Во-вторых, вас должна насторожить существенно заниженная стоимость страхового полиса. Как было сказано, рассматриваемый нами вид страхования — один из наиболее рискованных, а значит, самых дорогих, и небольшая стоимость страховки заставляет как минимум задуматься, а максимум — отказаться от услуг данной компании.
Еще один важный аспект — никогда не подписывайте договор сразу в офисе страховой компании. Практика показывает, что клиент редко имеет возможность объективно оценить все плюсы и минусы нового соглашения. Часто главные пункты договора прописаны мелким шрифтом в конце документа, до них клиент просто-напросто не дочитывает. Вместе с тем страховой агент скорее всего умолчит о подводных камнях вашего сотрудничества, о них вы узнаете лишь при попытке получения страховых выплат. Может оказаться, что страховой случай предполагает только самые невероятные обстоятельства, тогда как более реальные возможные варианты исключены из страхового полиса. Лучше всего перед подписанием договора проконсультироваться с юристом или независимым страховым агентом: стоимость профессиональной консультации — ничто по сравнению с перспективой подписания страховой «липы».
Комментарии экспертов
Александр Михайлов, независимый страховой агент:
Тема страхования строительных рисков особенно актуальна в связи с тем, что Украина переживает период строительного бума — массовое строительство характеризует Киев, а также другие крупные города. Динамика развития рынка страховых услуг опережает даже самые оптимистичные прогнозы. Ежегодно этот сегмент «тяжелеет» на 20–30%. При этом говорить о насыщении спроса не приходится. Поэтому есть все основания полагать, что в перспективе страхование строительных рисков станет такой же общепринятой нормой, как страхование жизни.
Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимости Украины:
Страхование строительных рисков — нормальная практика европейского государства. И в Украине сегодня многие инвесторы готовы застраховать свои финансовые риски. Однако насколько к этому готовы страховые компании — уже другой вопрос. Известны случаи, когда застройщики предлагают страховаться в своих «карманных», то есть принадлежащих им, страховых компаниях. Такой вид «страхования» — ни что иное, как перекладывание денег из одного кармана в другой. Необходимо с осторожностью относиться к такому виду страхования.
|
Новости
