В какие объекты недвижимости выгоднее всего инвестировать в этом году. Наступивший 2008 год обещает стать переломным для столичного, а вслед за ним — и украинского рынка недвижимости. Если в последние годы крупнейшие девелоперские компании все как один инвестировали практически исключительно в жилую недвижимость, то в этом году, явно разочаровавшись в рентабельности жилья, они намерены переориентироваться на коммерческие объекты. Самыми же прибыльными с точки зрения
окупаемости инвестиций в текущем году обещают стать многофункциональные комплексы, первые из которых планируется ввести в эксплуатацию уже к концу года.
ТРЦ против жилья
На протяжении последних лет, ввиду высокого спроса и коротких сроков окупаемости, сегмент жилой недвижимости был наиболее привлекателен для девелоперов. Однако уже в прошлом году он начал сдавать свои позиции, а в этом, по прогнозам экспертов, грозит и вовсе скатиться на самую нижнюю строку рейтинга инвестпривлекательности объектов недвижимости.
Важной составляющей повышенного интереса девелоперов к рынку жилья бьши особенности украинского законодательства, позволяющие реализовывать не полностью готовые квартиры, а лишь права на данную недвижимость, что в условиях высокого спроса решало проблему привлечения инвестиций для реализации проекта.
«Однако последние события на данном рынке, приведшие к замедлению темпов его роста, вынуждают девелоперов рассматривать более долгосрочные проекты, связанные с реализацией объектов коммерческой недвижимости. Даже несмотря на то, что данный сектор характеризуется более длительными сроками окупаемости. Так, например, торговая недвижимость в Украине окупается за 3-5 лет, офисная — за 5-8, гостиничная — за 7-12, а складская —за 8-15, причем существует тенденция к увеличению сроков окупаемости по мере насыщения рынка», — рассказывает Александр Марченко, аналитик управляющей компании «Тико-констракшн».
Правда, по мнению экспертов, быстрая окупаемость жилья, составлявшая порой менее года и так привлекавшая инвесторов, объясняется единственным фактором — жилье продается сразу, а торговые комплексы, офисы и склады сдаются в аренду. «Теоретически, если поставить все эти сегменты в равные условия 100%-ной продажи площадей, то у коммерческой недвижимости окупаемость получится гораздо выше, чем у жилой. По прибыльности же они расположатся следующим образом: на первом месте — торговая недвижимость, далее — офисная, потом — гостиничная и складская и лишь на последнем — жилье», — считает Елена Распутная, заместитель директора компании Build & Live Development. Г-жа Распутная добавляет, что более высокая прибыль, которую сулит сектор коммерческой недвижимости ввиду захода портфельных инвесторов, готовых приобретать такие объекты целиком, уже привела к перераспределению инвестиций крупных девелоперов в пользу именно коммерческих проектов.
Коммерческие плюсы...
В целом же рейтинг инвестиционной привлекательности объектов недвижимости в Украине на сегодняшний день выглядит следующим образом: первые места по приоритетности занимают проекты торгово-развлекательных центров, далее следуют обычные торговые центры, на третьем месте — бизнес-центры и замыкает список гостиничный сектор. В сегменте жилья первое место по инвестиционной привлекательности занимает высотное строительство, затем следует малоэтажное строительство и на последнем месте находятся загородные дома.
Но эксперты сходятся во мнении, что это лишь средние для сегментов показатели, реально же рентабельность любого проекта зависит от характеристики того или иного объекта, а не принадлежности его к определенному рынку. Так, строители жилья экономкласса могут при правильной организации процесса и удачном позиционировании своих проектов выручить гораздо больше прибыли, чем малопрофессиональные или неопытные компании, возводящие торгово-развлекательные комплексы.
По словам Игоря Иволги, аналитика корпорации «Золотые ворота», при девелопинге торгового комплекса, например, наличие перспективных договоренностей с любой из сетевых розничных сетей позволяет значительно повысить рентабельность проекта за счет позиционирования с гарантированным потоком потребителей. В то время как отсутствие подобных договоренностей может столь же резко понизить его перспективную окупаемость. «В пределах каждого из рынков присутствует значительный разброс оценочной рентабельности различных проектов. Проекты даже из самых прибыльных сегментов могут в результате просчетов девелоперов оказаться на поверку малорентабельными», — предупреждает Игорь Иволга.
Рейтинг же насыщенности того или иного сегмента, исходя из уровня неудовлетворенного платежеспособного спроса, выглядит прямо противоположным рейтингу инвестиционной привлекательности объектов. По данным корпорации «Золотые ворота», наименее удовлетворен спрос в секторе гостиничной недвижимости, далее следует складская/ логистическая недвижимость, потом — офисная недвижимость и замыкает список торговая недвижимость.
По словам Александра Марченко, максимально заполненным и, соответственно, наиболее высоко конкурентным в настоящее время является рынок жилой недвижимости. «Сегмент коммерческой недвижимости по сравнению с жилой характеризуется меньшим количеством игроков, более высоким уровнем специализации каждого девелопера, а также высоким уровнем требований к девелоперу относительно квалификации и опыта реализации различных проектов», — отмечает эксперт. Таким образом, рынок коммерческой недвижимости на сегодняшний день является не только самым прибыльным по сравнению с жильем, но также сегментом с наименьшим уровнем конкуренции. А то, что он, по словам экспертов, закрыт для непрофессионалов, еще больше уменьшает уровень существующей конкуренции.
... и минусы
С точки зрения инвестирования рынок недвижимости делится на два сегмента — вложения непосредственно в строительство объектов и формирование из них готовых бизнесов и вложения в покупку объектов с целью получения дивидендов от их эксплуатации. Однако в первый могут зайти далеко не все. Из-за закрытости для иностранных компаний рынка земельных участков и строительно-монтажных работ, сегмент непосредственного строительства коммерческих и, тем более, жилых объектов оказался, по сути, монополизирован отечественными девелоперами и застройщиками.
Впрочем, вхождение в него последних тоже отнюдь не безболезненно. Главными проблемами работы на рынке как коммерческой, так и жилой недвижимости являются поиск земельных участков, получение всех необходимых разрешений и согласований, а также разработка и утверждение проекта. Собственно, по мнению Владислава Баденко, директора компании Ukrainian Development Group, не столько монополизация сегмента, сколько высокие риски и масса сложностей на пути к сдаче объекта в эксплуатацию делают сектор непосредственного строительства непривлекательным для иностранцев.
Причем сложность прохождения этих «кругов ада» не зависит от выбранного рынка — процесс землеотвода и оформления документов одинаков для любого типа недвижимости. «Поиск участка ведется под конкретный проект, и земельный участок дается уже с определенным целевым назначением», — объясняет Елена Распутная.
Что же касается согласовательных рисков, то хотя с точки зрения действующего законодательства Украины они выше в коммерческой недвижимости, Игорь Иволга отмечает, что на практике сложности при согласовании жилых и коммерческих проектов идентичны. Исключением является разве что складская/логистическая недвижимость как наиболее сложный с точки зрения получения земельного участка и согласования разрешительной документации сегмент.
«Также следует учитывать специфику конкретных проектов, — добавляет г-н Иволга. — Например, строительство офисного центра класса А предполагает его месторасположение в центральной части города.
Но количество земельных участков под застройку в центре Киева физически ограниченно — необходимого участка может просто не оказаться, и тогда реализовать проект будет, мягко говоря, проблематично».
Что касается получения кредитов под строительство жилой и коммерческой недвижимости, то они, по данным экспертов, находятся в равных положениях.
Украинские банки предпочитают кредитовать жилье, а зарубежные - коммерческую недвижимость
По словам Елены Распутной, «банк оперирует цифрами и оценивает каждый проект отдельно. Самые главные для банка факторы — это рентабельность, срок окупаемости и риски, связанные с невозвратом по кредиту». Тем не менее, полагает Игорь Иволга, анализ финансирования проектов свидетельствует о том, что украинские банки предпочитают кредитовать жилищное строительство, а зарубежные инвесторы более склонны к финансированию коммерческой недвижимости. «Правда, иногда финансирование только жилья или, скажем, только бизнес-центров, является принципиальной позицией банка или фонда, что объясняется следующим: банк не «понимает» жилье, но имеет опыт работы с ТЦ, а времени и ресурсов для изучения жилищного рынка нет, поэтому и диапазон кредитной деятельности ограничен», — добавляет Владислав Баденко.
Куда пойдет иностранный капитал?
Так в какой же сегмент недвижимости стоит инвестировать в этому году иностранным компаниям? Специалисты единодушны — в условиях стагнации рынка жилья, замедления темпов его роста как в количественном, так и в денежном плане и при этом — бурного роста рынка коммерческой недвижимости, привлекательность последнего будет только продолжать расти, в то время как жилье, скорее всего, продолжит сдавать позиции.
«Рынок коммерческой недвижимости, ввиду острого дефицита объектов во всех его сегментах, в ближайшие годы ожидает бурный рост. Замедления темпов роста можно ожидать только по мере его насыщения, которое, по нашему мнению, произойдет не ранее 2010-2011 годов, и это при условии высоких темпов введения новых объектов», — считает Александр Марченко.
С таким мнением согласны и специалисты компании Build & Live Development. По мнению Елены Распутной, в будущем году наиболее инвестиционно привлекательными станут сегменты офисной и торговой недвижимости — в первую очередь из-за того, что многие заявленные проекты так и не были выведены на рынок в 2007 году, что, естественно, повысило спрос. «Кроме того, в 2008 году начнется переход к мультиформатным проектам, которые позволяют инвесторам минимизировать риски и расширять круг потенциальных потребителей», — добавляет г-жа Распутная.
|
Новости
