Метраж 95% квартир, реализуемых на первичном рынке, в действительности не соответствует обещанному покупателям. Как отвоевать "квадраты" на выгодных условиях.
Владимир Пилипенко не знал, радоваться ему или огорчаться, когда выяснил, что фактическая площадь его новенькой «двушки» в Ирпене (Киевской обл.) после обмеров БТИ почти на 20 кв. м превысила проектную. Ответ стал очевидным после общения с застройщиком: тот потребовал внести дополнительные 100 тыс. грн. за лишние «квадраты». «Где взять эти деньги, особенно сейчас, когда даже кредиты не
В договоре с застройщиком, который Владимир продемонстрировал, не было ни слова о доплате за лишние квадратные метры.
Из неприятного положения нашли компромиссный выход: «неудачную» квартиру обменяли на меньшую по площади — застройщику было что предложить взамен. Но такое решение проблемы доступно не всегда.
Серьезные различия (в 10 и более кв. м), как правило, связаны с внесением изменений в проектную документацию «на ходу», уже во время строительства. В большинстве случаев оплачивать эти новации застройщиков приходится ничего не подозревающим о них покупателям. Хотя на практике есть лазейки, позволяющие получить лишние «квадраты»… бесплатно.
Если привязки к стоимости 1 кв. м избежать не удалось, покупателям новостроя, перед которыми возникла перспектива оплаты дополнительного метража, остается три варианта: обменять квартиру на меньшую, забрать вложенные средства или все-таки доплатить за «излишек». И если выбор сделан в пользу третьего варианта, то, как говорится, торг с застройщиком уместен.
Смысл дискутировать вокруг суммы доплаты в суде есть в том случае, если в договоре не прописано, по какой цене должны осуществляться окончательные расчеты. Хотя для граждан, приобретающих жилье через ФФС, в этом случае возникают дополнительные препятствия. Дело в том, что в Законе «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» указано, что покупатель «осуществляет окончательные расчеты с управителем ФФС… по текущей цене измеримой единицы объекта инвестирования». Трактовать понятие «текущая цена» можно по-разному, что позволяет строительным компаниям требовать допоплату по максимуму. Посему целесообразно заранее позаботиться о том, чтобы в договоре с застройщиком были указаны приемлемые для инвестора условия оплаты дополнительной жилплощади.
Если инвестирование в строительство осуществлялось через договор паевого участия, после завершения строительных работ пайщик получает в собственность квартиру в определенном объекте на определенном этаже, а не абстрактные квадратные метры. По договору он оплачивает паевой взнос, равный стоимости квартиры. Потому предъявлять претензии к пайщику, если квартира больше заявленной проектной площади, застройщик не имеет права. Ведь пайщик свои обязательства по договору выполнил — оплатил пай. При заключении договора на участие в Фонде финансирования строительства вида А (наиболее распространенный вид ФФС — прим.) единицей измерения являются уже квадратные метры. В нашем случае отклонение на 2 кв. м считается нормой. Если площадь объекта оказывается меньше, чем общая площадь по проекту и эта разница больше 2 кв. м, то управитель фонда возвращает покупателю разницу по цене квадратного метра, которая действительна на момент проведения окончательных расчетов. Если площадь больше (и эта разница больше 2 кв. м), то покупатель вносит в фонд средства, которые равны стоимости «увеличенных» квадратных метров. Стоимость также берется текущая, на день проведения расчетов. В случае когда уменьшение площадей является результатом установки дополнительных перегородок или других отделочных работ (по инициативе покупателя), все эти расчеты не осуществляются.
Обычно доплата производится по текущей цене на момент перерасчета или на основании последней установленной застройщиком цены квадратного метра. Законодательством вопрос компенсаций и дополнительных оплат напрямую не регулируется. Его решение предлагается в соответствующем договоре об инвестировании. У инвесторов далеко не всегда есть возможность влиять на условия договоров с застройщиками. Обычная практика, когда компания предлагает разработанные типовые формы, которые менеджеры по продажам просто заполняют, без изменения условий. Еще сложнее, если такие условия прописаны в проспекте эмиссии целевых облигаций или правилах ФФС, которые имеют публичный характер и не могут быть изменены. Инвестор в ситуации с отклонениями от проектной площади менее защищен. Можно посудиться с застройщиком за сумму доплаты, но это актуально только в случае, когда договор об инвестировании прописан недостаточно детально. На протяжении срока судебных и иных разбирательств инвестору вряд ли удастся получить хотя бы доступ к квартире, чтобы начать ремонт. Не исключено, что если он через какое-то время и договорится с застройщиком, в последующем ему уже самому придется заниматься оформлением права собственности на свою недвижимость. Такого рода организационные издержки зачастую побуждают инвесторов соглашаться с предложенным застройщиком вариантом решения. Возможно, договариваться о каких-либо рассрочках платежей, но не идти на открытый конфликт.