Стоит ли финансировать новострой на этапе строительства?
12.09.08
На сегодняшний день в Украине широко используется два способа приобретения квартиры или дома на первичном рынке - покупка целевых облигаций и участие в Фонде финансирования строительства. Увы, юристы считают, что ни один из этих способов не гарантирует того, что объект будет построен и своевременно передан законным владельцам.
В условиях постоянно дорожающей аренды и непонятных перспектив на рынке недвижимости многих волнует вопрос - когда и как выгоднее приобретать жилье? Ответ риелторов на этот вопрос однозначен. «Если недвижимость приобретается как
решение жилищного вопроса, выгоднее всего брать на этапе строительства, - советует риелтор Александр Загородний. - Стоимость такой недвижимости будет расти по мере готовности здания, даже если рынок будет лихорадить». Мы от себя добавим, что кроме существенной экономии такая покупка таит в себе немало рисков, особенно сейчас, теперь, когда застройщики испытывают недостаток ресурсов.
Наиболее распространенная схема инвестирования в «виртуальные метры» - участие в Фонде финансирования строительства (ФФС). Компании, управляющие такими фондами, чаще всего создает застройщик, реже - управляющим выступает финансовая организация, например банк. Уже этот момент может многое прояснить для рядового инвестора. Если фондом управляет фиктивная компания, созданная застройщиком, то такая компания будет соблюдать, прежде всего, интересы строительной компании, а не будущих владельцев квартир. Дело в том, что управляющая компания должна поэтапно перечислять застройщику деньги инвесторов и контролировать их целевое использование. Поэтому в роли управляющих компаний иногда выступают крупные известные банки, в которых можно сразу же оформить ипотеку. Для покупателя это верный знак того, что стройка не окажется финансовой пирамидой. Банки очень тщательно контролируют застройщиков, проверяют все документы и разрешения.
Еще одна важная роль управляющей компании - создание правил ФФС, то есть, своеобразного статута. В этом документе четко прописан механизм закрепления за инвестором конкретной квартиры. Если правила составляют специалисты известной финансовой компании или банка, то можно рассчитывать на их объективность. Если же за дело берется структура, подконтрольная застройщику, есть риск, что права инвесторов будут сильно ущемлены. Особенно это касается соблюдения сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Стоит ли говорить, что в подавляющем большинстве случаев строительные компании стараются максимально смягчить меру своей ответственности? В результате затягивание срока сдачи жилых домов для Киева на пол года или год стало нормой.
«Бумажный» вопрос
Второй механизм покупки квартиры у застройщика - приобретение ценных бумаг (в данном случае целевых облигаций, дающих право получения недвижимости после ее постройки). Схема предельно проста: строительная компания выпускает беспроцентные облигации, обеспечением которых выступают жилплощадь. Один квадратный метр равен определенному количеству ценных бумаг. Такой способ хорош для тех, кто заинтересован в поэтапном инвестировании. Если первый взнос в ФФС обычно равен 30-40% стоимости жилья, то облигаций чаще всего можно приобретать столько, сколько позволяет бюджет и в дальнейшем просто докупать их, пока на руках не будет того количества, которое необходимо для получения квартиры.
По уровню рисков облигации ничем не уступают участию в фонде финансирования строительства. Увы, покупатель никак не застрахован от возможных строительных афер. Но если в случае с ФФС, присутствие в схеме крупного банка может отчасти вселить надежду, то при покупке целевых облигаций инвестору придется рассчитывать только на свою собственную бдительность. Еще один риск - подорожание квадратных метров, а соответственно и облигаций, в случае поэтапного инвестирования. Сейчас, когда цены на недвижимость в столице уже не растут, это не столь критично, но еще год-два назад стремительное подорожание заставило многих покупателей отказаться от квартир, и продать свои облигации, когда часть суммы уже была внесена.