Ипотечный рынок богат подводными камнями и рифами. Мы решили задать 5 вопросов касаемых ипотеки представителям разных компаний, так или иначе связаных с ипотечным кредитованием.
Есть ли гарантия, что заемщик получит ипотечный кредит, если воспользуется услугами ипотечного брокера?
кредитную программу, при этом сэкономив как время, так и деньги. Кроме того, в каждом банке есть свои нюансы формирования пакета документов и учета доходов заемщика. От того, насколько полно сформирован пакет и как детально изложены доходы, часто зависит решение банка по конкретному кредитному делу. При этом необходимо, чтобы заемщик был платежеспособным, соответствующего возраста и с хорошей репутацией».
«Такой гарантии нет, поскольку решение о выдаче кредита принимает банк, а не кредитный брокер. Кредитный брокер на 100% может гарантировать выполнение следующих функций: детальное изучение запроса клиента и его реальных возможностей получения запрашиваемого кредита в том или ином банке; анализ уже имеющихся документов и оказание консультационной помощи в сборе полного пакета; выбор оптимальной программы кредитования, основываясь не только на минимальной стоимости кредита, но и на большей вероятности принятия положительного решения; подача полного пакета документов в банк; поддерживание постоянного контакта с сотрудниками банка, вплоть до окончания сделки».
Может ли выручить потребительский кредит для временного погашения ипотечного при возникновении у заемщика финансовых трудностей? Целесообразно ли это?
«Безусловно, может. Однако следует помнить, что потребительский кредит гораздо дороже ипотечного. Прибегать к такого рода перекредитованию я бы рекомендовал лишь в том случае, когда заемщик испытывает временные финансовые затруднения по погашению текущих платежей ипотечного кредита. При этом он знает, что через короткий промежуток времени получит средства в количестве, достаточном как для погашения «экстренного» потребительского кредита, так и для продолжения оплаты ипотечного по графику. Если же уверенности в получении крупной суммы денег нет, рекомендуем обратиться в банк с целью установления кредитных каникул. Такую услугу в настоящее время предоставляют многие банки. Если банк сочтет доводы заемщика убедительными, обе стороны окажутся в выигрыше. Заемщик получит временную финансовую передышку, а банк заработает дополнительные проценты».
«Потребительский кредит несет в себе большие риски. Самый первый - это высокая процентная ставка. Если заемщик не восстановит свою финансовую стабильность, то он рискует попасть в ловушку долгов. Поэтому, прежде чем брать еще один кредит, нужно внимательно изучить свое финансовое положение. Если у заемщика возникли финансовые трудности, то, в первую очередь, необходимо сообщить об этом банку и договориться о возможной отсрочке платежа».
«В нашей практике были случаи, когда для погашения задолженности по ипотечному кредиту заемщику приходилось брать потребительский кредит. Иногда потребительский кредит действительно позволяет решить временные трудности, возникающие при погашении долга по ипотечному кредиту. Банки, в целом, положительно относятся к такого рода практике. Но только при условии, что использование потребительского кредита для погашения основного долга по ипотечному кредиту носит эпизодический характер и вызвано непредвиденной ситуацией. Ставки по потребительским кредитам выше, чем по ипотечным, минимум на 5-7%, поэтому частое применение такого метода замещения долга может привести к отрицательным последствиям – обслуживание долга для заемщика будет непозволительно дорогим».
«Если мы говорим об ипотечных кредитах и стандартных банковских программах кредитования, даже в таком случае юридически поменять залог возможно. Но только по принципиальному согласию банка и только на равноценный залог - это должно быть недвижимое имущество в том же регионе, рыночная стоимость которого достаточна для покрытия суммы кредита согласно требованиям банка. В любом случае, окончательное решение по замене залога банк примет после детального изучения нового объекта залога, правоустанавливающих документов, проведения рыночной оценки. Сделка по замене залога будет однодневной, а запрет на отчуждение предыдущего залога будет снят только после наложения запрета на новый».
«Изменение предмета залога может осуществляться только при согласии залогодержателя, если прочее не предусмотрено кредитным договором либо законодательством. Оценочная стоимость предлагаемого в залог объекта должна составлять более 100% кредитной задолженности заемщика».
«При согласии банка предмет залога может быть заменен на равнозначный. Для этого заемщику необходимо обратиться в банк с обоснованным ходатайством о замене предмета залога. Если новый предмет залога устроит банк, будет проведена замена предмета залога. Однако следует помнить, что любые операции по замене залога влекут за собой дополнительные расходы, связанные как с нотариальным оформлением залога и независимой экспертной оценкой, так и с возможными внутрибанковскими комиссиями «за замену предмета залога».
«Замена залога - достаточно распространенная операция при ипотечном кредитовании. Очень часто при ипотечном кредитовании первичного строительства необходимо осуществлять замену залога целевых облигаций на непосредственно уже готовую недвижимость. Как правило, банки не возражают против замены залога при условии, что новый залог по количеству и качеству не уступает старому. Но при этом следует учитывать то обстоятельство, что переоформление залога осуществляется за счет заемщика».
Что такое имущественный налоговый вычет при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита и что должен знать об этом заемщик?
«Имущественный налоговый вычет (налоговый кредит) - это возможность уменьшить затраты по кредиту с помощью государственной компенсации части выплаченных процентов по кредиту путем частичного возврата уплаченного подоходного налога за отчетный год. В расчет налогового кредита берутся проценты только в том случае, если жилье, которое покупалось в кредит, является основным местом жительства налогоплательщика. Размер компенсации зависит и от общей площади жилья. Также заемщику требуется предоставить в налоговый орган квитанции об уплате процентов с отметкой банка, кредитный и ипотечный договоры. Налоговый кредит можно использовать только раз в 10 лет и необходимое заявление нужно подать до конца I квартала года, следующего за годом, в котором планируется компенсация».
Выдают ли банки ипотечные кредиты на строительство частного дома под залог этого строящегося дома? Есть ли принципиальные отличия от кредитования новостроек?
«Банки выдают кредиты на строительство частного дома под залог этого строящегося дома. Различия есть и с точки зрения рисков, и с точки зрения выдачи кредитов. Как правило, на строительство частного дома кредиты выдаются частично, то есть строительство финансируется поэтапно. В кредитовании новостроек банк больше несет риск не на заемщике, а на самом застройщике, кредит может выдаваться тоже частями, но пакет документов и подход к выдаче кредита разные».
Насколько опасно связываться с кредитными договорами банков, которые предусматривают возможность изменения процентной ставки в период кредитования? Ведь, по сути, банку тоже не выгодно загонять клиента «в угол»?
«Надо понимать, что ипотечная сделка - рисковая операция как для заемщика, так и для банка. Если вопрос приобретения жилья актуальный, приоритетный и первоочередной для заемщика, то на некоторые риски он будет вынужден пойти. В любом случае решение - подписывать ипотечный договор с подобными условиями или нет - принимает только заемщик.
На сегодняшний день в коммерческих банках Украины нормой стал пункт, предусматривающий процедуру изменения процентной ставки в результате тех или иных факторов. И вы не найдете такой банк, в договоре которого нет подобного пункта, тем более при долгосрочном ипотечном кредитовании. Если же вы решились на подписание ипотечного договора, обязательно обратите внимание на порядок и сроки, в которые изменения должны произойти. Время может оказаться ценным для того, чтобы вы успели определить свои возможности по погашению кредита при новой ставке и сориентироваться, как поступать дальше. Возможно, вам придется рассмотреть вопрос о рефинансировании (перекредитовании) в другом банке по более низкой процентной ставке».
«С подобными договорами опасно связываться, если заемщик живет только на зарплату и не имеет резерва для непредвиденных ситуаций. С другой стороны - заемщик должен понимать, что если ситуация на рынке существенно изменится, то ставки повысят все банки, независимо оттого, закреплен этот пункт в договоре или нет, поскольку это предусмотрено действующим законодательством».
|
Новости
