Рефинансирование ипотеки - это погашение взятых ранее кредитных обязательств посредством оформления нового кредита под обеспечение, которое должно перейти от старого ипотекодержателя к новому. Это в случае, если заемщик решил поменять кредитора, найдя, как он считает, более выгодные условия. Но рефинансировать кредит можно и в одном банке. И при этом не только продлить его обслуживание, но и изменить другие условия договора.

Такая практика зародилась во времена

материалы в тему: 12.04.21 Как работает программа финансового лизинга на жилье в Украине 19.10.21 Украинские кредитные союзы в ожидании законодательных изменений 12.03.22 "ПриватБанк" запровадив кредитні канікули для власників кредитних карток до 1 червня 12.07.21 Потребительские кредиты не для всех: как повлияет на банки решение НБУ 18.02.22 Сколько зарабатывают топ-менеджеры госбанков

активной фазы кризиса и банки стали предлагать обмен валютных кредитов по ипотеке и авто на гривневые. Однако стабильная валюта в течении полутора лет на уровне 8 гривен за доллар зародившуюся практику рефинансирования свела на нет. Однако сегодня ряд финансовых структур вновь активно предлагают замену валюты кредита. С доллара, евро, швейцарского франка – на гривну.

Забытые игры

Причин для такой активизации несколько. Но, главное, что отмечают аналитики, - для перевода валютных займов в гривневые сегодня сложились благоприятные обстоятельства. На сегодня очень высокая гривневая ликвидность по системе. И эта гривня не работает. "Есть несколько моментов, по которыми банкам интересен такой обмен. На украинском межбанке высокий запас ликвидности. Она, конечно, краткосрочная, но денег очень много. К тому же, у банков еще есть много долларового рефинансирования из-за рубежа. И поджимают сроки возврата займов. А банки тоже вынуждены их возвращать (к нам такие же требования со стороны инвестора, как и у нас к тем, кто брал деньги на авто или квартиру). Одна из возможностей снизить свою потребность в долларовом рефинансировании – это перевод существующих кредитов в гривну", - подробно рассказывает Павел Цетковский, председатель правления коммерческого банка с иностранным капиталом.

В переводе валютных займов в гривневые есть и дополнительный интерес. И поэтому заменой валютных займов можно решить еще две задачи. Существующая ликвидность частично формирует спрос на валюту на межбанке, влияя на курс. А выдав гривну в кредит, уменьшается ее свободный объем - и она не будет давить на рынок и, в первую очередь, на валютный курс. Второе - эта ликвидность периодически участвует в покупке сертификатов НБУ или ОВГЗ Кабмина. По последним можно получить доходность максиму 6-7%. И эти деньги, к тому же, мало работают на экономику. А по реальным кредитам дают 15-18%. Т.е, на реальном кредите можно заработать больше.

Неприятные слухи

Тем, кто платить неспособен, предложение по изменению валюты кредита вообще не нужно. В последнее время именно порядочные заемщики получают письма с предложением перезаключить кредитный договор с доллара или евро на гривну. С курсом евро все понятно - он бьет по карману заемщиков из-за своего резкого роста. Но предложения по смене валюты поступают и к тем, у кого кредиты в валюте США.

"Мы можем наблюдать более -менее стабильный курс гривны к доллару в течении последнего года. Но мы не можем прогнозировать на год-два вперед. Учитывая, что основные потребительских кредитов физлиц у нас выдавались на 10-25 лет, то все это время большинство наших клиентов будут находиться под риском потерять возможность обслуживания кредита в связи с изменением валютного курса. Это постоянная зависимость от курсовой погоды. А с рисками клиентов связаны и риски банков", - объясняет Андрей Кашперук, директор департамента розничных продаж коммерческого банка.

Сейчас, признают банкиры, выгодно перезаключать договоры, оформленые в евро. Этой валюте прогнозируют еще минимум год постоянных колебаний. С долларом пока вопросов возникает меньше. Хотя слухи о возможной девальвации гривны относительно доллара США окончательно не утихают. Они звучат на фоне нарастающего отрицательного сальдо торгового баланса из-за роста импорта, низких показателей прихода инвестиций, увеличения общего показателя государственного долга до 43% ВВП, угрозе ускорения инфляции. Поэтому сейчас, пока банки дают выгодные предложения, следует рассмотреть вопрос замены валютного займа.

Конкретное предложение

"Для наших клиентов, что касается кредитов в долларах, мы просто повысим ставку на 2%. Если клиент имеет кредит под ставку 12% в долларах, то у него будет после переоформления договора 14% в гривне. Такая ставка довольно приемлема. Она даже дешевле, чем ставка, которую сегодня предлагается при выдаче новых кредитов в банках", - подчеркивает Франсуа Бенароя, председатель правления коммерческого банка с иностранным капиталом.

"Ставку мы не оставим на том же уровне. Ставка соответствует валюте кредита. Если мы говорим о валюте и гривне, то сейчас разница по ипотечным кредитам составляет всего 3-4%. Если кредиты до кризиса выдавались под 12% годовых, то сейчас банки под 15-16% годовых выдают гривневые кредиты на ипотеку", - поддерживает коллегу Иван Кузовкин, заместитель председателя правления коммерческого банка с иностранным капиталом.

Во время подписания нового соглашения, подчеркивают банкиры, дополнительные комиссии с клиента уже не взимаются. Впрочем, воспользоваться предложением финансовых учреждений не каждый клиент сможет. Все дело в залоговом имуществе. До кризиса оно имело одну стоимость, а в настоящее время стоит гораздо дешевле. Поэтому сумма залога может уже не отвечать объему денег в кредите выданных когда-то пару лет тому, даже с учетом уже оплаченных долгов. Следовательно, банк будет вынужден просить доплатить разницу.

"Такая ситуация не исключена. И будет зависеть от каждого конкретного случая. Все зависит от остатка по вашему кредиту и от оценочной стоимости этого залога сегодня. Т.е, переоценка залога однозначно будет сделана. Если она будет недостаточна, то необходим будет дополнительный залог", - соглашается Андрей Кашперук, директор департамента розничного бизнеса коммерческого банка.