Правительство ломает голову над тем, как облегчить жизнь застройщикам и покупателям недвижимости. Процедуры выдачи разрешений станут проще, частных инвесторов – потенциальных покупателей жилья, будут защищать от мошенников, и, самое главное, инициируются процедуры, которые позволят снизить стоимость квадратного метра с нынешних $1000-2000 до максимум $500. Механизмы, позволяющие все это осуществить, содержатся в Градостроительном кодексе, готовящемся ко второму чтению в парламенте. Но что кроме регуляторных мер

материалы в тему: 18.02.22 Сколько зарабатывают топ-менеджеры госбанков 18.02.22 Верховный суд окончательно подтвердил законность вывода с рынка неплатежеспособного банка "Капитал" 23.12.20 Государству здесь не место: как вмешательство в безналичные операции коснется украинцев 23.02.22 Кредиторы банков-банкротов получили в январе более 74 млн грн - ФГВФЛ 23.02.22 В НАБУ заявляют, что банковская система Украины работает в штатном режиме и готова справиться с угрозами

стоит предпринять, чтобы недвижимость в Украине стала более доступной?

Слишком дорогие деньги

В прошлом году строители смогли сдать в эксплуатацию только 6,4 млн кв. метров жилья, что на 40% меньше, чем в докризисном 2008-м году. Последние статистические данные показывают, что в этом году строительство останется на прежнем просевшем уровне и ему понадобится минимум год-два для наращивания объемов строительства.

Правда, еще в начале лета глава Минрегионстроя Владимир Яцуба был настроен довольно оптимистично и заявлял, что построить смогут даже больше 8 млн квадратов. Правда, это заявление прозвучало еще до июльского секвестра бюджета, который эти слабые надежды быстро похоронил, сократив расходы на строительство на 650 млн грн.

Как отмечают эксперты, сейчас отрасль застыла на самом "дне" спроса. К тому же реальных механизмов кредитования жилья не предлагает ни государство, ни банки. У государства денег просто нет. А текущие банковские процентные ставки в размере около 20% остаются неподъемными как для строителей, так и для населения. Соответственно, у людей нет средств, чтоб покупать, а у компаний нет выручки и возможности в установленные ранее сроки завершать работы на открытых площадках и начинать новые проекты.

Банки же пока не могут предложить других условий участникам рынка из-за долгов многих заемщиков. Получается замкнутый круг недофинансирования: банки имеют деньги, но в отсутствии надежных заемщиков риски для кредитования настолько высоки, что это выражается в заоблачных процентах, из-за которых ряд компаний и частных инвесторов не могут позволить себе взять кредиты.

По данным рейтингового агентства "Кредит-Рейтинг", за полгода объем просроченной задолженности увеличился на более, чем 7,5 млрд грн и составил свыше 10% от общего количества выданных кредитов. Чаще всего проблемы у банков возникают с такими отраслями, как сельское хозяйство, транспорт, перерабатывающая промышленность, но лидером по долгам остается строительство.

Обещания не выполняются

Тут самое время вспомнить предвыборное обещание Виктора Януковича о возрождении ипотечного кредитования, да еще и с небывалой ранее годовой ставкой за пользование кредитами – не более 7%. Подобные ставки на ипотеку, а в некоторых странах и более низкие, действуют сейчас в Европе. В Швейцарии, например, максимальная фиксированная ставка составляет всего лишь около 3%. А в проблемной Греции, которая пару месяцев назад балансировала на гране дефолта, ипотечный кредит можно взять под 8% годовых.

Представители украинских банков тем временем утверждают, что в лучшем случае в следующем году можно будет добиться снижения ставок максимум до 15%. И это при условии, что наша экономика больше не будет подвержена каким-либо форс-мажорам.

Вторым ключевым для строителей моментом, помимо отсутствия средств, являются действующие правила игры на рынке. На сегодняшний день оформление всей необходимой разрешительной документации на строительство может длиться более года – 475 дней. Неудивительно, что Украина занимает в рейтинге Мирового банка по легкости ведения 181 место среди 183 стран мира.

Аналогичная ситуация еще и по налогообложению – например, с баснословными возвратами НДС. Не секрет, что из-за громадных внешних долгов государства, НДС возвращается компаниям бумажками – гособлигациями, а не живыми деньгами.

В то же время следует вспомнить намерение правительства обеспечить возврат денег в экономику в течение 60 дней. Новые правила должны быть зафиксированы в Градостроительном кодексе (№6400 от 18.05.2010), проект которого в ноябре будет представлен парламенту уже на второе чтение. Таким образом, если кодекс примут и он вступит в силу, строители могут рассчитывать на возврат живых денег в отрасль уже с нового года.

Бюрократии станет меньше, но за это придется заплатить

Градостроительный кодекс станет главным регулятором отношений между всеми субъектами строительной отрасли. Согласно документу, в Украине должна быть разработана генеральная схема планирования территорий сроком на 20 лет. На нее должны будут опираться местные органы власти при детальном планировании развития своих территорий, а также дорожные службы при проектировании трас.

При необходимости в этот документ допускается вносить изменения в виде отдельных законов. В рамках этого планирования чиновники обязаны будут выделять перспективные для строителей зоны и четко определять их целевое назначение – коммерческая деятельность, производство, жилье, рекреация.

Как отметила заместитель исполнительного директора Украинской строительной ассоциации Валентина Мандрик, на основе комплексных планов территориального развития, которые включают зонирование, будут формироваться площадки под строительство на аукцион. То есть по каждому участку будет четко определен регламент строительства – функциональное назначение, площадь, этажность, плотность застройки, расстояние от соседних построек и ряд других критериев.

После оформления земельных отношений "инвестору не нужно будет в дальнейшем зависеть от решений сессий, бегать по ряду инстанций для согласования, а также он сможет получить нормальные адекватные для строительства технические условия. Ему достаточно будет обратиться, допустим, в управление архитектуры и подать заявление с изложением своих намерений. В течение 30 дней этот орган должен обеспечить его всеми необходимыми техническими условиями.

"После этого начнется уже проектирование, экспертиза (по желанию инвестора) и утверждение проекта заказчиком, а потом – период строительства и ввод в эксплуатацию. Таким образом, мы оградим инвестора от контакта с чиновниками и такими монополистами, как "Киевэнерго", водоканалы, "Киевгаз", - подчеркивает Валентина Мандрик.

За это инвестор, правда, должен будет заплатить определенную фиксированную сумму, которую установит Кабинет Министров. Так что, защита от бюрократии будет стоить денег. Каких именно – пока неизвестно. Зато в результате, по утверждению экспертов, застройщики смогут быстро приступить к работе – не в течение полутора-двух лет, как сейчас, а всего через пару месяцев. И что самое главное – конечная цена одного квадратного метра, благодаря устранению коррупционных схем, станет приемлемой для потребителя – в среднем около $500 по Украине, утверждают эксперты.

Государство готово поручиться

Еще одна интересная инициатива, которую правительству также предложили эксперты строительной отрасли, заключается в выпуске государственных жилищных сертификатов, по которым цена одного квадрата может составить еще меньше – $400. Суть в том, что государство выпускает ценные бумаги, которые дают право на приобретение квадратных метров. "Главное то, что их можно приобретать постепенно и накапливать, поскольку бумага будет долгосрочной. Стоимость одного сертификата будет приравниваться к единице строительства недвижимости, которые будут разбиты на серии. То есть это будут условные квадратные метры в различных классах жилья", - объясняет Наталия Доценко-Белоус, адвокат, старший юрист Юридической фирмы "Василь Кисиль и Партнеры".

При накоплении сертификатов в количестве равном третьей части стоимости квартиры, можно будет уже закрепить за собой определенную квартиру. Пока квартира не выкуплена, ценные бумаги будут давать процентный доход. А если их владелец передумал приобретать жилье, то он сможет свободно продать сертификаты и заработать еще и на разнице.

Такой механизм строители уже давно лоббируют, понимая, что они всегда будут иметь возможность доступа к "длинным деньгам". В то же время, у этого механизма есть и ряд недостатков. Например, не определены механизмы, по которым нежилая площадь недвижимости будет отделена от жилой площади – то есть, чтоб, условно говоря, приобрести по сертификатам балкон в квартире, у покупателя должны быть разные сертификаты – на жилую и нежилую площадь, причем сертификаты разные по цене, ведь балкон стоит дешевле, чем комната.

Еще один вопрос: как должен расплачиваться покупатель за квартиру, если у него сертификатов будет на 20 кв. м, а площадь квартиры, скажем, 30 кв. м? Механизмы доплаты живыми деньгами и защиты инвестиций покупателя также не разработаны. Не исключены также и ситуации, когда два или три покупателя "застолбят" с помощью сертификатов за собой в одном и том же доме одну и ту же квартиру: как в таком случае они будут ее делить после сдачи дома в эксплуатацию, не ясно. А нести ответственность за такую ситуацию сами строители, понятное дело, не хотят, думая лишь о деньгах.

Недоверие покупателей

Мало того, такой механизм вряд ли вызовет доверие у населения. Украинцы в свое время обожглись на доверии к государству, когда все вклады в бывшем Сбербанке СССР сгорели.

В то же время Наталия Доценко-Белоус утверждает, что предложенная финансовая модель исключает инфляционные риски, поскольку при использовании сертификатов предусмотрена привязка их стоимости к цене на конечный товар - квадратный метр. К тому же, "когда ценная бумага имеет государственные гарантии, то презюмируется потенциальная возможность истребовать вложенные средства или построенную недвижимость", - подчеркивает г-жа Доценко-Белоус.

Похожая система, по ее словам, действует в России в виде жилищных накопительных кооперативов. Она позволяет накапливать деньги на специальном целевом счете, которые нельзя отчуждать. В тоже время предложение украинских экспертов с ценными бумагами дает больше маневров в распоряжении своими сбережениями.

Инфляция квадратного метра

С другой стороны, не понятно, почему эксперт утверждает, что инфляции квадратные метры не подвержены. По мнению портала "Политика и деньги", квадратный метр давно и упорно обесценивается как в Украине, так и в мире. Инфляция квадратного метра – налицо!

Мало того, мировой финансовый кризис начался именно с того, что производные ценные бумаги (деривативы) в США были обеспечены недвижимостью, которая резко начала дешеветь. Падение стоимости квадратного метра стало причиной обесценивания выпущенных ценных бумаг, банки Америки получили огромные убытки, прекратили кредитование, часть крупнейших банков и компаний разорилась, что и отразилось после на всем мире.

Таким образом, к введению в украинской отрасли механизма, основывающегося на том, что квадратный метр никогда и ни при каких условиях не будет обесцениваться, нужно относиться крайне осторожно. Это уже наглядно продемонстрировал пример ипотеки в США.

На все воля правительства

Есть и еще один момент, который также не способствует развитию строительства в стране – все упирается в набившую уже всем оскомину политическую волю. Касательно системы жилищных сертификатов, идея получила одобрение правительства, но когда будет определен круг ответственных учреждений и внесены необходимые изменения в законодательство – неизвестно.

"Для восстановления экономики, в частности строительного сегмента, внедрение данной программы имеет ключевое значение, которое не уступает по своей значимости принятию Налогового кодекса. Однако ввиду того, что законодательный орган еще не до конца осознал, кому и какие политические дивиденды принесет данная программа – мы вынуждены ждать", - говорит Наталия Доценко-Белоус.

Что касается упрощения выдачи разрешительной документации, Валентина Мандрик отмечает, что помимо принятия Градостроительного кодекса, нужен еще и контроль за его выполнением. "Так как в большинстве случаев, к сожалению, чиновники игнорируют выполнение законов. А вообще нам нужна кардинальная реформа законодательства, регулирующее строительную отрасль", - говорит эксперт.

Политическая составляющая остается одним из основных факторов в развитии строительной отрасли. Его влияние ярко можно отследить на примере девелоперской компании ICD Partners, которая еще весной этого года, не дожидаясь никаких законодательных изменений, заявила о возможности построить жилье стоимостью по $400 за квадратный метр.

По словам генерального директора компании Максима Письменюка, удешевить строительство можно, используя новые европейские технологии. Но сейчас из-за выборов в местные органы власти у компании возникло множество вопросов по оформлению земельных участков под строительство.

Директор Немецко-украинского строительного центра Киев Торальф Вайзе отмечает, что любое изменение политической ситуации немедленно отображается на строительстве и так быть не должно. "Строителям стоило бы не вмешиваться в большую политику, а политикам – дистанцироваться от влияния на то, какому строительному объекту быть или не быть", - говорит он.

В то жевремя, как у нас уже давно сформировалось строительное лобби, отстаивающее интересы крупных компаний, по мнению Торальфа Вайзе, оздоровление строительного сектора может произойти только, если рынок будет опираться на малые и средние предприятия. В той же Германии 90% отрасли представляют небольшие фирмы со штатом не более 10 человек. Таким образом, риски равномерно распределены между тысячами компаний. Такая структура полностью исключает ситуацию, когда из-за проблем у нескольких участников рынка страдает вся отрасль и потребитель. Неудивительно, что на сегодняшний день немецкий строительный рынок, по сравнению с украинским, находится на подъеме.

Спекулянтам – бой!

Но самое главное, чего не хватает украинскому строительному рынку – это понимания того, для кого он работает, для кого строит. Пока банки давали деньги, ориентиром для строителей были фактически спекулянты, накручивавшие стоимость квадратных метров, и те немногие украинцы, у которых финансовые возможности позволяли вступить в эту сумасшедшую гонку. Сейчас у застройщиков настало легкое прозрение, которое может очень быстро рассеяться с вливанием очередной порции финансов.

Допустим, правительству удастся облегчить жизнь строительным компаниям - упростить разрешительную систему, удешевить жилье и подстегнуть спрос. Допустим, получится возродить ипотечное кредитование и снизить ставки, как для физических лиц, так и для застройщиков. Но где гарантии того, что цены не прыгнут в очередной раз?!

Ведь если послушать риелторов, то сейчас цены на жилье замерли только благодаря отсутствию ипотеки и стоит только ей возобновиться, как аппетиты спекулянтов снова проснутся. Что делает правительство, чтобы противостоять тенденции спекуляций с недвижимостью? Ничего! Даже введение пресловутого налога на недвижимость не решит проблему спекуляций - схемы ухода от пока еще несуществующего налогообложения давным-давно найдены спекулянтами.

Основная же строительная проблема для Украины так и не решена: главный упор власти делают на объемы введенных в эксплуатацию квадратных метров, а не на конечного потребителя, для которого все это и строится.