Докризисных объемов ипотеки украинцам пока не видать
29.06.10
Рынок ипотеки в Украине медленно поднимается, но условия кредитования в текущем году останутся малопривлекательными: высокий первоначальный взнос, сокращение сроков кредитования, "драконовские" процентные ставки — до 30% годовых в гривне. Понятно, что со временем на рынок ипотеки будет выходить все больше игроков: пресловутый "квартирный вопрос" в нашей стране никто не отменял. Однако сделки останутся редкими — для избранных в результате жесткого банковского отбора. В целом же восстановление ипотечного рынка, по мнению экспертов, произойдет не ранее чем через 3—5
На данный момент ситуация на рынке ипотеки напоминает полный штиль с редкими, а потому не играющими существенной роли "барашками" сделок. Условия предоставления ипотечных кредитов с прошлого года изменились незначительно, они по-прежнему остаются малодоступными. Средние реальные ставки кредитования жилья на первичном рынке на данный момент по всем срокам составляют 20—23% годовых, однако наиболее охотно банки кредитуют на год или "пятилетку". Средние ставки по кредитам на "вторичку" за первое полугодие уменьшились на три процентных пункта, однако это не делает их "ближе к народу": сейчас они составляют 27,5% реальных годовых при сроке один год, 25—26% при сроках от 5 до 20 лет.
При этом те немногие банки, которые предлагают сейчас ипотеку, явно предпочитают вторичный рынок, когда риски недвижимого объекта сведены к минимуму. По подсчетам компании "Простобанк Консалтинг", деньги на "первичку" предлагают всего 6 финучреждений из числа 50 лидеров по активам (к тому же выбирать жилье на первичном рынке клиент может только из предлагаемых банком квартир — лишь два учреждения не имеют ограничений по объектам кредитования). А вот за деньгами для покупки кем-то уже обжитой квартиры можно обращаться в 12 банков из 50 лидеров.
Высокие процентные ставки — не единственное препятствие для желающих взять кредит.Второй барьер, который могут преодолеть единицы, — это первоначальный взнос. Если до кризиса ипотеку зачастую давали даже без первого взноса, то сейчас нужен стартовый капитал: не менее 40—50% цены квартиры. Правда, по "первичке" некоторые банки требуют 25—30%, однако и цена здесь, как показывает практика, гораздо выше стоимости "подержанного" жилья.
К тому же ужесточились требования к соотношению дохода и платежа по кредиту. Если до кризиса банки давали кредит, даже когда на его погашение уходило до 60% доходов, то теперь платеж по кредиту не должен превышать 30—50% официального дохода заемщика.
Если говорить о банках, то уменьшение ипотечных портфелей продолжается: за 2009 год общий портфель ипотеки во всех финучреждениях страны сократился на 4%. Только 6 из 50 крупнейших игроков на рынке кредитования жилья смогли продемонстрировать незначительный прирост ипотечного портфеля за прошлый год. Причем не у всех это связано с выдачей новых кредитов.
По официальным данным, в 2009 году по сравнению с 2008-м объем проблемной ипотеки вырос в 5,5 раза — до 5,8% общего ипотечного портфеля банков. Причем с начала года, по информации УНИА, погашено лишь около 3,5% суммы задолженности (3,6 млрд. грн.). Западные эксперты вообще утверждают, что в Украине все ипотечные кредиты, выданные в иностранной валюте (по состоянию на 1 апреля — 77% общего числа), — потенциально проблемные. Например, согласно исследованию Moody's Investors Service, средняя доля просроченных ипотечных кредитов в Украине составляет 22%, что даже выше, чем в Казахстане (15,8%) и РФ (12%). Правда, позитивно отразился на этой динамике возросший с конца прошлого года до 1,8% объем реструктурированной задолженности. Однако реструктурированный кредит не гарантирует восстановления регулярных выплат, поэтому при расчете доли просроченных кредитов агентство все же учитывало и такие займы.
Именно отсутствие и принципиальная невозможность получения "длинного" ресурса в ближайшем будущем является очередным звеном в цепочке проблем ипотечного рынка. Во-первых, это объективно одна из причин высоких процентных ставок. До кризиса банки брали дешевые ресурсы за границей, а теперь этот источник закрыт, и они вынуждены кормиться практически только за счет наших депозитов, которые все-таки "короче", чем ипотека. Да и вкладчики все чаще стали забирать сбережения или перекладывать их на "гибкие" депозиты с возможностью забрать деньги в любой момент. Теперь банкиры уже не хотят рисковать и кредитовать "короткими" деньгами "длинную" ипотеку.
По словам господина Анохова, в этом году государство запланировало выделить 2 млрд. грн. в виде правительственных гарантий для решения жилищных проблем. Со своей стороны, ГИУ выпустит облигации внутренней ссуды и начнет реализовывать Государственную программу по строительству доступного жилья. Также ГИУ планирует уже в этом году начать работу по финансированию как недостроенных, так и пилотных объектов строительства. Сбудутся ли эти поистине наполеоновские планы — не берется предсказать никто.