Дождались!

По словам Сергея Карамнова, президен­та компании Real Estate Solutions, сегодня цена жилья напрямую зависит от месторас­положения и класса объекта и начинается от $1,5 тыс./кв. м на первичном рынке и от $2,1 тыс./кв. м — на вторичном. Согласно данным эксперта, средняя стоимость одно­комнатных квартир экономкласса на пер­вичном рынке составляет $2,1 тыс./кв. м, двухкомнатных — 52,7тыс./кв. м, трех­комнатных — 2,5 тыс./кв. м.

Кто и почем готов обеспечить ки­евлян жильем в следующем году «В первом полугодии 2007 года цены плавно снижались практически во всех сегментах недвижимости», — говорит г-н Карамнов, отмечая, что на вторичном рынке цены за весну и лето упали в сред­нем на 5%, а на первичном — на 3%.

Валерий Кирилко, генеральный дирек­тор компании Concorde Development, рас­сказывает, что нынешней осенью, когда статистические данные демонстрировали рост стоимости жилья, повышение цен на «вторичку» существовало только на бума­ге. То есть собственники всегда декла­рировали большую цену квартиры, но в итоге им, чтобы сделка все-таки состоялась, приходится соглашаться на ту сум­му, которую заявит покупатель.

Отсутствие привычно высокого спро­са эксперты отмечают и на рынке первич­ного жилья. Несмотря на то что ассор­тимент квартир экономкласса достиг самого высокого за последний год раз­мера, покупатели не спешат устраивать ажиотаж в отделах продаж столичных застройщиков. Большинство компаний констатирует, что уровень продаж квар­тир в новостройках начиная с лета упал по сравнению с показателями годичной давности в несколько раз.

Таким образом, главной тенденцией на рынке жилья в 2007 году стал посте­пенный переход от стадии рынка продав­ца к стадии рынка покупателя, и она еще больше усилится в следующем году. «Если раньше столичные новостройки продава­лись практически без рекламы, то сейчас у каждого дома есть собственный реклам­ный бюджет на довольно широкую рек­ламную кампанию. Раньше большая часть квартир раскупалась в начале реализа­ции, а "зависали" самые непривлекатель­ные предложения, сейчас выбор есть, даже когда дом уже подводится под крышу», — рассказывает Сергей Карамнов.

Что касается спроса на «вторичку», то, по словам Владимира Коломейко, анали­тика АН «Планета Оболонь», в столице существует огромный разрыв между поку­пательной способностью граждан и цена­ми на жилье. «У большинства граждан не хватает средств даже для улучшения жилищных условий с помощью так назы­ваемых альтернативных сделок (прода­жи имеющейся квартиры и покупки более просторной)», — говорит он.

В связи с этим специалисты выска­зывают предположение о возможном начале насыщения рынка и заверше­нии периода его устойчивого роста. Эти тенденции обещают ярко проявить­ся в течение 2008 года. Кроме того, на рынке недвижимости столицы есть все признаки того, что ближайший год пере­живут далеко не все застройщики, а у вложившихся в ипотеку могут возник­нуть большие проблемы.

Новая диспозиция

Серьезные изменения, по мнению специ­алистов, произойдут на первичном рын­ке столицы. Причем они затронут скорее не количественные, а качественные харак­теристики этого сегмента. Как отмечает Игорь Страхов, директор департамента развития инвестиционно-девелоперской компании Ukrainian Development Partners, в следующем году объемы введенного в эксплуатацию жилья не будут разитель­но отличаться от объемов этого гола и достигнут отметки в 1,2-1,3 млн кв. м. «Потребность в новом жилье, по нашим расчетам, составляет порядка 2 млн кв. м в год, значит в следующем году превышение объемов потенциального (не всегда финан­сово состоятельного) спроса над предложе­нием сохранится», — утверждает эксперт.

По его данным, в Киеве ведется строи­тельство более 200 жилых домов и комп­лексов. По количеству новостроек лидерами являются Аарницкий (около 25% строек), Голосеевский (13%) и Святошинский (10%) районы. Объекты экономкласса составляют 61%, бизнес-класса — 36%. Доля элитной жилой недвижимости равняется 3%.

Согласно прогнозам экспертов, в 2008 голу первичный рынок жилья вырастет, как и в этом году, минимум на 30%. Хотя неко­торые застройщики и говорят, что рабо­тают максимум с 20-пропентной рента­бельностью, другие участники рынка и Антимонопольный комитет называют цифры до 100%.

Вадим Непоседов, генеральный дирек­тор компании «Украинская торговая гильдия», говорит, что в следующем году будет продолжена тенденция к укруп­нению проектов. «Если еше в 2005 году средняя площадь предлагаемого жилого комплекса составляла 50-60 тыс. кв. м, то сегодня реализуются целые кварталы, где площадь зданий превышает 100 тыс. кв. м. Кроме того, новые проекты имеют значительную долю коммерческих пло­щадей, которые составляют инфраструк­туру комплексов», — говорит он.

Как утверждает Сергей Клименко, генеральный директор компании «Траек­тория», вскоре мелкие строительные ком­пании не смогут осваивать объемы стро­ительства и выгодно конкурировать на первичном рынке. Ведь далеко не каждый застройщик в состоянии создать огром­ный объект с жилыми, офисно-торговыми и развлекательными секциями.

«Это связано не только с невозможностью привлечения серьезных денежных ресур­сов, но и с техническими возможностями небольших фирм возводить целые комплек­сы, а также с управленческой, девелоперс­кой тактикой ведения строительства. Поэ­тому в ближайшие годы будут доминировать крупные строительные компании, зачастую работающие с привлечением зарубежного капитала, а также крупные новые отечест­венные компании, созданные украинскими олигархами, до сих пор не специализиро­вавшимися на строительстве», — говорит г-н Клименко.

Диспозиция игроков на строительном рынке столицы начнет кардинально меняться в следующем году — в Киеве наступает время масштабных проектов сторонних компаний, и их вряд ли смогут сдержать сегодняшние лидеры. Так, долгожитель рынка — компа­ния ТММ — запланировала инвестировать во все свои проекты $250 млн. Масштаб же предложений, вошедших на рынок ино­странцев, имеет совершенно другой порядок: от $400 млн только на один проект «Интеко» до $1 млрд инвестиций в проекты компаний Mirax group и Seven Hills.

Приход на наш рынок иностранцев, по утверждению экспертов, стал возмо­жен после ухода Александра Омельченко с поста мэра в апреле прошлого года. Явля­ясь выходцем из «Киевгорстроя», он мно­гие годы гарантировал сохранение олиго­полии на столичном строительном рынке. Нынешний городской голова Леонид Чер-новецкий не имеет никакого отношения к строительному бизнесу, но ищет для себя новые центры влияния, в том числе со сто­роны крупных игроков, заинтересованных в либерализации строительного рынка. В результате в прошлом году московская компания Mirax Group уже получила под строительство участки, которые Алек­сандр Омельченко зарезервировал для «Киевгорстроя».

Вопросы масштаба

В 2007 году началось нашествие на киевский строительный рынок и со стороны крупного капитала. В частности, решение вплотную заняться этим бизнесом принял украинский олигарх Ринат Ахметов. Специалисты схо­дятся во мнении, что нынешние строитель­ные лидеры — персоны довольно влиятель­ные и обеспеченные, но далекие по уровню доходов от высшей бизнес-лиги страны. Состояние каждого из владельцев компа­ний, входящих в Топ-5 жилищного строи­тельства, оценивается в сумму до $600 млн. И они вряд ли смогут держать оборону, не пустив в отрасль крупный капитал.

«К сожалению, самостоятельные инвести­ции могут позволить себе немногие застрой­щики. В среднесрочной перспективе только в Киеве планируется возвести до 30 млн кв. м жилья. На освоение этих объемов необхо­димо около $3 млрд. Их придется потратить на перенос различных производств, которые на данный момент располагаются на территории запланированных застроек», — рас­сказывает Татьяна Пашковская, пресс-сек­ретарь корпорации Mirax Group.