Сколько должна стоить недвижимость, чтобы средняя киевская семья могла позволить себе жилье в кредит.
Ценовой переполох
Пора убрать шепот из разговоров о грядущем обвале на рынке недвижимости, можно говорить в голос, что он уже начался. Конечно, не в разы, но серьезно придется уступать продавцу, который не «над златом чахнет», а хочет завлечь покупателя. Этот процесс должен начаться с «первички», здесь время — деньги: важно быстро продать квартиры и реинвестировать средства в другие дома. Июльское же повышение цен столичных новостроек в среднем на
1,4% (по данным независимого портала «Недвижимость») — это лишь «отрыжка пресыщения», надежда, что покупатель уплатит, сколько хочется продавцу. Вряд ли, господа! Впрочем, послушаем экспертов.
Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга компании Киев Жилье-Инвест, говорит, что идет «окопная война» между застройщиками и их потенциальными клиентами. Первые не хотят снижать цены (хотя есть случаи якобы «сезонных» скидок на 3—10%. — Авт.), а вторые заняли выжидательную позицию, рассчитывая на удешевление. Покупатели выиграют, ведь деньги — у них, они заказывают музыку. Но не в накладе окажутся и застройщики, готовые снизить рентабельность и, соответственно, цены на 15—20%. Ибо сегодня их рентабельность составляет в эконом-классе до 80%, в бизнес-классе — до 100%, в премиум-классе — до 200%. Есть куда отступать из «окопа», чтобы завоевать покупателя!
По словам ведущего специалиста консалтинговой компании RED Руслана Кизлайтиса, спрос на «первичку» упал вдвое, есть пресыщение рынка, конкуренция ужесточилась. Упрямцы, намеренные побороться с клиентами, их потеряют. И, напротив, те, кто готов скинуть в цене 10—20%, перехватят инициативу. Но и этот ход может не сработать, если не будет государственной поддержки ипотечного кредитования (рефинансирования комбанков со стороны НБУ) и потенциальные покупатели не получат заемные деньги.
Однако не все специалисты согласны, что новострой должен дешеветь. PR-директор девелоперской компании «ХХІ век» Дмитрий Васильев полагает, что объективно спрос превышает предложение, просто этот спрос — отложенный, он вернется осенью и цены устоят. Руководитель инвестотдела проектно-консалтинговой фирмы «Новобудова» Дмитрий Колиснык говорит, что снижать цены будут только те компании, которые их изначально завысили, остальные не дрогнут.
«Красная цена» квадратного метра
Купить в кредит молодой семье 1-комнатную квартиру — значит загнать решение жилищной проблемы вглубь: когда появится хотя бы один ребенок, станет ясным, что нужно было «стартовать» с 2-комнатной квартиры.
Сейчас более-менее приличная «двушка» в спальном районе Киева площадью 48 кв. м стоит $130 тысяч, т.е. $2700 за «квадрат».
Средняя семья в Киеве зарабатывает на двоих примерно $1500. В банке при получении ипотечного кредита потребуют, чтобы на ежемесячные выплаты по его обслуживанию уходило не более 50% семейного дохода — $750.
Предположим, семья нашла банк, где дают заем на 25 лет в долларах под 13,5% годовых, с погашением займа ежемесячными равными долями (так. наз. аннуитет) и авансовым взносом всего в 10% от стоимости квартиры ($13 тыс.). Значит, ей нужен кредит на $117 тыс.
«Старт» обойдется нашим героям в $16,8 тыс. (к $13 тыс. аванса добавятся по 1% госпошлины и взноса в Пенсионный фонд и 1% от суммы кредита банку за оформление договора залога — всего $3,8 тыс.). Нет в наличии этих денег — нет и шансов взять кредит.
На погашение «тела» кредита ежемесячно надо тратить $390, на выплату процентов — $1316, плюс по 03%/год на страхование имущества и жизни ($62/мес.).
Итого семье нужно выплачивать $1769 ежемесячно, что в 2,36 раза превышает ее максимальные финансовые возможности — упомянутые $750!
Ясно, что с доходами в $1500 ни один банк не даст заем бесквартирным гражданам на такую «двушку», они должны зарабатывать от $3638. А чтобы «вписаться» в кредит при таком заработке, максимальная цена 48-метровой «двушки» не должна превышать $55 тысяч. Почему?
Чтобы семье при доходе в $1500/мес. хватило $750 ежемесячных расходов на обслуживание кредита, 1 «квадрат» квартиры должен стоить в в 2,36 меньше, чем сейчас. Это разница реальных возможностей семьи по оплате займа и требуемой ежемесячной суммы в $1769.
Отсюда следует, что цена 1 кв. м должна упасть с нынешних $2700 до $1145. Очевидно, это и есть на сегодня «красная цена» жилого метра в Киеве. И если не будет постепенного к ней приближения, рынок недвижимости ждет не просто застой, а резкий обвал спроса и «пикирование» цен.
|
Новости
