Если верить рекламным слоганам строительных компа­ний, значительная часть возво­димого в Киеве жилья относится к элитной категории. Однако аналитики рынка недвижимости лишь презрительно щурятся: в действительности по-настоя­щему VIP-апартаментов в Киеве мизерное количество — не более 5%. Поэтому, как бы парадоксально это ни звучало, элитные квар­тиры сейчас в дефиците, и тем, кто рассчиты­вал прикупить апартаменты за $1-1,5 млн., найти что-то комфортабельное и одновре­менно неординарное будет непросто.

Обманчивая «элита»

Фразу «квартиры класса

материалы в тему: 25.04.18 Украина без долгостроев: Такая практика уже скоро может стать реальностью 12.04.21 Как работает программа финансового лизинга на жилье в Украине 06.04.18 Застройщики обзаведутся страховщиками 15.02.22 Украинские банки выдали более 88 млрд грн кредитов по госпрограмме кредитования МСБ под 5-7-9% 11.02.22 Темпы роста кредитования в Украине могут снизиться, но будут оставаться высокими - банкиры

deluxe...» можно встретить в проспекте фактически каж­дого крупного столичного застройщика. В то же время мало кто отдает себе отчет, что к этому классу может быть отнесена далеко не каждая квартира, сколь бы про­сторной, комфортабельной и выгодно рас­положенной она ни была.

Как утверждает Вероника Синица, руководитель департамента консалтин­га Ukrainian Development Group, к deluxe могут относиться лишь дома небольшой этажности (максимум 7 этажей), в которых насчитывается не более 27 квартир, расположенные в самом центре города и районах исторической застройки. Пло­щадь квартиры должна составлять от 120 кв. м, высота потолков — не менее 3 м, средняя площадь комнаты — от 20 кв. м, кухни — от 25 кв. м.

Естественно, максимально высокие требования предъявляются к техниче­ской оснащенности здания, архитектур­ным изыскам, уровню инфраструктуры, сервисному обслуживанию. Дома deluxe должны быть максимально независимы­ми от городских коммунальных систем, иметь индивидуальные системы энерго­обеспечения и очистки воды, а также при­домовую территорию размерами не мень­ше большого парка. Но главное — это соседи, поскольку люксовые дома долж­ны быть расположены во дворах с одно­родной социальной средой.

Увы, объектов, соответствующих всем этим критериям, в Киеве, по мнению специалистов, пока нет вовсе. Как прак­тически не существует и считающего­ся чуть-чуть ниже уровнем жилья класса «элит». По оценкам экспертов, к ним мож­но отнести лишь 10—15 киевских домов и проект «Воздвиженка».

Согласно данным столичных риелторов, «элитой» можно с натяжкой назвать лишь дома по ул. Владимирской 20/1 и 20-22, Лысенко, 2-А и 4-А, Золотоворотской, 13, Паньковской, 8, Кропивницкого, 10, Ветрова, 23, в пер. Рыльского, 5, а также скандально известное здание по Грушевского, 9-А.

По словам Инны Шек, начальника отдела продаж квартир компании «Траектория», к VIP-классу можно также отнес­ти некоторые объекты вторичного рынка на улицах Институтская, Михайловская, Ярославов Вал, Костельная, Саксаганского, Прорезная и на Андреевском спуске.

Вероника Синица при этом отмечает, что те здания, которые причисляют к сег­менту элитной недвижимости, как мини­мум по двум параметрам не соответству­ют принятой в мире классификации.

«Сложнее всего застройщикам соб­люсти такой параметр, как достаточное количество стоянок для автомобилей. По нормам на одну квартиру в домах deluxe и элит класса должно быть предусмотре­но от 1,8 машиномест. Этому требованию не соответствует ни первичная "элита", ни вторичная», — отмечает г-жа Синица.

Элита в некоторых мировых столицах НЬЮ-ЙОРК Квартира, расположенная в трех верхних этажах здания The Mark Hote, площадью в 3 тыс. кв. м стоимостью $150 млн. В этих «скромных» апартаментах 23 спальни, 25 ванных комнат и 5 будуа­ров, огромная терраса с видом на Манхэттен, тренажерный зал с бассейнами, зимний сад и кинотеатр. ЛОНДОН Пентхаус, расположенный в One Hyde Park, площадью около 1,8 тыс. кв. м стоимостью $156 млн. В квартире имеется больше 30 комнат, тренажерный зал и бассейн. ГОНКОНГ Двухуровневый пентхаус, расположенный на 52 и 53 этажах в новом элитном доме, площадью более 2 тыс. 300 кв. м стоимостью $36 млн. Квартира состоит из 20 комнат, а также имеется просторная терраса с садиком и бассейн.

Что почем

Ошибочная, а точнее не совсем честная, классификация жилья, которую сегодня применяют украинские застройщики — сугубо отечественное ноу-хау. По словам Сергея Тумасова, генерального директо­ра инвестиционно-девелоперской ком­пании Global Solutions, на Западе такая классификация носит системный харак­тер и не зависит от желания владельца расхвалить свой объект.

«В Европе элитный дом видно сразу: по качеству выполнения фасада, площа­ди и планировке квартир, внутренней и внешней инфраструктуре и, конеч­но же, цене. Так, в престижном райо­не Лондона "Сохо" продаются по-насто­ящему элитные квартиры, но стоимость1 кв. м в них превышает 20 тыс. фун­тов», — рассказывает г-н Тумасов.

Уступая люксовому европейскому жилью по множеству параметров, украин­ские VIP-апартаменты не сильно отстают от него в цене. Например, самой дорогой квартирой сегодня являются двухуровне­вые апартаменты из 9 комнат по ул. Боль­шая Житомирская. Стоимость квадрат­ного метра в них составляет $20,86 тыс., общая стоимость квартиры — «всего» $12,6 млн (хотя в эту сумму также вклю­чены три места в подземном паркинге). Квартира находится в новом доме, но при этом покупателю ничего особенного, кро-

ме великолепного вида на киевские холмы (Пейзажную аллею), не предлагается.

Апартаменты в новостройке по ул. Ири­нинской (между Владимирской и Паторжинского) продаются по $21,3 тыс. за 1 кв. м. Причем за $3,55 млн предлагают при­обрести всего лишь 4-комнатную кварти­ру обшей площадью 166 кв. м, правда, с профессиональным дизайном помещений и ремонтом VIP-класса, камином, полом с подогревом, кухней ALNO, сауной, джаку­зи, сантехникой Vileroy & Восh и т.д.

Всего лишь за $5 млн. ($9,9 тыс. за 1 кв. м) воротилы могут приобрести трехуровневый пентхаус в новом доме на ул. Ковпака с полным VIP-ремонтом, итальянской мебелью, техникой и всей остальной «начинкой». Столь «невысо­кую» цену на эти апартаменты риелторы объясняют тем, что новостройка располо­жена не в самом центре столицы.

Однако элитные или как минимум близкие к данной категории квартиры можно найти не только на первичном рынке жилья. Так, например, апартамен­ты из 6 комнат в реконструированном доме по ул. Ярославов Вал с базовым VIP-ремонтом можно приобрести за $5 млн ($16,3 тыс. за 1 кв. м), а в реконструиро­ванном доме по ул. Владимирской — за $4 млн. ($16,2 тыс. за 1 кв. м). Во втором случае покупателю «в нагрузку» поми­мо ремонта предлагается минимальный набор итальянской мебели.

Но, как это ни парадоксально, стои­мость квадратного метра в элитных б/у квартирах в большинстве случаев выше, чем в аналогичных новых.  К примеру, в проекте «Воздвиженка» стоимость 1 кв. м в пятиэтажном здании клубного типа, включающем не более 10 апартаментов (а это важная характеристика жилья преми-ум-класса), составляет от $6 тыс. А, ска­жем, в элитных новостройках — проек­те «ТММ» на вершине Зверинецкого холма (жилой комплекс «Триумф») и проекте компании «Гранит» по ул. Ветрова, 23 — оцениваются соответственно в $6,6-12,4 тыс. за 1 кв. м и $7,5 тыс. за 1 кв. м.

Собственно, данными объектами спи­сок выставленных сегодня на продажу элитных домов и заканчивается. Чуть лучше дела обстоят с домами бизнес-класса, которые тоже позиционируются как элит­ные. По оценкам экспертов, таких зданий в Киеве порядка сорока. Цены на данные объекты обычно колеблются в диапазоне $5-7 тыс. за 1 кв. м, но в зависимости от уровня ремонта и запросов бывших хозяев могут достигать отметки в $8-17 тыс

Музыкальные шкатулки

По словам Сергея Тумасова, цены на киев­скую «элиту», впрочем, как и на другие товары, относящиеся к категории luxury, не подчиняются законам рынка. Объясняется это тем, что ее покупатели невоспри­имчивы к цене объекта.

«Практика показывает, что покупатели самого дорогого столичного жилья прини­мают решение о покупке, ориентируясь не на цену, а зачастую на критерий «нравит­ся — не нравится». Как правило, обращают внимание на качество выполнения объек­та, архитектуру, отделку, месторасположе­ние, инфраструктуру и др., но не на стои­мость», — говорит г-н Тумасов.

А по поводу месторасположения эксперт говорит, что элитные дома в Киеве сейчас принято строить отнюдь не в самом центре. Наибольшее их количество расположе­но на Печерских холмах. Но это единствен­ные изменения, которые можно отметить в данном сегменте. В остальном же, по мнению аналитиков компании Ukrainian Development Group, столичный рынок элит­ной недвижимости является самым стабиль­ным как по ценам, так и по спросу.

Наибольшей популярностью, по информа­ции Вероники Синицы, пользуются апарта­менты площадью от 150 до 200 кв. м. «Естес­твенно, застройщики реагируют на желания потребителей, поэтому такие квартиры составляют 40-60% от общего числа апарта­ментов в доме», — рассказывает г-жа Синица.

Основной проблемой покупателя жилья премиум-класса является проблема выбора. «Человек, который готов потратить на квар­тиру порядка $1,5 млн, имеет свои представ­ления об элитном жилье, однако не все пред­ложения на рынке могут удовлетворить его вкус», — отмечает Сергей Тумасов. По сло­вам Дениса Костржевского, президента строительной компании «Міськжитлобуд», стандартными требованиями покупате­лей является домашний кинозал с огром­ным экраном, бильярдная, а в последнее время многие начали требовать наличия в квартире модного веяния — музыкального зала со сценой и набором инструментов для ВИА + караоке. В элитных коттеджах к этому набору добавляется большой бас­сейн с водопадами, SPA, винный погребок, тренажерный зал и т.д.

Также важным фактором стала одно­родная социальная среда. «Сегодняшний инвестор стал более требователен к сво­им соседям, именно поэтому столь попу­лярна продажа квартир в элитных домах по рекомендации, а не с помощью мас­совой рекламы. Это делает такие дома клубными, закрытого типа», — отмечает:  г-н Костржевский.

Аналитики сходятся во мнении, что девелоперы, выводящие сегодня на рынок «элиту», находятся в постоянном поис­ке каких-то изюминок, которые бы могли заставить человека купить такое жилье. «Увеличение площадей квартир или живо­писный вид из окна уже не является стиму­лом к покупке. У покупателя, как правило, уже есть достойная квартира, и задача про­давца состоит в том, чтобы сделать такое предложение, от которого он не сможет отказаться. Например, чтобы одна из стен в квартире принадлежала зданию XVIII века или была полностью стеклянной, дающей возможность созерцать весь Киев», — добавляет Денис Костржевский.

В 2007 году элитные квар­тиры стоимостью $1,5 млн. продавались быстрее, нежели по цене до $1 млн. По данным АН «Траектория», в послед­нее время в столице значительно умень­шилась доля покупателей, которые отда­ют свое предпочтение элитному жилью в новостройках. Если в 2006 или 2005 годах доля любителей первичной «элиты» состав­ляла до 90% рынка, то сегодня она снизи­лась до 70%.

«В этом году для нас стало неожиданнос­тью, что клиенты (весьма состоятельные и известные fashion-личности) игнорируют VIP-предложения в новостройках, макси­мально соответствующие всем характе­ристикам элитного жилья, и выбирают для себя апартаменты в реконструированных зданиях, причем по цене от $1,7 млн.», — рассказывает Инна Шек.

Кто в теремке живет

Как утверждают риелторы, самые доро­гие столичные квартиры сегодня покупа­ют чиновники и средние и крупные биз­несмены, имеющие желание расширить или поменять нынешнее жилье, знамени­тости, для которых важен имидж и бли­зость к публичным местам и людям.

«Определенная доля рынка приходит­ся на иностранные компании, покупающие квартиры для своих топ-менеджеров. Иног­да такое жилье приобретают иностранцы как частные лица, но их число незначи­тельно», — отмечает Сергей Тумасов.

Возрастная категория покупателей суперапартаментов в столице очень раз­ная — от 35 до 65 лет. В то же время средняя стоимость покупки в последний год очень выросла. «В 2007 году элитные квартиры стоимостью $1,5 млн прода­вались быстрее, нежели по цене до $1 млн», — рассказывает Инна Шек.

Более 98% «элиты» приобретается поку­пателями для себя. «Спекулятивные опе­рации по элитному жилью не интересны, поскольку срок продажи данной недвижи­мости составляет около года. Кроме того, довольно мало игроков имеют в свободном обороте $1,5 млн. Для спекулянтов выгод­нее купить 3-4 более дешевые квартиры, нежели инвестировать в столь долгоигра­ющий и дорогостоящий проект», — отме­чают в АН «Траектория».

Сергей Тумасов прогнозирует, что скоро дорогие клубные дома появятся в Конче-Заспе и Вышгороде, посколь­ку нехватка земельных участков в цен­тральных районах столицы, а лишь они пригодны для «элиты», будет «выталки­вать» компании за пределы города.

«Кроме того, такая ситуация вынуж­дает инвесторов задумываться о рекон­струкции старых домов, расположен­ных в исторических и живописных местах центра Киева. Так что, думаю, в 2008 году нас ждет волна реконструк­ций», — добавляет Инна Шек.

Говоря о ближайшем будущем столич­ного рынка элитной недвижимости, экс­перты также сходятся во мнении, что этот класс жилья будет в остром дефиците еще как минимум 3-5 лет, ввиду чего неиз­бежен рост цен. По словам Инны Шек, спрос будет расти из-за увеличения числа состоятельных людей в столице.