Жилищный вопрос для молодых специалистов

Квартирный вопрос, еще в начале XX века испортивший, по мнению М. Булгакова, москвичей, за прошедшие полстолетия не стал менее острым ни для них, ни для жителей крупных городов Украины. Самой уязвимой категорией оказались молодые специалисты, массово мигрирующие в столицу и другие крупные города Украины в поисках достойно оплачиваемой работы.

В течение последних 5-ти лет цены на аренду жилья в Киеве выросли примерно втрое, обогнав цены многих европейских столиц. В нынешнем году аренда недвижимости продолжала дорожать, невзирая даже на застой цен на нее. Только за первые 2 месяца осени цена аренды жилья выросла на $100–150. Сегодня наиболее доступная однокомнатная квартира в отдаленном районе украинской столицы обходится квартиросъемщикам в $450 в месяц. Средняя же цена аренды однокомнатной квартиры перевалила за $600.

Выбор банка – одна из основных задач заемщика. Кредит на длительный срок (25 лет) сегодня в Киеве выдают всего полтора десятка банков. Их ставки и условия кредитования разнятся достаточно существенно. Рассмотрим несколько наиболее, на наш взгляд, приемлемых вариантов.

Венгерский «ОТР Банк» по программе «Жилье в кредит» выдает кредиты в национальной валюте, долларах США, евро и швейцарских франках. Максимальная сумма кредита $250 000 (или эквивалент в другой валюте). Первоначальный взнос за счет средств заемщика составляет 20% при сумме кредита от $100 000 до $250 000 и 0% – если в ипотеку оформляется недвижимость, что приобретается, плюс дополнительная недвижимость или земельный участок. Максимальный срок кредитования 30 лет. Ставка плавающая и составляет в гривнях – 13,99%, в долларах США – 11,49% годовых. Единоразовая комиссия – 0,99% от суммы кредита.

SEB банк выдает кредиты только в национальной валюте и долларах США. Максимальная сумма кредита не ограничена и может составлять 85% от стоимости жилья. Первоначальный взнос за счет средств заемщика – от 15% от стоимости жилья. При этом первоначальный взнос может формироваться за счет ипотеки дополнительной недвижимости. Срок кредита: до 25 лет. Ставка плавающая и в долларах США составляет 11,86% годовых. Единоразовая комиссия – 1% от суммы кредита.

ТАС-Комерцбанк по программе кредитования жилья на первичном рынке выдает кредиты в национальной валюте, долларах США и евро с максимальным сроком до 20 лет. Ставка в долларах США составляет 11,9% годовых. Единоразовая комиссия – 1% от суммы кредита. Максимальная сумма кредита $500 000 (или эквивалент в другой валюте).

Цены на квартиры в Киеве в ближайшее время вряд ли снизятся. Но если серьезное падение рынка все же произойдет, не исключено, что банки могут потребовать дополнительное обеспечение по ипотечным займам. Впрочем, есть и хорошие новости: процентные ставки как по валютным кредитам, так и по кредитам в национальной валюте несколько снизятся. Причем гривневые займы, по мнению банкиров, будут дешеветь быстрее. Впрочем, молодые специалисты наверняка не будут ждать, пока все «устаканится» – жизнь-то летит как на крыльях.

Согласно данным Госкомстата, с начала этого года средняя зарплата украинцев выросла на 36%, достигнув в целом по стране 1,4 тыс. грн, в Киеве – 2,4 тыс. грн (примерно $480). Предприимчивые молодые люди из провинции умудряются зарабатывать даже в 2 раза больше – в среднем около $700–1000. Однако, если для киевлянина подобная зарплата позволяет чувствовать себя совсем неплохо, то для приезжих это равносильно бедности. Еще 3 года назад молодой специалист мог снять в Киеве достойную однокомнатную квартиру, а сегодня это во многих случаях не под силу даже менеджерам среднего звена. Желающих снять квартиру в Киеве примерно в 3 раза больше, чем заявок о сдаче внаем. Катастрофически не хватает именно дешевых предложений. Жилье, которое могут себе позволить арендовать молодые квартиросъемщики, тактично можно назвать квартирами экономкласса. Как правило, это одно- или двухкомнатные квартиры в отдаленных районах столицы без мебели и с «убитой» сантехникой. Прожив в таких условиях несколько лет, молодые люди понимают всю ущербность и безвыходность ситуации и всеми возможными способами стараются решить пресловутый «квартирный вопрос».

Президент Виктор Ющенко 8 ноября 2007 г. подписал Указ №1077 «О мерах по строительству доступного жилья в Украине и улучшении жилищного обеспечения граждан». Проект сначала должен одобрить КМ, а затем – ВР. Доступное жилье, по замыслу президента, предназначено для молодых семей, неполных семей с детьми, работников бюджетной сферы и других категорий малоимущих граждан. Оговорен и размер будущих квартир – не более 50–60 кв. м. При этом стоимость 1 кв. м не должна превышать $600. На приобретение такого жилья президент предлагает предоставлять одноразовую государственную помощь – около 30% от стоимости жилья. Затем гражданам предстоит оформить кредит в одном из коммерческих банков на 20 лет под 15% годовых. По расчетам Секретариата президента, воспользоваться кредитной программой смогут примерно 70 тыс. украинцев, а на эти цели из бюджета должно выделяться 0,5% ВВП (сегодня это около 4 млрд. грн).

Риелторы уже заявили, что по предложенной цене граждане смогут купить квартиры вряд ли, разве что в небольших городках, поскольку средняя стоимость 1 кв. м жилья по Украине составляет $670. К тому же квартирная очередь насчитывает сегодня 1,5 млн. семей и 70 тыс. – капля в море. Существует большая вероятность, что в целом неплохая идея Виктора Ющенко так и останется на бумаге, как и большинство социальных инициатив нашей власти подобного плана. Пока не ясно, согласятся ли строители возводить подобное «доступное жилье», а местные власти – выделять под него земли. В любом случае, указ президента не решает и даже не ослабляет остроту квартирного вопроса, а в очередной раз демонстрирует, что у власти нет действенных рецептов решения жилищных проблем граждан.

В улучшении жилищных условий нуждаются две трети жителей Украины. Износ жилищного фонда, по данным специалистов, превышает 60%. В то же время среднестатистический украинец должен больше года копить деньги, чтобы по рыночной цене купить один квадратный метр жилья. Если говорить о кредите на квартиру, то большинство зарплат не превысят и половины суммы процентов банковского кредита. Да и получить его может далеко не каждый желающий. Тем не менее при нынешних ценах на недвижимость кредит для многих – единственный способ приобрести жилье. В принципе, молодым и перспективным надежду на его приобретение дало государство. А точнее – программа молодежного жилищного кредитования. Чиновники задумались над обеспечением «будущего Украины» жильем еще в 1992 г. Тогда начал работать Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству. Это бюджетная организация, которая служит посредником между Госбюджетом Украины и молодыми людьми, мечтающими о собственном доме. В 90-х фонд был подчинен тогдашнему Министерству по вопросам семьи и молодежи. Он начал воплощать политику, предусмотренную Законом «О содействии социальному становлению и развитию молодежи в Украине». Позже работа фонда воплотилась сразу в двух программах, которые с разной интенсивностью и успехом, но работают до сегодняшнего дня.

Государственная программа льготного жилищного кредитования позиционируется как чуть ли не единственная возможность приобретения собственного жилья для молодых людей. Однако многие «счастливчики», получившие «молодежное жилье», признаются: если бы изначально знали обо всех подводных камнях этого процесса, никогда бы не пошли таким путем приобретения недвижимости.

Шанс испытать щедрость государства имеют одинокие или состоящие в браке граждане, не достигшие 35 лет. В сравнении с коммерческими займами, где процентная ставка достигает 12-15% в год, молодежный кредит кажется вполне перспективным инвестированием. На первый взгляд, плюсы подобного кредитования очевидны: щадящие процентные ставки плюс, в некоторых случаях, погашение государством самого тела кредита. Например, если в семье растет трое и более детей заемщик выплачивает только 25% от полной стоимости ипотеки. Кроме того, кредит выдается на 30 лет (кредиты коммерческих банков ограничены, как правило, 20-25 годами). При этом первоначальный взнос составляет лишь 6% от стоимости займа. Однако все не так просто и безоблачно.

Главная проблема Фонда (и всей программы в целом) отсутствие должного финансирования. Еще более усложняют напряженную обстановку постоянно растущие цены на отечественную недвижимость. Если верить официальной статистике, только 10% нуждающихся в улучшении жилищных условий получили квартиру благодаря молодежному кредиту. На самом деле ситуация еще сложнее. На 14 сентября 2007 года в рейтинге состояло более 16-ти тысяч человек. Если учесть, что в среднем в год благодаря программе финансирования кредит получают около 1000 человек, не сложно подсчитать, что очередь может занять у молодого человека большую часть жизни. Как результат, в очереди (даже с учетом взяток) приходится стоять по несколько лет.

Еще больше усложняют ситуацию непрозрачная и, по утверждению многих поучаствовавших в программе граждан, коррумпированная процедура продвижения кандидатов в рейтинге. Так, отдельные соискатели могут простоять в очереди всего несколько дней. При этом другие кандидаты в ожидании своего «часа Х», рискуют перешагнуть критический возраст 35 лет. Кроме того, по правилам программы, в число претендентов на молодежный кредит могут попасть граждане, согласно законодательству нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Но при этом успешными претендентами становятся состоятельные украинцы, часто уже имеющие жилье. Из анкет желающих получить кредит на сайте Фонда сформирован так называемый рейтинг. У спортсменов и ученых шансов больше чем, например, у инженеров или врачей. Претенденты набирают баллы, и чем они выше, тем ближе кандидат подошел к заветной цели – кредиту. После получения займа, претендент выбывает из списка, освобождая место для следующего счастливчика.

Неприятным сюрпризом для соискателей может стать и неожиданный рост стоимости первоначального взноса. Дело в том, что изначально программа молодежного кредитования при расчете стоимости ипотеки учитывает номинальную цену квадратного метра, которая в несколько раз меньше реальной рыночной цены. Поэтому, часто в процессе подписания договора о кредите заемщик узнает о дополнительных затратах, значительно нивелирующих ценность займа.

Согласно инструкции, кредит предоставляется молодым семьям и одиноким молодым гражданам на строительство (реконструкцию) или приобретение жилья на срок до 30 лет. При этом размер кредита определяется умножением нормативной площади (21 кв. м. на каждого члена семьи плюс дополнительно 20 кв. м. на семью) на среднюю стоимость строительства одного кв. м. Средняя стоимость строительства жилья утверждается для каждого региона Госкомитетом строительства, архитектуры и жилищной политики Украины.

Еще один немаловажный аспект – помимо очереди заемщику еще предстоит дождаться введения жилья в эксплуатацию. Кредиты на покупку квартир выдаются на этапе сбора необходимых документов для строительства (по оценкам специалистов на это уходит от 1,5 до 2-х лет) плюс к этому еще время самой стройки. В договорах с застройщиком даты ввода дома в эксплуатацию не ставят, поэтому, на сколько лет растянется строительство, не рискуют прогнозировать даже специалисты. В этой ситуации заемщик может стать заложником долгостроев. После учета всех «за» и «против» многие молодые люди не рискуют связываться с «бесплатными» государственными кредитами: «себе дороже выйдет» – считают они.

Вторая программа фонда предусматривает частичную компенсацию государством процентов по кредиту, который предоставляется банком. Этот вариант более приемлем для многих молодых людей. Тем более требования к кандидатам по сравнению с первой программой не очень строгие. Единственное, что нужно – быть моложе 35 лет и иметь стабильные источники доходов. Фонд возмещает заемщику проценты не на весь кредит. Компенсация равна учетной ставке НБУ, которая сегодня составляет 8% и выплачивается только первые 5 лет. Правда, если заемщик будет неисправно погашать кредит, компенсации его лишат.

Фонд содействия молодежному строительству подписал с 25 агентствами недвижимости (АН) договора о сотрудничестве по программе частичной компенсации процентов по кредиту на жилье.

Частичную компенсацию банковских процентов в 2004 г. получили 1 143 молодых человека. В 2005 г. было заключено 15 800 договоров. С начала 2006 г. молодежные кредиты на приобретение жилья почти не выдавались, но уже к середине 2006 г. начала накапливаться задолженность государства перед заемщиками. В это же время чиновники начали разговоры о том, чтобы реформировать механизм выдачи молодежных кредитов. Кабинет министров, в свою очередь, приготовил соответствующее постановление, в котором условия получения кредитов стали более жесткими. Тем временем в отделения Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству по всей Украине ежеквартально обращается более 10 тыс. молодых семей в надежде взять кредит и купить квартиру, так что в базе фонда сегодня числятся 18 600 семей и молодых людей в возрасте до 35 лет. Сейчас из-за отсутствия бюджетных средств эта программа вообще не работает. За прошлый год было выдано всего 150 льготных кредитов и ни одного – с частичной компенсацией процентной ставки. Те семьи, которые получили кредиты ранее, вынуждены были оплачивать все проценты самостоятельно.

Самое страшное – эти двести молодых семей даже в случае возобновления программы «Банковский кредит» вряд ли получат дотацию от государства. Ужесточенные условия закрыли им путь. Новые правила таковы, что частичную компенсацию процентной ставки в рамках молодежного кредита на приобретение жилья смогут получить только те семьи, которые состоят на квартирном учете. Возраст же кандидатов на государственную помощь сократили до 30 лет, но добавили несколько льготных категорий граждан.

Осознав тщетность надежд на государственную поддержку, молодежь все чаще уповает только на собственные силы и выбирает вариант стандартного ипотечного кредита на длительный срок. Молодая преуспевающая семья, имея месячный доход около $3000 в месяц и некоторые сбережения или помощь родителей, с помощью ипотечного банковского кредита на 20–25 лет может выбрать жилье по своему вкусу и возможностям и стать его владельцем.

Ежемесячный платеж по ипотеке в большинстве случаев составляет 50% семейного дохода, а максимальный размер кредита ограничен чаще всего 70–80% от стоимости приобретаемой квартиры. То есть при обращении в банк на руках уже нужно иметь 20–30% от стоимости жилья для первого взноса, плюс еще около 5% на расходы по оформлению кредита (комиссия банка (около 1%), 1% – госпошлина, 1% – сбор в Пенсионный фонд, услуги оценщика, нотариуса, страховка (около 2%) и т.д.)

Исходя из совокупного дохода в $3000, максимальная возможность ежемесячного погашения кредита ограничена $1500, а максимальная стоимость квартиры, которую сможет приобрести такая преуспевающая молодая семья – $200 000. В Киеве за эти деньги можно приобрести новую двухкомнатную квартиру в спальном районе на левом берегу либо квартиру в старом фонде ближе к центру, но с посредственной транспортной развязкой.