Все чаще возникают ситуации, когда ипотечным заемщикам становится нечем платить за купленное в кредит жилье. Да, Кабмин запретил банкам повышать ставки по уже выданным кредитам и отбирать квартиры, если человек платит хотя бы проценты по займу. Но… вряд ли это спасет тех, кто лишился работы, или тех, кому резко урезали зарплату. Как ни прискорбно, многим придется расставаться со «своим-не-своим» жильем.
Применять страусиную политику, вовсе отказываясь погашать долг, бесперспективно: согласно ст.
36 и 38 Закона «Об ипотеке», банки имеют право продать квартиру принудительно — через суд или на основании исполнительной надписи нотариуса. А законопроект о полном запрете «конфискации» банками залоговых квартир прошел лишь первое чтение и законом может и не стать. К тому же дожидаться, когда банк сам продаст вашу квартиру, невыгодно. Она будет выставлена на аукцион сначала за 90% от оценочной стоимости и, если не продастся на первых торгах, ее цена может быть снижена на 25%. А коль и тут покупатель не найдется, банк или уполномоченная им структура могут выкупить ее за 58% от оценочной стоимости. Этих денег может не хватить даже на погашение кредита — в этом случае вы останетесь должником банка.
Лучший выход — добровольно заняться продажей залоговой квартиры. Как это правильно сделать, рассказали юристы и банкиры.
Итак, для начала нужно письменным заявлением уведомить банк о намерении продать заложенное жилье. Отказывать в такой заявке банку нет смысла: если заемщик уже не «тянет» выплату кредита, ему выгоднее способствовать реализации предмета залога.
Следующая задача — определиться с ценой продажи. Сам факт обременения квартиры залогом на ее стоимости не отражается: «Предмет ипотеки реализуется по рыночным ценам», — говорит зампредседателя правления банка «Финансы и Кредит» Светлана Лотоцкая. Чтобы легче сориентироваться, почем выставить «хату», заемщик может нанять независимого оценщика, но вправе и сам назначить любую стоимость, учитывая, что жилье дешевеет чуть ли не ежедневно. Банк может не вмешиваться в этот процесс, его точно устроит цена, которой хватит на выплату остатка кредита и набежавших процентов и комиссий. А может не возражать и против меньшей цены.
Пожалуй, сегодня самый сложный этап — поиск покупателя. Банки ранее открещивались от этого — по словам названных специалистов, это достаточно затратный процесс по времени и трудовым ресурсам. Но газета убедилась, что на сайтах банков выставляется все больше «продажных» квартир, причем абсолютное большинство из них продается по согласию сторон, и лишь единицы — принудительно, через аукционы. А для поиска клиентов в помощь продавцам банки нередко нанимают профессиональных риелторов. Интересный нюанс: если раньше исключительно покупатели платили брокерам 3—5% от стоимости приобретаемого жилья, то теперь эти расходы часто несет продавец.
После того как найден покупатель, он вместе с продавцом и банком выбирает схему проведения сделки. Есть два варианта, отличающиеся одним принципиальным моментом — когда квартира будет выведена из залога: до или после перерегистрации прав собственности (ППС). В первом случае банк дает согласие на смену собственника, потом снимает обременение. При этом покупатель помещает деньги в две депозитарные ячейки: в одну — сумму, равную остатку задолженности банку, в другую — все остальные.
После того как произошла ППС, сотрудник банка забирает остаток задолженности из «своей» ячейки, а из другой ячейки деньги забирает продавец. Если по каким-то причинам регистрация договора купли-продажи и ППС не произойдет, деньги из обеих ячеек обратно заберет покупатель. А во втором случае должник перечисляет на свой счет остаток долга, после чего банк дает ему документ, подтверждающий, что он выполнил свои обязательства в полной мере и вправе снять обременение. Эти деньги заемщику может передать покупатель на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры.
Банковские учреждения обычно продают залоговое имущество по проблемным ссудам по рыночной цене на момент реализации минус небольшой дисконт (5-10%) с помощью проведения аукциона или прямой продажи залога, например, через свой корпоративный сайт. По моему мнению, для заемщика более выгодной будет второй вариант, ведь в этом случае больше потенциальных покупателей смогут ознакомиться с предложением банка, а соответственно реализовать имущество можно будет по более высокой цене, чем в случае аукциона.
В то же время нужно помнить, что банк в первую очередь заинтересован продать залоговое имущество как можно быстрее, чтобы оперативно компенсировать задолженность по ссуде, в том числе начисленные проценты и пеню за просрочку, а уже оставшуюся сумму - вернуть заемщику. Это возможно в случае продажи залогового имущества с большим дисконтом, что особенно актуально для условий финансового кризиса, когда размер такой скидки может достигать 20%-30% и более. Поэтому в нынешней ситуации более выгодным вариантом для клиента будет реализация залогового имущества самостоятельно. Для этого заемщику необходимо самостоятельно найти покупателя имущества, договориться о цене продаже, и с разрешения банка подготовить соответствующие документы, так как имущество находится в залоге банка.