Знаете, почему в киевской области так много дорогих автомобилей? Нет, это не олигархи переселяются за город. Э крестьяне начали распродавать свои паи, выручая за них такие суммы, что легко могут позволить себе купить авто, которое не снилось даже весьма обеспеченному жителю столицы. Откуда взялись столь завышенные цены на участки, а главное — почему их соглашаются покупать за такие деньги, эксперты объяснять не берутся. Говорят лишь, что сейчас как на столичном, так и на всеукраинском земельном

материалы в тему: 01.03.19 Принудительное исполнение аграрных расписок: первый опыт на рынке 12.04.21 Как работает программа финансового лизинга на жилье в Украине 30.03.20 Аграрные расписки как часть привычного инструментария украинских агропроизводителей 30.07.18 Аграрные расписки доступны сельхозпроизводителям, которым нужны деньги 15.02.22 Украинские банки выдали более 88 млрд грн кредитов по госпрограмме кредитования МСБ под 5-7-9%

рынке стоимость сотки формируют не экономические расчеты легенды о том, что «завтра будет еще дороже».

Легенда о ценах

В одном прикурортном карпатском городке любят рассказывать о том, как жительница высокогорного села, приняв активное участие в распаевывании земель и в результате оказавшись владелицей 40 га земли, прилегающей к бурно развивающемуся горнолыжному курорту, продала свой участок по 18 тыс. за 1 сотку. Дело было в 2005 году, когда средняя стоимость земли в Прикарпатье составляла $1-2 тыс. за сотку. Сразу после сделки стоимость участков в регионе подскочила вдвое. Правда, справедливости ради стоит отметить, что повторить «земель­ный подвиг» селянки с тех пор удалось немногим. Однако сама возмож­ность продажи сотки по завышенной в 12 раз цене наглядно иллюстри­рует основную тенденцию украинского земельного рынка — цены на нем формируют не экономические тенденции, а пара удачных сделок, порождающих легенды о «золотых сотках».

Правда, сейчас покупатели то ли стали прижимистее, то ли прос­то не ленятся поинтересоваться ценовой статистикой и сопоставить предложенную стоимость со средними показателями. Собственни­ки наделов это быстро заметили, и в таких карпатских поселках, как Поляница, Мыкуличин, Яблуныця и Свалява после непродолжитель­ного торга сбрасывают цену до $4-6 тыс. за сотку, продолжая, правда, при этом рассказывать о сделке двухлетней давности. А в Косовском районе Прикарпатья, удаленном от основных курортных мест на 5-80 км, можно купить землю и вовсе за $880 за сотку. Правда, в Буковеле за ар про­сят $35 тыс., но по такой цене участки фактически не продаются.

Впрочем, в связи с намерениями отменить мора­торий на продажу сельскохозяйственных земель после вступления в силу законов «О Государствен­ном земельном кадастре» и «О рынке земли», кото­рые Верховная Рада потребовала внести на рас­смотрение не позднее 1 апреля этого года, цены уже в ближайшее время могут вырасти почти вдвое. А то и больше — ведь официальные органы отсле­живают лишь стоимость земли, находящейся в коммунальной и государственной собственности. Компании же, торгующие наделами, пользуются собственными методами расчета цены и, как правило, это совершенно произвольные цифры, называемые по принципу «а вдруг клюнут».

Сегодня продавцы активно пропагандируют лозунг «Бери, а то будет дороже». Например, в середине 2006 года возле райцентра, расположенного в  90 км от Киева, дачный участок можно было купить по $300 за сотку. Наделы с радостью скупили местные жители, но не занялись там строительством дач или садоводством, а тут же начали предлагать землю киевлянам, но уже по $1 тысяче за сотку. Конечно, при этом оговаривали какую-то скидку — около 2% от общей стоимости, а продолжающим торговаться приводили жесткий аргумент -  якобы уже есть покупатель, который завтра забирает все. При этом коммуникации к участкам не подведены, их площадь — 6 соток, расстояние до Киева — 110 км по не очень хорошей трассе. Но районные бизнесмены уверены — киевляне все равно купят. Ведь «будет только дороже».

Легенды о коттеджах

Девелоперы присматривают землю под Киевом в основном для двух целей — строительства коттеджных городков и логистических комплексов. Но если логистикой занимаются только крупные и преимущественно иностранные компании, то коттеджные .поселки в основном становятся полем деятельности отечественных инвесторов средней руки. Последние, ввиду ограниченности капитала, всеми силами стремятся избежать рисков, которые в последнее время появились на этом рынке.

А их немало. Правда, стагнация рынка недвижимости, начавшаяся в Украине в конце 2007 года, скорее всего будет не так заметна в сегменте загородного жилья, ведь на стоимость коттеджа влияют слишком много субъективных факторов — отделка, коммуникации, соседи и прочее. Однако аналитики все равно опасаются, что коттеджные городки Киевской области могут не избежать печальной судьбы Подмосковья, где предложение ежемесячно увеличивается в среднем на 10%, а спрос — всего на 2%. Российские девелоперы сейчас вполне нормально воспринимают, когда около 15—20% построенных коттеджей продаются в течение 2-3 лет после ввода городка в эксплуатацию. На Киевщине же считается, что на стадии котлована должно быть прода­но 95% домов, иначе проект относят к разряду неудачных.

Главный способ диверсифицировать риски, по мнению столичных девелоперов, — достичь максимальной независимости от предпочтений какой-то одной группы покупателей. В результате появляется все больше городков, где элитные усадьбы соседствуют с коттеджами бизнес- и экономкласса, а то и секциями таун-хаусов. Кроме того, девелоперы начали предлагать не только готовые домовладения, но и участки под строительство загородных домов.

На первый взгляд, приобрести пустой участок и построить коттедж самостоятельно обходится дешевле — в этом случае цена квадратного метра составляет обычно от $350 до $700 против $1,5—4 тыс. при покупке готового дома (в некоторых коттеджных городках эта сумма может быть выше в два-три раза). Но при этом есть и свои подводные камни. Так, продавая пустой участок, застройщик, как правило, настаивает, чтобы строительство вел его подрядчик. Кроме того, в лучшем случае к участку подведены инженерные коммуникации и оформлены документы на право собственности, в худшем же девелопер обещает поспособствовать прокладке сетей, но только после того, как покупатель самостоятельно оформит землю. Существуют проблемы и с получением кредита на строительство — банки не любят давать кредиты на такие проекты частным лицам. В итоге многие скупленные «на всякий случай» территории становятся пустырями.

Еще один более-менее доступный способ стать владельцем загородного жилья — купить дом в деревне или участок на свободной территории. Последний путь избрали многие из тех, кто по финансовым или психологическим причинам не хотел становиться жителем элитного коттеджного поселка. Так возникли так называемые «неорганизованные городки», составляющие на данный момент существенную долю предложений в сегменте экономкласса. Основное отличие «неорганизованных городков» от организованных состоит в том, что их инфраструктура зависит не от управляющей компании, а от согласованности действий инициативной группы жителей поселка. В точно такой же ситуации оказываются и владельцы домов в деревнях.

Каждая из этих категорий жилья имеет свои достоинства и недостатки. Например, достоинством деревенского дома и коттеджа в стихийном поселке является цена, в то время как дом в организованном коттеджном городке по карману лишь человеку с очень высоким уровнем дохода. Однако дом в

 «неорганизованном поселке» или в деревне автоматически гарантирует жителям неоднородное социальное окружение, отсутствие сервисного сопровождения, в том числе охраны.

Таун-хаусы считаются перспективным и выгодным направлением развития загородной недвижимости, ведь такие объекты позволяют сэкономить на земле

Цены в организованных поселках колеблются от $200 тыс. до $5-8 млн за усадьбу и зависят от направления, расстояния от города, размера домовладения и земельного участка и качества самого строительства.

Также эксперты отмечают увеличение числа проектов малоэтажных поселков-спутников крупных городов. В последнее время такие объекты начали появляться не только под Киевом, но и вблизи других городов-миллионников —Днепропетровска, Одессы, Львова и Харь­кова. Стимулом для развития поселков-спутников становятся более низ­кие, нежели в городе, цены на землю.

На слуху нынче и не очень понятное для украинцев явление на рынке загородной недвижимости — «таун-хаус». В отличие от Европы у нас таун-хаусы каждый понимает по-разному: иногда ими называют сблокированные дома, построенные на общем участке, иногда — отдельные домики на участке, площадь которого значительно меньше, нежели под коттеджем бизнес- или элитной категории. Как правило, к каждой секции сблокированных коттеджей таун-хауса прилагается участок площадью от 2-х до 6 соток. Девелоперы считают таун-хаусы перспективным и выгод­ным направлением развития загородной недвижимости, ведь такие объ­екты позволяют сэкономить на подведении коммуникаций и земле.

Но рынок таун-хаусов только формируется — до сих пор застройщики стремились удовлетворить спрос на элитные коттеджи и дома бизнес-класса, затраты на которые при грамотном позиционировании поселка окупаются значительно быстрее.

Легенды о правах

Вокруг земельных участков сегодня идет настоя­щая война. Люди воюют за землю, деньги и власть, используя при этом самые революционные мето­ды — демонстрации, пикеты, голодовки, палаточные городки. На Бориспольской трассе под Киевом уже второй год стоит палаточный городок, построенный в защиту крестьян, у которых нечес­тные бизнесмены отобрали их земельные паи. Правда, последние полгода в городке никого не видать, но государственные флаги вдоль магистра­ли наглядно показывают — все очень серьезно. На этом месте собирались построить логистический комплекс ввиду очень удачного для такого объекта месторасположения. Запланированный комплекс по сей день так и не построен, а вот едущие из аэропорта иностранцы видят, что революция в стране продолжается. Это легко объяснимо. Те, кто умеет зарабатывать на земле деньги, прекрасно понимают, что подобные палаточные городки, а также пикеты и манифестации в других областях Украины — это всего лишь способ перераспределить ресурсы и финансовые потоки. Украинские чиновники очень любят оперировать понятиями «мораторий» и «нарушение прав общин населенных пунктов», но на самом деле способов получения запрещенных к продаже участков - великое множество.

Правда,  законных среди них мало. Наиболее распространенным методом являются самозахва­ты. Центром самозахватов эксперты называют Крым, где татарское население активно протесту­ет против нарушения своих прав на землю. О пра­вах жителей Крыма не татарской национальнос­ти обычно умалчивают, но проблема самозахватов заключается не только в восстановлении истори­ческой справедливости. Самозахват давно уже стал инструментом экономическим.

Официальная статистика классифицирует само­захваты по формальному признаку — самозахват имеет место, если строительство ведется без право­устанавливающих документов на землю. Вот толь­ко о том, что оформление таких документов может занять не менее 1,5-2 лет, практически никогда не говорят. Получается, что если у компании есть реше­ние местного совета о выделении земли, но еще нет государственного акта, то с формальной точки зре­ния строительство считается незаконным. Поэто­му введение в 2007 году уголовной ответственнос­ти за самозахват земли, с одной стороны, позволит навести на рынке некоторый порядок, но с другой — создаст дополнительные причины для еще большей напряженности на рынке земли.

Говоря о методах незаконного получения наде­лов, нельзя не упомянуть и об оформлении одних и тех же участков одновременно на нескольких лиц, что в течение 2007 года можно было наблюдать пов­семестно. Трудно сказать, служебная халатность или злой умысел позволили выдать на один участок по 2-3 государственных акта на право собственности. А Закона о Земельном кадастре, который является базой, гарантирующей право на землю, в Украине по сей день нет, поэтому разбираться в подобных кон­фликтах будет сложно и опасно — ведь в игру опять обязательно включатся «защитники прав» постра­давших и без страстей не обойдется.

При помощи «народного» протеста за три года, прошедших со времен оранжевой революции, уда­лось сорвать множество инвестиционных проектов,

При помощи «народного» протеста удалось сорвать множество инвес­тиционных проектов, весьма полез­ных для экономики Украины

весьма полезных для экономики Украины. Объем недополученных инвестиций подсчитать не берет­ся никто — сумма может быть сопоставима с много­летними объемами ВВП. И в то же время земельные конфликты очень легко улаживаются, если инвестор выбирает правильную тактику работы с местными населением и властями. Правда, удорожание проек­та при этом может составить до 40% от его перво­начальной стоимости, но на растущем украинском рынке никого из инвесторов не пугает — бизнес

понимает, что практически все украинские активы долгое время были недооценены, поэтому заработать все равно удастся.

Правда, кривая роста цен на землю за последний год продемонстри­ровала явный перекос украинского рынка. Например, цены на земель­ные участки в Киевской области с сентября 2006 года выросли в цене в 1,8-2,5 раза, а вот цены в Киеве — всего на 80%. Также стоит отметить, что стоимость земли в отдаленных от столицы регионах растет значи­тельно медленнее, нежели инфляция, а в некоторых районах — вообще стоит на месте. Но если кто-то вдруг пожелает купить ее, цена немедлен­но подскочит как минимум вдвое.