Плавный рост цен на жилую недвижимость в I квартале 2008 г. не остался незамеченным ни среди покупателей, ни среди специалистов. Финансовый кризис, обесценивание доллара по отношению к мировым валютам, значительные темпы инфляции и негативные тенденции внутреннего экономического роста не лучшим образом повлияли на цены. В целом же на первичном рынке жилья средняя стоимость жилья выросла в январе на 2,5%, на столько же — в феврале и на 1% — в марте 2008 г. При этом стоит отметить неутешительную статистику: сегодня ни Киев, ни вся Украина, к сожалению, не

материалы в тему: 22.02.22 Миллиарды от IPO: куда направит 8 млрд долларов государственная страховая корпорация Индии 15.02.22 Украинские банки выдали более 88 млрд грн кредитов по госпрограмме кредитования МСБ под 5-7-9% 11.02.22 Темпы роста кредитования в Украине могут снизиться, но будут оставаться высокими - банкиры 11.02.22 Украинские банки сталкиваются с дефицитом клиентов 05.01.21 Новые правила для микрокредитов: что изменилось с 1 января 2021 года

могут похвастаться высокими темпами строительства. Если в Киеве уже построено более 55 млн мг жилья, а до 2020 г. в Генеральный план застройки города внесено обязательное строительство еще 26 млн м. кв., то даже если все это будет выполнено, на одного жителя столицы в среднем будет приходиться 27 м. кв. жилья. Это гораздо меньше, чем в других развитых европейских странах, где на одного человека в среднем приходится 30-50 м кв.

Вторичный рынок жилья тоже не остался в стороне от негативных процессов. Если в январе, большую часть которого составили праздники, стоимость квадратного метра в зависимости от количества комнат в среднем подорожала на 2,1-2,8%, то февраль показал рост цен еще на 2,3-2,9%.

При этом часть предложений по однокомнатным квартирам значительно уменьшилась, что сразу же привело к удорожанию такого жилья еще на 3,5% за месяц. В целом жилье на вторичном рынке Киева только в I квартале 2008 г. выросло в цене на 8,3%. Экономические и политические проблемы, а также прогнозируемое ранее ужесточение условий ипотечного кредитования и рост уровня процентных ставок по ипотеке привели к тому, что количество клиентов, планирующих в самое ближайшее время воспользоваться ипотечным кредитом, уменьшилось с 62% — в январе до 48% — в феврале и до 39% — в марте. Специалисты отмечают значительную дифференциацию цен на жилье в зависимости от района Киева. Наиболее доступными попрежнему остаются Дарницкий, Деснянский и Святошинский районы — $2300-2700/м2. $3500-6000 за квадратный метр придется заплатить за вторичное жилье в Печерском, Шевченковском, Голосеевском и Оболонском районах.

Если не брать за основу ужесточение банками условий кредитования, то, несмотря на экономические трудности — 2008, по словам специалистов УНИА, в I квартале ипотечный рынок Украины не характеризовался значительной сменой динамики и продолжал расти, как и в прошлом году, скорее по инерции. Часть ипотеки в общем кредитном портфеле банков выросла с 13,4 до 13,6%. Специалисты отмечают, что такой рост обоснован тем, что темпы роста ипотечных кредитов (13,9%) превышали темпы роста общего банковского кредитования (12,6%). Тем не менее, доля ипотечных кредитов в кредитовании физических лиц снизилась на 0,1% — с 36,8 до 36,7%. Все это, по мнению специалистов УНИА, свидетельствует о незначительном отставании темпов кредитования под залог жилой недвижимости от наращивания банками иных видов кредитования частных лиц.

Интересная ситуация сложилась в части валютной структуры ипотечного кредитования. Тенденция уменьшения валютизации ипотечного рынка, начатая еще в IV квартале минувшего года, усугубилась в 2008-м. Среди основных причин такой ситуации специалисты отмечают дефицит валютных ресурсов, а также подорожание кредитных ресурсов на международных финансовых рынках и трудности по их привлечению небольшими и средними банками. По данным УНИА, темпы прироста новых ипотечных кредитов в I квартале значительно превышали темпы прироста валютной ипотеки — 22,7% против 12,1%. Это обусловило рост гривневого сегмента кредитования с 16,4 до 17,7%.

Изменения коснулись и структуры ипотечных кредитов. Например, часть кредитования в швейцарских франках немного уменьшилась — с 3 до 2,9%, а доля кредитования в евро выросла до 2,8%. Долларовые кредиты — традиционные лидеры валютного кредитования.

В целом же I квартал 2008 г. был отмечен ростом ипотечного кредитования на уровне 14%, а в структуре новых ипотечных кредитов преобладали кредиты на потребительские цели под залог недвижимости, что обуславливает отсутствие активности на рынке жилой недвижимости.

Еще одним подтверждением отсутствия активизации на рынке жилой недвижимости в 2008 г. стал достаточно нестандартный по сравнению с минувшими периодами спрос на ипотечные кредиты. По данным УНИА, в I квартале лишь 37,5% ипотечных кредитов было предоставлено на цели покупки жилья на вторичном рынке. Более половины объема — 57,1% — составило потребительское кредитование под залог существующей недвижимости. Остальное — кредиты на строительство коттеджей под залог незавершенного строительства — 2,3%, покупка земельных участков — 1,7%, а также займы населению на предпринимательскую деятельность под залог жилья — 1,5%. Что же касается среднего размера ипотечного кредита на покупку жилья на вторичном рынке, то в I квартале 2008 г. он составил 256 тыс. грн. Примечательно, что, несмотря на значительную инфляцию, это на 13% меньше, чем в IV квартале минувшего года. Тогда средний размер ипотечного кредита на покупку жилья на вторичном рынке составлял 306 тыс. грн.

Если говорить о кредитовании покупки жилья на первичном рынке в общей структуре кредитов, выданных физическим лицам и обеспеченных жилой недвижимостью и землей, то в I квартале 2008 г. их доля уменьшилась на 0,4% — с 6,4 до 6%. Интересно, что соотношение между кредитованием покупки на вторичном и первичном рынках жилья по состоянию на 1 апреля 2008 г. составило 89% против 11% — по объемам выданных кредитов, и 92,9% против 7,1% — по количеству выданных кредитов. Среди основных причин такой ситуации специалисты называют общую тенденцию сокращения ипотеки в сегменте покупки жилья. Понятно, что покупатели всегда надеются хоть на мизерное, но снижение цен, в то время как продавцы ждут, что цены на жилье снова пойдут вверх. Временное затишье не принесло облегчения покупателям — цены все так же растут, и покупатели снова ошиблись...

Несмотря на довольно ощутимую на рынке ипотечного кредитования недвижимости тенденцию, когда жилье дорожает, активность покупателей стремится к нулю, а конкуренция все равно растет, падение платежеспособного спроса к весне 2008 г. так обострило конкурентную борьбу банков в ипотечном сегменте банковских услуг, что условия, предлагаемые банками по ипотеке, и состав лидеров ипотечного кредитования остались неизменными. В пятерку сильнейших, охвативших 58,7% всего ипотечного рынка, вошли: «УкрСиббанк» — 18,6%, «Райффайзен Банк Аваль» — 13%, «Укрсоцбанк» — 12,3%, «ОТП Банк» — 7,8% и «ПриватБанк» — 7,2%.

Понятно, что прошлогодние заявления банкиров относительно удешевления ипотечных кредитов с весны 2008 г. тоже оказались преждевременными. К сожалению, громкие рекламные кампании, западные технологии и иностранные названия банков, написанные русскими буквами, пока так и не принесли заявленного облегчения украинским заемщикам. И хотя цены на жилье в 2008-м настолько явно перескочили порог платежеспособного спроса, что рост ипотеки в кредитных портфелях украинских банков практически остановился, мы продолжаем наблюдать тенденцию уменьшения уровня концентрации ипотечного рынка. Все это, безусловно, свидетельствует о выходе новых мощных игроков и активизации банков-кредиторов второй пятерки ипотечного рейтинга. Лидером по темпам прироста ипотечного портфеля в I квартале 2008 г. стал банк «Надра». В целом же темпы прироста ипотечного портфеля среди первой десятки лидеров колебались от 2,5 до 35%, и в среднем топ-10 ипотечного рынка генерировали в I квартале 2008 г. 2 млрд грн. новых ипотечных кредитов в месяц.

В I квартале 2008 г. лидером по количеству выданных ипотечных кредитов стали Киев и Киевская область — 16,1 %, Днепропетровск — 12,9%, Донецк — 6,1%, Одесса — 5,5% и Харьков — 4,8%. Регионами — лидерами по выдаче кредитов на покупку жилья на вторичном рынке стали Днепропетровская область — 14,7% от общего количества таких займов по Украине, Киев и Киевская область, где предоставлено 12,9% таких займов, и Донецк — 10,1%. Лидером по объемам прироста ипотечных займов стал Киевский регион, где в течение первых трех месяцев 2008 г. было выдано более 35% от общего прироста ипотечного портфеля. Что касается четкой ориентации по видам кредитования в зависимости от региона, то в Днепропетровске, Донецке и Харькове приоритетным было кредитование покупки жилья; Хмельницкий, Сумы, Тернополь, Черновцы, Закарпатье и Львов были ориентированы на потребительское кредитование.

Особый интерес участников майского заседания клуба банкиров вызвало живое общение, точнее профессиональное обсуждение сложившейся ситуации. Сергей Волков, заместитель председателя правления Государственного ипотечного учреждения (ГИУ), уверен, что ситуация на рынке продиктована кризисом ликвидности, и если она продлится достаточно долго, улучшения не последует. Заместитель председателя правления ГИУ отметил, что специалисты его ведомства прорабатывают механизмы выкупа у банков ипотечных кредитов и одновременную продажу банкам ипотечных ценных бумаг. Татьяна Шмелькова

рассказывает, что банк «Европейский», в котором она работает, мало кредитует по ипотеке, и этот продукт не является приоритетным из-за кризиса. «Нужен вторичный рынок ценных бумаг», — считает она и рассказывает, что если условия встречного РЕПО будут интересными для банков, то это оживит вторичный рынок, так как ипотечные ценные бумаги принимаются Нацбанком в качестве обеспечения под рефинансирование, а также коммерческие банки, имеющие их в портфеле, смогут в любой момент выходить с ними на вторичный рынок. В целом же, по мнению участников встречи, предложение по решению вопроса о выдаче ипотечных кредитов у банков с одновременной продажей банкам ипотечных ценных бумаг при возможности обратного выкупа (то есть операция своеобразного встречного РЕПО) совместно с Нацбанком и Кабинетом Министров Украины позволит банкам иметь в портфеле высоколиквидные ценные бумаги для поддержания мгновенной ликвидности и создаст вторичный рынок этих бумаг, то есть оживит операции на фондовом рынке.

В то же время участники встречи отметили, что в рамках антиинфляционной политики Национальный банк Украины уже провел ряд мер, направленных на уменьшение денежной массы, в том числе с 1 января этого

года повысил учетную ставку с 8 до 12%. Кроме того, с 3 апреля 2008 г. ипотечные кредиты, выданные физическим лицам в национальной валюте и полностью обеспеченные залогом недвижимого имущества жилищного назначения, которое принадлежит кредитору на правах собственности и является свободным от каких бы то ни было ограничений имущественных прав на недвижимое имущество, считаются активами, и банки при расчетах нормативов адекватности капитала решаются на коэффициент риска 50%.

Не создан институт инвесторов, поэтому невозможно иметь долгосрочные деньги — нет инвесторов, нет денег. Как выход из сложившейся ситуации — облигации под гарантии государства. Можно провести замену выданных гривневых кредитов на облигации. Это есть частичное решение и первый опыт секьютиризации.

Несмотря на то, что банки испытывают реальный дефицит клиентов на рынке ипотечного кредитования, анализ базовых условий предоставления ипотечных кредитов на покупку жилья, проведенный в апреле 2008 г. специалистами УНИА, показал: условия кредитования в I квартале 2008 г. стали более жесткими. Это нашло подтверждение и в повышении общего уровня процентных ставок по кредитам, и в требовании банков относительно обязательного первоначального взноса. Некоторые ипотечные кредиторы инициировали ужесточение требований относительно первого взноса по жилищному кредитованию, сменив либеральную позицию по кредитованию с нулевым взносом на более сдержанную, когда минимальный взнос по кредиту составляет от 15 до 25%.

Среди основных причин сворачивания ипотечных программ специалисты называют фактор мирового финансового кризиса. Начавшийся в США еще в начале минувшего года, а в августе и сентябре мощно перекинувшийся на Европу, ипотечный кризис сильно потрепал европейский банковский сектор. Международный рынок до сих пор ощущает значительный недостаток средств, и, как результат, у украинских банкиров нет одного из главных валютных источников, что неизбежно влечет за собой трудности в финансировании ипотечных программ. Все это привело к росту цены денег, которые банкиры привлекают, чтобы затем выдавать заемщикам. Только с начала текущего года подорожали как депозиты частных клиентов, так и межбанковские кредиты на внешних рынках капитала. И хотя банкиры утверждают, что спрос на ипотечные кредиты, несмотря ни на что, существует и объемы их банковских портфелей растут, выгодные продукты для потребителей с нормальной процентной ставкой найти не так-то и легко. На смену прошлогодней осенней избыточной ликвидности в национальной валюте пришел весенний ресурсный дефицит и инфляция. Только за I квартал 2008 г. индекс потребительских цен вырос более чем на 9,7%. И если в течение первых трех месяцев этого года кредитные вложения в экономику выросли на 54 млрд грн., то общие объемы депозитов выросли всего на 21 млрд грн. Таким образом, в банковскую систему Украины поступило как минимум в три раза меньше вливаний, чем было выдано на рынок. Разрыв ликвидности очевиден.

По мнению экспертов, такая мера, как более жесткие условия кредитования, должна минимизировать риски банковской системы, сбалансировать ликвидность, а также охладить рынок недвижимости за счет уменьшения договоров по финансированию покупки жилья в кредит. При этом улучшения условий кредитования в пользу потребителя в связи с трудностями укрощения инфляционных процессов ждать не приходится. Вполне возможна ситуация замораживания банками с явным дефицитом ликвидности ипотечных программ. А такие шаги неизбежно приведут к сокращению объемов кредитования ипотеки.

Говоря о тенденциях, стоит отметить, что в I квартале 2008 г. прослеживается и такая нерадостная тенденция сворачивания кредитных программ, как повышение процентных ставок по ипотеке. Процентные ставки по жилищному кредитованию в гривнах выросли на 0,5%, в долларах — на 0,3%, в евро — на 0,5%. Такая тенденция продолжится до момента выхода экономики из инфляционной спирали.

И это нерадостные итоги, так как ипотека традиционно считается одним из важнейших инструментов обеспечения доступности жилья во всем мире, где работает принцип: чем доступнее ипотека, тем проще купить жилье. Однако, повышая доступность ипотеки и увеличивая шансы большого количества людей купить жилье, платежеспособный спрос неизбежно порождает новый рост цен. И поскольку главными параметрами, влияющими на уровень доступности ипотеки, традиционно выступают минимальный размер первоначального взноса и максимальный срок кредита, вывод очевиден — трудности в украинской ипотеке налицо. В общем, пока займы для простых граждан быстро дорожают, банки все чаще склоняются к тому, чтобы хоть на время перестать выдавать ипотечные кредиты заемщикам. По крайней мере, тем из них, кто, например, не имеет официального подтверждения доходов. Поэтому если в вашей семье было решено оформить ипотеку в текущем году, то делать это надо либо поскорее — в текущем месяце, либо же вообще отложить покупку до стабилизации финансовых рынков. Ведь для тех, кто не имеет сбережений для внесения первоначального взноса, ипотечный заем может стать вовсе недоступным.