Сам процесс купли-продажи залога не претерпел изменений. Организатор должен провести торги в течение 2 месяцев с момента получения заявки от Государственной исполнительной службы (ГИС). Минимум за 15 дней до аукциона организатор должен опубликовать объявление о предстоящих торгах (например, в местной прессе или на своем сайте).
Для участия в аукционе могут зарегистрироваться все желающие, а сделать это можно даже за час до его начала. Причем, до регистрации заявки потенциальному покупателю предоставляется право увидеть и “пощупать” имущество. Однако юристы предупреждают, что не всегда можно попасть в квартиру и узнать о ее состоянии. Также зачастую невозможно узнать реальное техническое состояние транспортного средства, и судить придется по его внешнему виду.
По итогам торгов с “выигравшим” подписывается протокол, копии которого рассылаются всем участникам аукциона, а покупатель в течение 10 дней должен перечислить деньги за приобретенный залог на банковский счет организатора торгов или подразделения ГИС, указанный в протоколе. После получения денег госисполнитель в течение 5 дней должен составить акт, и на его основании нотариус выдаст свидетельство о приобретении имущества.
Новый порядок изменил процедуру оценки залога. В частности, появилось новшество — рецензирование отчета об оценке, как способ оспорить результат оценки. К этой мере прибегают, если одна из сторон (продавец или покупатель) не согласна с выводом оценщика о стоимости имущества. Рецензирование проводят юридические и консалтинговые компании, которые либо подтверждают решение оценщика, либо дают заключение о необходимости повторной оценки.
Оспорить правомерность аукциона можно и по формальным причинам: несвоевременно опубликованое объявление о его проведении, нарушение порядка торгов (он должен соответствовать постановлению Кабинета Министров от 22 декабря 1997 года № 1448). Это дает проигравшему участнику возможность отменить результаты аукциона.
Рисков, связанных с залоговой недвижимостью, еще больше. Во-первых, посмотреть жилье очень сложно, если в нем живут люди. Во-вторых, если в квартире прописаны несовершеннолетние, выселить их без согласия опекунского совета и наличия альтернативного жилья не удастся. Ну и, в-третьих, должник имеет право оспаривать решение отобрать у него имущество в судах. В этом случае на квартиру накладывается арест, и заключить сделку попросту невозможно.
Поэтому лучше всего, если имущество продается заемщиком добровольно через банк. В этом случае есть хоть какая-то уверенность в том, что сделка будет завершена без проблем. Тем не менее, юристы предупреждают, что банк все равно не несет ответственности за “юридическую чистоту” сделки, ему главное — получить деньги.
А вообще обещания, что залоговое имущество можно приобрести легко и дешево — миф. Например, сами банки выставляют авто и квартиры исключительно по рыночной цене, а то и дороже. Поэтому велика вероятность, что залог пойдет на второй и даже третий “круг” аукциона, и тогда участие в торгах уже может оказаться экономически оправданным.
Исключение составляет кредитование некоторыми банками покупки своих же залоговых автомобилей”, — отмечает заместитель председателя правления “Сбербанка России” Игорь Ломаков. Дело в том, что банку не интересно кредитовать авто с пробегом — оно не вполне ликвидно. С ипотекой вообще сложная ситуация: кредит можно получить только в том случае, если банк очень заинтересован в продаже залога. Причем, решение кредитного комитета нужно получить до торгов — в течение 2–3 недель с момента публикации объявления о торгах.
Какие риски подстерегают при покупке залога?
Нарушение порядка реализации имущества на торгах.
Нарушение порядка публикации информации о проведении торгов.
Апелляция по поводу заниженной оценки имущества.
“Плохая” история залога, из-за которой покупатель рискует лишиться покупки.
Договор залога могут признать недействительным через суд.
Сложности выселения прежних владельцев из квартиры, детей — в том числе.