Покупка жилья в кредит может быть выгоднее аренды офиса в бизнес-центре
09.04.08
Дороговизна и дефицит офисов вынуждают небольшие фирмы размещаться в квартирах. С технической точки зрения жилое помещение несложно адаптировать под нужды компании, если деятельность предполагает работу главным образом с компьютером и телефоном. Такой вариант рабочего помещения нередко используют программисты или переводчики. Разместив офис в квартире, можно принимать у себя поток посетителей, не слишком мешая соседям. Поэтому первые этажи жилых домов вдоль оживленных улиц занимают частные нотариусы, туристические компании, банки и риэлторские конторы.
Большинство банков, кредитующих покупку недвижимости, обычно не отказывают предпринимателям в выдаче кредита, в том числе и на приобретение квартиры. «Процедура получения кредита частным предпринимателем почти не отличается от оформления займа для физического лица. Главное, чтобы субъект хозяйствования предоставил документы, подтверждающие его статус. Что касается формальностей по внесению залога, в этом вопросе отличий вообще нет», — говорит Антон Шаперенков, начальник департамента розничного бизнеса и дистрибуции VAB Банка.
Более того, некоторые банки идут навстречу предпринимателям и наряду с традиционными схемами погашения кредита (стандартной и аннуитетной) предлагают обсудить индивидуальный график погашения. Особенно такая лояльность важна для субъектов, работающих в сферах бизнеса, где прибыль подвержена сезонным колебаниям, например, для туристических фирм. Правда, компаниям, только начинающим свою деятельность, кредит могут и не дать. Некоторые банки требуют, чтобы минимальный срок существования юрлица или физлица-предпринимателя был не менее 6-12 месяцев. Максимальный срок кредитования для предпринимателей, как правило, меньше, чем для заемщиков-физлиц. В лучшем случае можно рассчитывать на выплату займа в течение 15 лет.
Еще есть одна проблема юридического характера. В большинстве случаев приобретаемая квартира относится к жилому фонду города, тогда как офис — это нежилое помещение. По данным риэлторов, только 25% квартир, предлагаемых для аренды под офисы, официально переведено в нежилой фонд. Вероятность того, что продаваемая квартира официально может быть использована как офис, еще меньше. «При покупке квартиры в кредит заемщик не имеет права менять статус предмета ипотеки», — говорит Михаил Бодрецкий, директор департамента банкинга малого и среднего бизнеса Укргазбанка. По его словам, основная задача предпринимателя — договориться с банком о том, чтобы ему разрешили переоформить жилую недвижимость в нежилую. Однако не все банки на это соглашаются, так как, по мнению банкиров, проведение этой процедуры увеличивает риск мошенничества.
Маленькие хитрости
Тем не менее некоторые банки идут навстречу клиенту и без проволочек дают соответствующее разрешение. «В рамках кредитования предприниматель может приобрести не только коммерческую недвижимость на первичном и вторичном рынке, но и квартиру, которую планирует перевести в нежилой фонд и использовать под офис. При этом клиент может рассчитывать на разрешение от банка перевести приобретаемую квартиру из жилого фонда в нежилой», — говорит Валентин Волошко, директор департамента продаж малому и среднему бизнесу Надра Банка. Правда, на время переоформления документов на квартиру (как правило, 3-6 месяцев) ставка по кредиту увеличивается на 1,5%.
Чтобы избежать лишних хлопот и расходов, многие заемщики не сообщают банку о своем намерении организовать офис в приобретаемой квартире. «Нет особой проблемы в том, чтобы взять кредит под залог покупаемой квартиры. В дальнейшем, используя ее как офис, можно погасить кредит и уже после этого заняться переоформлением», — предлагает г-н Бодрецкий. В то же время можно договориться с продавцом о переводе помещения в нежилой фонд и только после этого проводить операцию купли-продажи с использованием кредитных средств банка. В среднем перевод квартиры в нежилой фонд обходится в $3-5 тыс. Основную часть этой суммы составляют обязательный взнос на развитие района и другие официальные платежи.
Кстати, оформить кредит, будучи предпринимателем, несколько дороже, чем получить заем в качестве наемного работника — банки взимают плату за бизнес-риски. Считается, что вероятность возврата кредита частным лицом больше, чем предпринимателем. В связи с этим стоимость кредита (ставки, комиссии и др.) для предпринимателя на 2-3% больше, чем для физических лиц, работающих по найму. «Это, конечно, мешает развитию предпринимательства в Украине, но такова реальность. Ситуация может измениться, если будет, к примеру, введен институт государственного страхования кредитов малому и среднему бизнесу», — говорит Михаил Бодрецкий. Именно поэтому предпринимателю быстрее и дешевле оформлять кредит на физлицо (сотрудника, родственника, себя как частного заемщика и т. д.). «Процесс оформления кредита для физлица быстрее и проще, чем для частного предпринимателя. Это касается и процедуры анализа платежеспособности заемщика. Кроме того, кредиты для физических лиц несколько дешевле банковских продуктов для частных предпринимателей», — соглашается Антон Шаперенков.
Правда, есть банки, для которых статус заемщика не имеет значения, — цена денег остается прежней. «Для нашего банка нет принципиальных различий, приобретает данный объект недвижимости предприятие или физическое лицо — субъект предпринимательской деятельности. Решение о том, в каком качестве приобретать квартиру, принимает сам клиент, исходя из своих соображений», — говорит Валентин Волошко.
Независимо от формы кредита, в финучреждениях считается, что бизнес — деятельность более рискованная, чем работа по найму. В случае неудачи предприниматель окажется не только без средств к существованию, но и с огромным кредитом на шее. Причем получить доход от продажи жилья не получится — этих денег может не хватить и на погашение займа. Уже уплаченные проценты и безвозвратные затраты (комиссии, вознаграждения брокерам и т.д.) едва ли будут компенсированы ростом стоимости жилья, который в последнее время существенно замедлился. По данным агентства недвижимости «Благовест», за весь прошлый год квадратный метр в Киеве подорожал всего на 17%, что намного меньше показателей предыдущих лет. Поэтому, если заемщик оценивает риски своего бизнеса как высокие, сначала имеет смысл в качестве альтернативы покупке рассмотреть вариант аренды. Это не влечет никаких рисков для компании, ведь расторгнуть договор можно в любой момент. К тому же, оформление аренды по всем правилам обойдется в разы дешевле процедуры получения кредита.
Санкции
Если будет обнаружено, что квартира не переведена в нежилой фонд, владельца могут оштрафовать (основание — ст. 150 КоАП): придется иметь дело с властями и платить штраф в размере 1-3 необлагаемых налогом минимальных доходов граждан, а если нарушитель должностное лицо — 3-7 нмдг.
Кроме того, если предприятие приобретает жилую квартиру, бухгалтерия не сможет осуществить амортизационные отчисления по затратам, понесенным на приобретение квартиры.
Также целый ряд проблем может возникнуть при оформлении перепланировки жилой квартиры, неофициально используемой под офис. Например, к такому жилью нельзя пристроить отдельный вход, что очень желательно для многих видов деятельности. Правда, это ограничение игнорируется едва ли не чаще, чем соблюдается.
|
Новости
