Прогноз-2009: цены на жилье и землю в Украине упадут вдвое
12.01.09
Обвал цен на рынке недвижимости, вызванный кризисом, в будущем году даже усилится. Те, кто помнит дефолт 1998-го и последовавшее снижение цен на квартиры, не дадут соврать: тогда за полгода они «демократизировались» примерно в 1,5 раза, а сейчас, начиная с октября, — почти в 2 раза. Тогда кризис был — «цветочки», а сейчас — «ягодки». И сбор оных будет в будущем году.
Вспоминается булгаковская фраза «гражданин соврамши», когда читаешь у коллег-журналистов утверждения о том, что банки наводнили рынок дешевым «конфискатом» — квартирами, по которым заемщики не смогли выплатить ипотечные кредиты, поэтому такое жилье выставили на продажу. Как мы выяснили у ведущих банков, они демонстрируют на сайтах квартиры по согласованию с несостоятельными заемщиками, чтобы те смогли их продать и погасить кредит.
Ну, дай Бог счастья заемщикам и банкам: их заявленные цены не поспевают за общим падением, а значит, шансы найти покупателей близки к нулю. Например, 1-комнатные в Киеве банками предлагаются по $65—100 тыс., 2-комнатные — по $105—120 тыс., 3-комнатные — по $130—180 тыс. Это среднерыночные цены уже позавчерашнего дня, а они падают чуть ли не ежедневно. Да и зачем покупателям связываться с залоговыми квартирами, по которым продавцы уступают неохотно (исходя из того, сколько им нужно банкам вернуть), если по «чистым» квартирам можно выторговать намного больше.
Ой, это вряд ли. Раз уж все банки взвинтили ставки депозитов до 12—14% в СКВ и до 18—22% в гривне, то в ближайший год ссуды не удешевят. Да и брать деньги для ипотеки им неоткуда: заграница дешевыми кредитами не поможет, там свои проблемы с кризисом, а родное отечество — тем более: если Нацбанк и выделит деньги, то на возврат зарубежных долгов, чтобы банки не рухнули, а уж никак не на выдачу новых займов.
Прошерстив объявления, мы нашли реально недорогие варианты. И по ним торг уместен!
1-комнатные
$30 тыс. Голос. р-н., ул. Малокитаевская, 21/14/4 кв. м. $34 тыс. Святош. р-н, ул. Зодчих, 23/12/5 кв. м. $36 тыс. Солом. р-н, ул Белецкого, 36/17/11 кв. м.
2-комнатные
$50 тыс. Дарн. р-н, ул. Привокзальная, 44/28/7 кв. м. $55 тыс. Днепр. р-н, пр. Мира, 38/24/6 кв. м. $55 тыс. Подол. р-н, ул. Фрунзе, 43/29/5 кв. м.
3-комнатные
$90 тыс. Святош. р-н, ул. Наумова, 74/45, 7,5 кв. м. $95 тыс. Обол. р-н, пр. Рокоссовского, 60/42/7 кв. м. $98 тыс. Солом. р-н, ул. Героев Севастополя, 60/45/6 кв. м.
Судьба «первички» туманна: строители надеются на помощь правительства в завершении объектов и цены продажи снижают неохотно. Однако есть большие сомнения, что держава финансово поддержит застройщиков даже опосредованно. Намедни Кабмин отказался выделить 1 млрд. грн. Государственному ипотечному учреждению, что должно было активизировать выдачу кредитов населению для покупки квартир в новостройках и тем самым немного оживить строительство. Что ждет его в 2009 году? Выслушаем аргументы экспертов.
Резюме: на серьезную поддержку властей строителям рассчитывать не стоит. Равно как и на всплеск спроса клиентов — доступные кредиты вряд ли в 2009-м появятся. Значит, тем, кто попытается завлечь реальных покупателей, придется действительно снизить цены вдвое. И если сегодня «красная цена» квадратного метра $1300, то в следующем году она будет $700.
Постулат, что нужно покупать землю, поскольку ее больше не делают, в Украине стал неактуален. Участки под индивидуальную жилищную застройку почти не востребованы: предложений — море, а спроса — лужа. Стоимость предложений падает, но не настолько заметно, как по квартирам. Однако не стоит особо ориентироваться на эти расценки: если вы надумали купить участок, то сможете серьезно сбить цену, порой — в разы.
B одних и тех же селах и поселках на Киевщине цены на идентичные участки с хорошей инфраструктурой (подведенные «ток» и газ, удобный выезд на автотрассу) и близостью природных красот (лес, река, озеро) различаются в 2—3 раза. Почему так происходит и что будет дальше, мы поинтересовались у экспертов.
Подведем итог. Если финансовая ситуация улучшится со второй половины 2009-го и банки реанимируют ипотеку, то кредиты на покупку земли возобновятся в последнюю очередь — она стала малоликвидным товаром. Далее, людям нужно будет накопить деньги на первый взнос, а это 30—50% стоимости участка: даже у хорошо зарабатывающих граждан на это уйдут годы. Зато те, кто имеют «жирок» и нацелены пустить его на покупку земли, смогут взять ее в 2—3 раза ниже заявленной цены. То есть, если сейчас «красная цена» сотки в 30-километровой зоне — $1,2—2 тыс., то в 2009 году она составит $600—700.
Стоимость коттеджей подрывает не только падение спроса, но и «вторичка» этого рынка: особняки массово выставляют те, кто ими обзавелся, а теперь пытаются продать, столкнувшись с невозможностью «довести до ума» и выплатить кредиты.
Вот живые примеры. Коттедж в Вите-Почтовой (260 кв. м) за $180 тыс. — это в 3—4 раза дешевле, чем стоил в сентябре; $120 тыс. за аналогичный особняк в Василькове — цена в 2—3 раза ниже предкризисной; $85 тыс. за таунхаус в Новоселках (91 кв. м) — вдвое дешевле, чем заплатили за него хозяева-покупатели. Обвал цен налицо. А как поступят застройщики коттеджных городков: их «первичка» так же упадет?
Если отталкиваться от этого прогноза, вышеупомянутый коттедж в Вите-Почтовой будет стоить $90 тыс., в Василькове — $60 тыс., а в Новоселках — около $40 тыс.
Удешевление съемных «метров» в столице уже не объяснишь корректировкой цен в долларах из-за девальвации гривни. Ибо нацвалюта с сентября обесценилась в 1,5 раза, а стоимость сдаваемого жилья — почти в два раза. Если две недели назад за самые дешевые «единички» просили $270—300/мес., то сейчас появились варианты по $190—230. За это время курс нацвалюты упал до $/10 грн., а затем опять вернулся к $/7,5—7,8 грн. Судя по объявлениям в газетах и на сайтах недвижимости, предложение аренды в 4—5 раз превышает спрос. Объяснение простое: Киев покидают тысячи потерявших работу провинциалов, освобождая жилье для более успешных коллег. Мы попросили спрогнозировать ситуацию именно тех риелторов, которые ответили на звонки по самым дешевым «хатам».
Итак, ясно, что удешевление аренды сравнялись с темпами падения стоимости квартир на «вторичке». Логично предположить, что «съем» даже обгонит продажу в падении. Почему? Те, кто не смогут найти покупателей, т.е. подавляющее большинство владельцев «лишних» квартир, будут либо сами оплачивать за них жилкомуслуги (прямой убыток), либо сдадут их хотя бы по цене квартплаты, плюс мизерный доход. Значит, в 2009-м могут появиться «единички» и по 800—1000 грн/мес.