Отсутствие у заемщика госакта на предмет ипотеки - не основание для признания договора ипотеки недействительным, зато основание для отказа в ее регистрации
Заключая кредитный договор, кредитор заинтересован в самом внимательном подходе к вопросу залога. Потому не так часто выпадает шанс признать ипотечный договор недействительным по причине отсутствия прав у заемщика на предмет ипотеки. За этим банки стараются следить тщательно. Тем не менее некоторые должники все
Недавно нам задали вопрос, возможно ли оспорить действительность ипотечного договора, если госакта на землю - предмет ипотеки - у заемщика нет, в наличии имеется только договор купли-продажи земли. И можно ли передавать землю в залог? В качестве дополнительной информации автор вопроса уточняет, что предметом ипотеки, как записано в договоре, является недвижимое имущество, "право власності на яке виникне у майбутньому".
Итак, что может быть предметом ипотеки? Согласно Закону "Об ипотеке" (далее - Закон об ипотеке), предметом ипотеки может быть недвижимость (в том числе земля), которая находится в собственности ипотекодателя (или хозведении), которую он может отчуждать и на которую может быть обращено взыскание, а также которая зарегистрирована как отдельный объект права собственности.
Итак, в данном случае, руководствуясь исходными данными, можно предположить, что вопрос касается такого "исключения", то есть переданной в ипотеку земли, которая станет собственностью заемщика после получения кредита. Причем тут возможны два варианта: кредит взят конкретно для приобретения участка или просто обеспечивается залогом, право собственности на предмет которого возникнет позднее, что заемщик может подтвердить (в нашем случае договором купли-продажи). Но разница в последствиях невелика.
Относительно первого варианта ст. 18 Закона об ипотеке говорит, что если ипотекой обеспечивается возврат кредита для приобретения недвижимости, которая передается в ипотеку, то договор купли-продажи этой недвижимости и ипотечный договор могут заключаться одновременно. На практике так обычно и происходит.
У заемщика теоретически может возникнуть такой аргумент за признание недействительности ипотечного договора - законодательный запрет осуществлять сделки с недвижимостью, если право собственности на нее не зарегистрировано (ст. 3 Закона "О государственной регистрации имущественных прав на недвижимость и их ограничений" (далее - Закон о госрегистрации).
На это эксперты банковского дела представляют свой контраргумент: юридическая сила нормы Закона об ипотеке, как специальной, выше, нежели нормы Закона о госрегистрации.
Более того, Закон "О нотариате" (далее - Закон о нотариате) также подтверждает право нотариусов удостоверять ипотечные договоры до оформления должником права собственности на недвижимость. А по отечественному законодательству взаимные права и обязанности у сторон ипотечного договора возникают как раз с момента его нотариального удостоверения. Так что этот аргумент не пройдет. Договор ипотеки нельзя признать недействительным только на том основании, что заемщик не зарегистрировал свое право собственности.
Тем не менее кредитор кровно заинтересован в регистрации права собственности должником в самые короткие сроки. Дело в том, что с момента удостоверения ипотечного договора до регистрации ограничений вещных прав на имущество (регистрации ипотеки) ипотечный договор будет действительным, но требование кредитора не приобретает преимущества над зарегистрированными правами или требованиями других лиц на участок, переданный в ипотеку (ст. 4 Закона об ипотеке). Получается, договор есть, а ипотеки как таковой, то есть приоритетного права требования, пока нет.
Возникает вопрос: можно ли регистрировать ипотеку до регистрации должником права собственности на землю?
Закон о госрегистрации предлагает одновременно регистрировать ипотеку и право собственности должника на недвижимость (ст. 23). Согласно ст. 55 Закона о нотариате, ипотекодержатель регистрирует ограничение после оформления ипотекодателем права собственности. Однако "профильный" Закон об ипотеке позволяет регистрировать ограничения независимо от того, кто является собственником имущества (до регистрации покупателем права собственности на недвижимость ее собственником остается продавец). Что же имел в виду законодатель?
Как разъясняет адвокат АК "Коннов и Созановский" Дмитрий Сичкарь, указанные положения Закона об ипотеке касаются имущественных прав на недвижимое имущество, передаваемых в ипотеку.
Дело в том, что имущественные права, как отдельный объект гражданско-правовых отношений, уже существуют на момент заключения договора и сами по себе могут быть предметом ипотеки, поскольку являются имуществом заемщика (часто такому праву корреспондирует обязанность некоего лица, например, передать землю в аренду или предоставить квартиру после будущего введения в эксплуатацию недостроя). То есть на день заключения договора такой объект уже имеет определенную стоимость, следовательно, может выступить залогом.
В нашей же ситуации мы имеем дело с будущим предметом ипотеки, поскольку, по сути, ипотекодатель до оформления права собственности на землю имеет лишь право приобрести ее в собственность на основании договора купли-продажи. То есть реального ценного объекта, который мог бы служить залогом, пока не существует. Он появится лишь после приобретения статуса собственности заемщика.
Посему, как отметил г-н Сичкарь, земля может быть предметом ипотеки после оформления на нее права собственности.
Следовательно, регистрировать ограничение вещных прав заемщика (в частности, составляющих права собственности, которых пока нет) на землю можно только после того, как заемщик их приобретет (то есть надлежащим образом удостоверит и зарегистрирует договор купли-продажи с приложенным госактом, на котором будет отметка нотариуса и регистратора - п. 6 ст. 126 Земельного кодекса).
По результатам проведенного исследования отдельно хотелось бы отметить, что статью 5 Закона об ипотеке ("предметом іпотеки також може бути ... інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору") следовало бы дополнить, уточнив, что такое имущество после заключения договора ипотеки до регистрации права собственности на него, может быть предметом только договора ипотеки, а не ипотеки как таковой.
Для справки: в Законе РФ "Об ипотеке", содержащем аналогичное положение о залоге приобретаемого на кредитные средства земельного участка, есть полезное уточнение: земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Итак, нельзя признать договор ипотеки недействительным только на основании того, что заемщик не оформил право собственности на землю, приобретенную по договору купли-продажи, поскольку предметом договора ипотеки может быть имущество, право на которое возникнет в будущем. Ипотечный договор вступает в силу после нотариального удостоверения, которое вполне законно и до такого оформления.
Однако предметом ипотеки, относительно которого ипотекодержатель имеет преимущественное право требования, земля станет только после перехода в собственность должника и регистрации ипотеки. Договор ипотеки до ее регистрации закрепляет право кредитора обратить взыскание на имущество в будущем лишь после того, как заемщик приобретет его в собственность.
|
Новости
