Начнем с основного нюанса – под понятием «первичный рынок жилья» скрывается два юридически разных вида недвижимости. Во-первых – строящаяся (таким жилье считается вплоть до официальной сдачи дома в эксплуатацию). Во-вторых – уже целиком сданная, но еще необжитая недвижимость. Разница ставок при кредитовании той и другой зачастую весьма немалая.
Кстати, второй вариант, «готовая первичка», может иметь возраст и три, и пять лет от сдачи дома, и за этот период объект может несколько раз переходить от одного продавца к другому (по крайней мере, до кризиса предложений
риэлторов-перепродавцов «первички» было множество); а в случае продажи загородных коттеджей или элитного жилья может идти речь даже о полном ремонте и оснащении объекта недвижимости. Но все же необжитая «новенькая» во всех деталях квартира или дом является для риэлторского рынка его «первичным» сегментом.
При этом на данный момент способы покупки этих двух типов «первички» кардинально отличаются. Готовая сданная квартира (дом) меняет собственника при помощи точно такого же акта купли-продажи, как и любая квартира вторичного рынка – тогда как в строящихся объектах будущий владелец жилья вносит средства в так называемый фонд финансирования строительства (ФФС), при чем в сопутствующих документах участников фонда, по понятным причинам, называют не покупателями, а инвесторами.
Однако в случае банковского ипотечного кредитования это серьезная юридическая разница видов собственности и видов деятельности для будущего владельца жилья несколько нивелируется, ибо эту разницу «берут на себя» банки. Финучреждения фактически становящиеся основным участником такой сделки, работают и в случае ФФС, и в случае акта купли-продажи по одинаковой для заемщика схеме. Случается, что одно финучреждение, кредитующее определенный объект на первичном рынке, кредитует его и до сдачи дома, и после его сдачи – при чем изменяются (и то не всегда) лишь ставки кредитования (всегда меняется в большую сторону после сдачи дома лишь стоимость недвижимости, прямо не зависящая от отдела кредитования физлиц банка ), однако другие аспекты взаимодействия с заемщиками банк в этом случае обычно не меняет. С другой же стороны, банк может рассматривать готовую «первичку» как вариант «вторички» и кредитовать ее на обычных условиях (и с теми же ставками), с которыми он работает на «вторичном рынке».
Зато, в свою очередь, ипотечные банковские предложения на «первичном» рынке можно разделить на целых четыре группы:
кредитование определенных объектов жилья (строящихся, достраивающихся, реже – готовых);
льготное кредитование по сотрудничеству с государственными фондами, например, Фондом содействия молодежному жилищному строительству (чаще всего этот вариант предусматривает также определенный объект кредитования )
кредитование условно любых объектов первичного рынка, без локализации;
кредитование под залог альтернативной недвижимости (чаще все этот вариант также не предусматривает точной локализации объекта кредитования).
Поскольку льготное кредитование в настоящее время на ипотечном рынке отсутствует, мы его пропускаем – а подробнее рассмотрим три остальных типа кредитования «первички».
По данным компании «Простобанк Консалтинг» на 13 апреля 2010 кредиты на нелокализованную «первичку» под залог «вторички», уже принадлежащей заемщику, предоставляет лишь одно финучреждение из числа 50-ти лидеров по активам – Universal Bank. Напомним, что жилье на вторичном рынке, по крайней мере в столице, чаще всего стоит не дешевле строящегося жилья эконом-класса той же площади.
Кредиты на строящееся жилье без точной локализации в настоящее время предоставляет два банка из числа 50 лидеров по активам. Ставки по таким программам обычно максимальные на рынке – поскольку банк, не являющийся партнером застройщика, не может быть уверенным в успешном завершении строительства, и оценивает свои риски в виде высоких процентов. Авансы также редко снижаются на уровень менее 50%.
Главное свойство строящейся «первички» – непрерывное повышение цены недвижимости. Так, во всех шести вышеприведенных объектах, кредитуемых тремя банками, еще недавно самая дешевая квартира стоила 48-56 тысяч долларов, ныне же минимальный ценовой порог будущих однокомнатных квартир в тех же жилых комплексах приблизился к 70-80 тысячам в зависимости от объекта, а новых объектов кредитования крупными банками с начала года вообще не появлялось.
Также следует помнить о таких расходах на любую покупку или инвестирование в недвижимость, как уплата от ее стоимости 1% госпошлины и 1% взноса в Пенсионный фонд. Помимо того, огромными расходами могут оказаться ежегодные выплаты по страхованию имущества (0,3-0,5% стоимости жилья), которые есть почти у всех банков и немалые выплаты по страхованию жизни.
Кроме того, некоторые банки могут требовать обязательного наличия платежеспособного поручителя, а также обязательного поручительства супруга за супруга в случае, если заемщик пребывает в браке (то есть утверждается обязанность, скажем, жены платить или отвечать в случае кредитной задолженности мужа). Помимо того, кредиты чаще всего выдаются лицам от 21 или 25 лет и лицам, у которых не наступит пенсионный возраст до окончания срока договора. Минимальная официальная зарплата потенциального заемщика может составлять 5-8 тысяч гривен.
Наконец, к традиционным кредитным одноразовым расходам относятся стоимость оформления договора залога (0,1% стоимости залога, а не кредита – у всех банков), стоимость перечисления средств из банка владельцу жилья (0,2-0,3% суммы у некоторых банков), нотариальные и документарные расходы (вместе 1-2 тысячи гривен).