Вот уже несколько лет некоторые отечественные банки предлагают заемщикам оформить ипотеку с так называемой плавающей ставкой, которая зависит от индексов стоимости денежных ресурсов на межбанковском рынке. Чтобы не смущать читателя сложными терминами, скажем, что такой кредит при определенных условиях со временем приносит заемщику ощутимую экономию, но в отдельных случаях может обойтись дороже фиксированной ставки. Все зависит от предложенных условий и... развития мировой экономики.

Плавающая ставка — это процентная ставка по кредиту,

материалы в тему: 12.04.21 Как работает программа финансового лизинга на жилье в Украине 19.10.21 Украинские кредитные союзы в ожидании законодательных изменений 12.03.22 "ПриватБанк" запровадив кредитні канікули для власників кредитних карток до 1 червня 12.07.21 Потребительские кредиты не для всех: как повлияет на банки решение НБУ 18.02.22 Сколько зарабатывают топ-менеджеры госбанков

значение которой не фиксируется на весь срок погашения долга, а пересматривается через определенные промежутки времени. Ставка может пересматриваться раз в год, в полгода или в квартал — в зависимости от конкретной ипотечной программы. Данный срок обязательно прописывается в кредитном договоре. Сама же плавающая ставка состоит из двух частей — банковской маржи (фиксированный процент от суммы кредита) и базовой ставки, которая меняется в зависимости от индексов стоимости денежных ресурсов на межбанковском рынке. Основным индикатором, который отражает стоимость валютных кредитов, является LIBOR (London Interbank Offered Rate). Если говорить проще, то это та ставка, под которую иностранные банки занимают денежные ресурсы друг у друга.

При благоприятной экономической ситуации межбанковские кредиты постепенно дешевеют, и в течение нескольких лет LIB0R может снизиться вдвое. К тому же данная величина совершенно неподконтрольна кредитору. В случае снижения стоимости валютных ресурсов банку ничего не останется, как согласиться с тем, что заемщик будет платить по кредиту меньше. То есть при ставке LIBOR 3% и банковской марже 8% заемщик заплатит по кредиту 11% годовых. Через определенный период при снижении LIBOR на 1% ставка снизится до 10% годовых. Такая вот простая арифметика. Узнать текущий показатель LIBOR можно на официальном сайте Ассоциации британских банкиров www.bba.org.uk или на сайте банка-кредитора. Например, «СЕБ Банк», выдающий ипотечные кредиты в валюте по плавающей ставке, посвятил индексам LIBOR отдельный раздел на своем сайте.

Если с валютными кредитами все более-менее понятно (их стоимость зависит от показателя LIBOR), то с гривневыми займами, по оценкам самих банкиров, творится полная чехарда. «В нашей стране пока нет четкого и объективного индикатора стоимости межбанковских гривневых займов, которым можно было бы пользоваться для определения ставок для частных клиентов, — считает начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга «Укрзгазбанка», Дмитрий Замотаев. — И это одна из самых важных причин, почему плавающие ставки сегодня непопулярны». Впрочем, попытки создать такой индикатор предпринимались. Так, в конце 2007 г. десяток крупнейших отечественных банков инициировал создание индикатора KievPrime, который равен среднему арифметическому между котировками межбанковских кредитов. Однако KievPrime ведет себя настолько нестабильно, что даже банки — инициаторы проекта не решаются использовать его в своих ипотечных программах. К примеру, в конце марта 2008 г. значение KievPrime равнялось примерно 6-7%, а к 20 мая резко подскочило до 25%. Прибавим к этому еще 10%-ную банковскую маржу и получим ипотеку с невиданной процентной ставкой — 35% годовых.

Второй возможный индикатор — учетная ставка НБУ. Но и она не устраивает банкиров, которые считают, что данный показатель в нашей стране слишком зависит от воли отдельных политиков. Еще одно отечественное ноу-хау — когда отдельный банк разрабатывает собственные индексы и использует их в своих ипотечных программах. Классический пример — банк «Аркада», который использует условную единицу «один». Курс «одина» рассчитывается банком на основе данных Государственного комитета статистики об индексе инфляции, при этом учитываются цены на строительные материалы, стоимость строительства и жилья, курс пересматривается банком еженедельно.

Считается, что в развитых странах кредиты с плавающей ставкой выгоднее, чем с фиксированной. Причем как для банка, так и для заемщика. Так, в 1989 г. значение LIBOR составляло 9%, а к 1992-му снизилось до 3,3%. Таким образом, те, кто оформил ипотеку в долларах США в 1989 г., уже через три года смогли снизить стоимость своего кредита почти на 6% годовых! Но и кредиторы не остались без прибыли, ведь на межбанке кредиты дешевели в точно такой же пропорции. Снижение LIBOR продолжалось вплоть до 2004 г., затем индекс начал снова расти. Таким образом, плавающая ставка более гибкая, что особенно актуально для стран с высокой инфляцией и не очень прогнозируемой экономикой.

Именно поэтому некоторые банки с иностранным капиталом, работающие в Украине, делают основной акцент именно на плавающие ставки. По словам начальника отдела развития ипотечных продуктов «ОТР Банка», Светланы Спициной, плавающие ставки — очень удобный механизм. «Банк выдает кредиты под привлеченные ресурсы, стоимость которых меняется ежедневно. Никто не может знать, какова будет стоимость денежных ресурсов через 10 лет, поэтому плавающая ставка — это единственная возможность сделать условия ипотеки выгодными как для банка, так и для заемщика». Кроме того, Светлана Спицина отметила, что все займы, которые выдает «ОТП Банк» сроком более 5 лет, оформляются на условиях плавающей процентной ставки. Ее размер зависит от ставок по депозитам, которые привлекаются сроком на год и являются ресурсной базой для выдаваемых кредитов.

Активно использует плавающую ставку по ипотеке и «СЕБ Банк». В данном случае ипотека в долларах США оформляется по фиксированной ставке: 10% + LIBOR. На момент подготовки материала данный индекс находился на уровне 2,6%. То есть итоговая ставка по такому кредиту составляет 12,6% годовых. Пересмотр ставки в «СЕБ Банке» осуществляется ежеквартально.

Как видим, заемщик, оформивший ипотеку по плавающей ставке, должен учесть гораздо больше факторов, чем при стандартном займе. К примеру, сейчас согласно прогнозам экспертов мировая экономика находится на этапе выхода из ресурсного кризиса, следовательно, в перспективе нескольких лет возможно снижение стоимости межбанковских займов. В такой ситуации оформить ипотеку по плавающей ставке, привязанной к LIBOR, может быть очень выгодно. Но только если первые выплаты по вашему кредиту и по займу с фиксированной ставкой будут примерно одинаковы. Уже через год-два такой кредит автоматически будет стоить на несколько процентных пунктов дешевле.

В условиях нашей страны «Новострой и Кредит» советует брать кредит по плавающей ставке лишь в случае, если ваши доходы привязаны к евро или долларам США и ипотека тоже оформляется в данной валюте. В этом случае заемщик не зависит от непрогнозируемой отечественной экономики и может надеяться на постепенное удешевление кредита за счет снижения индикатора LIBOR. Главное — итоговая стоимость кредита в каждом отдельно взятом случае. Как мы уже сказали, заемщику выгодна плавающая ставка, когда экономика находится на подъеме и стоимость займов снижается. Таким образом, окончательное решение сводится к вопросу, верит ли заемщик в стабильность отечественной или мировой экономики и банковского сектора и насколько реальными окажутся такие прогнозы.

К плавающим ставкам в национальной валюте следует относиться с особой осторожностью. Во-первых, гривневые кредиты сегодня сами по себе дорогие. Во-вторых, объективного индикатора стоимости гривневых займов на межбанке нет, поэтому заемщику придется полностью полагаться на честность кредитора и тех индикаторов, которые он использует. Неслучайно ведь эксперты прогнозируют, что в ближайшие несколько лет кредиты с плавающей ставкой будут интересны лишь достаточно состоятельным заемщикам (способным в случае необходимости быстро рефинансировать кредит за счет других активов), а также людям, близким к сфере финансовых услуг и хорошо ориентирующимся в макроэкономических показателях.

Полный переход некоторых банков на плавающие ставки по ипотеке говорит о том, что на такие кредиты определенный спрос все же есть. Важный фактор в развитии данного продукта — условия рефинансирования кредитов. В нашей стране рефинансирование лишь начинает набирать обороты, но было заморожено в результате удорожания кредитов в первой половине 2008 г. С другой стороны, неразвитость инструментов рефинансирования в нашей стране только оттеняет преимущества плавающей ставки. Ведь если, скажем, при кредите с фиксированной ставкой заемщик захочет рефинансировать его на более выгодных условиях, то помимо сложной процедуры переоформления, ему придется пойти на временные финансовые издержки. В случае с плавающей ставкой процент снижается по мере снижения валютных индикаторов, без всякого участия заемщика. Но помните, что возможна обратная ситуация, и нынешний дефицит денежных ресурсов тому подтверждение. Поэтому те, кто накануне оформил ипотеку с плавающей ставкой, теперь вынуждены платить на 1-4% больше, чем раньше. Так что можно прогнозировать, что ипотека с плавающей ставкой в национальной валюте еще долго не будет востребована среди массовых клиентов. Слишком непредсказуемы сегодня поведение гривны и политика правительства в финансовых вопросах. Зато плавающая ставка в долларах, евро и других валютах вполне может стать популярной по мере удешевления валютных займов. Во всяком случае, поведение мировых валют и крупнейших банков легче спрогнозировать.

В целом большинство опрошенных нами банкиров признают, что в Украине плавающие ставки пока что непопулярны. Дмитрий Замотаев, например, считает такую форму кредитования нишевой услугой. «Основная причина в том, что людям просто непонятен механизм формирования ставки. Большинство наших сограждан очень смутно представляют себе, что такое LIBOR и как он рассчитывается, а непонимание порождает недоверие», — говорит эксперт. В самом деле, фиксированная ставка, по словам банкиров, дает заемщику ощущение стабильности. Несмотря на растущее доверие населения к банковской системе, наши сограждане остаются довольно консервативными по части использования новых финансовых инструментов. Большинство украинцев пытается свести общение с банкирами к минимуму, ведь не всякий будет следить за рыночной ситуацией, строить прогнозы и при необходимости искать возможность рефинансировать подорожавший кредит.

Комментарий эксперта

Плавающая ставка по кредиту сегодня очень популярна в мире, если речь идет о долгосрочных займах. Дело в том, что для того, чтобы выдать кредит, банку необходимо привлечь для этого средства. Обычно такими средствами становятся займы на межбанковском рынке или депозитные вклады населения. В обоих случаях банк должен платить проценты по привлеченным ресурсам. Именно эта составляющая формирует ставки по кредитам. В случае с потребительским кредитованием и автокредитованием речь идет о небольших сроках, поэтому банк может выдавать такие кредиты по фиксированной процентной ставке. Срок погашения ипотечных займов обычно составляет от 10 до 30 лет. Предугадать стоимость привлекаемых ресурсов на 30 лет вперед невозможно, поэтому к таким кредитам «ОТП Банк» применяет только плавающую ставку, величина которой зависит от индикаторов стоимости межбанковских займов. Такая схема выгодна не только банку, который застрахован от повышения ставок по привлекаемым ресурсам, но и заемщику, который в случае удешевления ресурсов на межбанке автоматически получает более выгодную ставку без необходимости рефинансировать кредит.