5 способов защитить свою квартиру от принудительной продажи
29.03.09
Битва с банком за квартиру. Как защититься от атаки кредиторов
Закон «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса...», вступивший в силу 14 января, внес изменения и в закон «Об ипотеке». Статьи 36-38 позволяют ипотекодержателю (банку) без суда забирать жилье у ипотекодателя (заемщика). И для принудительной продажи согласие несостоятельного должника уже не требуется. Правда, согласно разъяснению Министерства юстиции от 17.02.2009г., без суда можно изымать только квартиры, договоры по которым заключены после 14 января 2009 года. Но
ряд банков намерен применять норму данного закона и по кредитам, выданным до 14 января.
Большинство банков согласны с трактовкой Минюста. «Действительно, эта норма применима только к ипотечным договорам, заключенным после 14 января», - говорит Дмитрий Замотаев, начальник управления кредитных продуктов «Укргазбанка». Однако есть банки, считающие, что конфисковать без суда можно и жилье, взятое в кредит в прошлые годы. По словам начальника департамента по работе с проблемными активами VAB Банка Сергея Ревко, если в договоре об ипотеке или об удовлетворении требований есть пункт о внесудебном изъятии квартиры, банк может его применить.
Как видим - налицо коллизия. Минюст говорит, что банки не могут изымать без суда имущество по договорам заключенным до 14 января. А банки его таки пытаются изъять. Газета выясняла, как в такой ситуации поступать заемщикам.
Если же «предупреждений, оговорок о возможности изымать жилье во внесудебном порядке», о которых говорит Евгений Корнейчук, в договоре нет, то с заемщика все взятки гладки: если его квартира была куплена до 14 января, без суда ее забрать не имеют права. Дело в том, что по закону «Об ипотеке», конфисковать квартиру «без суда и следствия» можно только при наличии отдельного договора или пункта в ипотечном соглашении, дающего банку такое право. К счастью для несостоятельных должников, не все банки предусмотрели такую защиту от невозвратов. Но будьте настороже, если банк пошел на преференции и, скажем, отсрочил вам выплату долга, дал кредитные каникулы, снизил проценты по займу. Наверняка в изменениях к договору будет стоять «троянский конь» - право внесудебного отчуждения квартиры. Тут уж сами решайте, устраивают ли вас временные послабления в оплате займа в обмен на карт-бланш по продаже вашей «хаты».
Вот одна из самых выигрышных лазеек для должников: в случае внесудебной продажи квартиры ее стоимость определяется по согласию сторон (банка и заемщика) или - независимым оценщиком. Уж если вас взяли «за жабры», а вы не хотите терять жилье - не подписывайте с банком согласование его продажной стоимости.
Пусть он сам наймет оценщика, потом банк выставит квартиру на продажу и, положим, даже продаст. И тут вы подаете иск в суд, жалуясь, что ее стоимость была занижена и вы, естественно, потеряли в деньгах (что наверняка соответствует действительности, ведь цены на жилье падают и сегодня ваша квартира стоит в 1,5-2 раза дешевле, чем год-два назад) и ходатайствуете о проведении судебной экспертизы. Суд обязан приостановить сделку купли-продажи до выяснения ваших претензий.
Согласно ст. 47 Конституции, «никто не может быть принудительно лишен жилья иначе как на основании закона и решения суда». Вы можете запросто посадить банк в судебную «карусель». Кроме якобы несправедливой оценки квартиры, можно сослаться на то, что у вас возникли объективные трудности с выплатой кредита (потеряли работу, тяжело заболели), да и сам ипотечный договор можно оспорить - дескать, подписывали его в состоянии аффекта, ибо накануне любимый троюродный дядя умер.
Что это даст? По крайней мере, отсрочку в решении проблемы. Даже будучи истцом, вы можете не являться на рассмотрение дела по уважительным причинам - например, из-за болезни или командировки. Если же районный суд вынесет решение в пользу банка, обратитесь в апелляционный суд, затем с кассацией - в Верховный суд и, наконец, в Европейский суд по правам человека. Как показывает практика, так можно растянуть дело на 3-5 лет. Измотанный банк сам предложит «мировую» на выгодных для вас условиях.
Идеально, если ипотечный договор позволяет вам сделать перепланировку жилья. Захочет банк продать вашу квартиру, а она уже не та, под которую брался кредит, нужно ее по-новому оформлять. Процедура длительная. Притом вы имеете право не пускать к себе экспертов из БТИ, а без технической характеристики недвижимость продать нельзя.
Нет в договоре разрешения на перепланировку - не беда, срочно перекроите жилье на свое усмотрение. Притом нелегальные варианты вам выгоднее: достаточно снести кладовку, перегородку между комнатой и балконом, увеличить санузел за счет коридора - и БТИ такую самодеятельность не легализует, потребует привести все в первоначальный вид. Даже если соответствующее решение вынесет суд, вы, ссылаясь на отсутствие денег, можете годами устранять хитро организованный «беспорядок».
Если у вас есть несовершеннолетний ребенок - считайте, что поймали Бога за бороду. Выселить его - и, соответственно, вас - практически нереально. Закон «Об охране детства» защищает права ребенка на проживание в нормальных санитарно-гигиенических и бытовых условиях. Поэтому если банк угрожает принудительным выселением семье с дитятей на руках, а другого жилья у нее нет - пусть расслабится: законных методов выдворения таких должников не существует. Если же кредитор таки получит нужное решение суда, в бой не просто могут, а обязаны вступить органы попечительства и опеки (районный опекунский совет).
А что банки в ипотечных договорах запрещают регистрировать новых жильцов без их согласия - ерунда: такое право дает вам Гражданский кодекс.
Благодарим за помощь в подготовке статьи адвоката Максима Копейчикова и юриста юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Евгения Фреюка, юрисконсульта юридической компании «Шмаров и Партнеры» Евгения Бондаренко, директора юридической компании «Европейский правовой союз» Александра Ванжу и юриста юридической фирмы «Гарант» Дмитрия Мальцева.
Ці банки - шахраї, видавали наприклад 325000 грн. ,напротязі двох років платиш кредит, а потім на тебе подають заяву до суду про стягненняі самого тіла, яке не зменшелось навіть на 1 гривню, і пеню, і штраф, разом 615897грн.Це грошові махінації!!!!!!!!!!!Нас зробили бурлаками і повісили на нас і на наших ще не народжених дітей ярмо - це фінансовий ГЕНОЦИД українського народу.