Ипотека все динамичнее входит в нашу жизнь, а ее проблемы становятся ближе все большему количеству людей. Ориентируясь на повышенный интерес к этим и другим вопросам, касающимся ипотеки, 20 февраля 2008 г. Украинская национальная ипотечная ассоциация (УНИА) провела заседание круглого стола на тему: «Ипотечный рынок в Украине: угрозы и проблемы развития». Вместе с УНИА «Новострой и Кредит» решил проанализировать состояние ипотечного рынка Украины в минувшем году, основные тенденции ипотеки-2007 и ожидания ипотеки-2008.
Несмотря на то, что украинский Кабмин в самое ближайшее время
намерен дать свой ответ на вопрос о дешевых и долгосрочных ипотечных кредитах на жилье в Украине, а соответствующий законопроект уже внесен на повестку дня заседаний правительства, проблем развития у ипотеки немало. В прошлом году объем ипотечного кредитования в Украине вырос в два раза. Украинские банки выдали населению ипотечных кредитов на 30 млрд грн., таков итог 2007 г. Всего же по состоянию на 1 января общий объем непогашенных ипотечных кредитов в Украине превысил 57 млрд грн.
«Эта сумма составляет 9% ВВП страны. Еще пару лет назад эта цифра была всего 2-3%», — констатирует президент УНИА Игорь Юшко.
«Рынок ипотечного кредитования в Украине развивается очень высокими темпами, и на сегодняшний день ипотека является одним из самых привлекательных банковских продуктов. Если взять такой важный показатель, как доля ипотеки в ВВП, то Украина значительно опережает таких соседей, как Россия (около 1% от ВВП) и Казахстан (2,3% от ВВП), в странах ЕС — 40-75% ВВП», — комментирует Алексей Пилипец, исполнительный директор УНИА.
Согласно данным УНИА структура ипотечного портфеля по объемам кредитования выглядит следующим образом:
— кредиты на покупку жилья — 51,2%;
— кредиты на потребительские цели — 38,3%;
— кредиты на строительство жилья под залог незавершенного строительства — 7,4%;
— рефинансирование — 0,4%;
— кредиты на покупку земельного участка — 1,9%;
— кредиты на коммерческие цели под залог жилья — 1,8%.
Наблюдается переориентация спроса на ипотечные кредиты с покупки жилья на финансирование потребительских потребностей во II и III кварталах 2007 г. — доля кредитов на потребительские цели под залог жилья составляла 45% и 56% от общих объемов новых кредитов соответственно.
По состоянию на 1 января общий объем непогашенных ипотечных кредитов в Украине превысил 57 млрд грн.
УНИА сообщает, что в 2007 г. наблюдалось уменьшение концентрации ипотечного рынка. На ТОР-5 приходится 60% объемов ипотечного кредитования (в 2006 г. — 66,3%), ТОР-10 контролируют 78,1% (в 2006 г. — 85,3%), ТОР-15 охватывают 89,3% (в 2006 г. — 92,6%).
При этом в 2007 г. состав «большой пятерки» не испытал изменений: беспрекословным лидером ипотечного рынка в Украине является «УкрСиб-банк», рыночная доля которого составляет 18,2%; второе место занимает «Раййффайзен Банк Аваль» с долей 14,4%, на третьей позиции «Укрсоцбанк» — 13,0%; четвертую и пятую ступеньки разделили «ОТП Банк» и «ПриватБанк» с рыночными долями 7,6% и 6,9% соответственно.
На регионы приходится 72,6% объемов ипотечного кредитования. 61,6% ипотечного капитала сосредоточенно в пяти регионах — Киеве и Киевской области (27,4%), Одесской (14,7%), Днепропетровской (8,8%), Донецкой (5,6%) и Харьковской (4,9%) областях. Покрытие ТОР-10 регионов составляет 77,3% от общих объемов ипотечных кредитов.
При этом, как отметил Игорь Юшко, на сегодняшний день рост ипотечного рынка происходит в основном из-за увеличения среднего размера кредита. «Количество кредитов увеличивается несущественно», — подчеркнул президент УНИА.
Так, с января по декабрь 2007 г. в столице было нотариально засвидетельствовано более 76 тыс. фактов залогов, что составляет 15% от всех прошлогодних договоров, которые подтверждали факт залога.
Среди лидеров по количеству заключенных ипотечных договоров — Донецкая, Днепропетровская, Одесская и Харьковская области. В Волынской и Тернопольской областях в течение прошлого года было оформлено соответственно более 3,5 тыс. ипотечных договоров, что является самым низким показателем в стране. Меньше всего договоров залога — всего около 3 тыс. — было зарегистрировано Волынской, Херсонской, Ровенской, Киевской областях и Крыму.
На ипотечный рынок в прошедшем году в значительной мере повлиял мировой кризис ликвидности. Если в первых трех кварталах 2007 г. кредиты в долларах США, евро и швейцарских франках составляли 88,1-88,9% всего объема, то в IV квартале их доля снизилась до 83,6%. Также в 2007 г. изменилось распределение ипотечных кредитов исходя из их целевого назначения. Если раньше средства в основном занимали на приобретение жилья, то в минувшем году они чаще привлекались на финансирование текущих расходов. При этом доля кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке за год снизилась с 67 до 36%. Лидерами рынка остались Киев и Киевская область (27,4%), Одесская (14,7%) и Днепропетровская (8,8%) области.
Также в 2007 г. наметилась тенденция к увеличению выдачи ипотечных кредитов в национальной валюте. Хотя влиятельность доллара до сих пор остается внушительной. В этой валюте было выдано 83,6% кредитов.
Тем не менее, специалисты банков говорят, что больше кредитов стали брать в гривнах. По словам заместителя начальника отдела ипотеки «Укрсоцбанка» Владимира Ламаренко, в «Укрсоцбанке» на кредиты в гривнах пришлось около 20%. В «Райффайзен Банке Аваль», банке «Финансы и Кредит», «УкрСиббан-ке» этот показатель также колеблется на уровне 15-20%. Небольшие изменения произошли в рейтинге банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Несколько ослабили свои позиции «УкрСиббанк», «Укрсоцбанк». Их доля снизилась на 1-2%. Более 3% по сравнению с прошлым годом потеряли «ОТП Банк» и «ПриватБанк». Заметно улучшили свои позиции «ПУМБ», «Форум». Их доля за год выросла в три раза.
Президент УНИА Игорь Юшко объясняет, что популярности гривне добавило снижение процентных ставок на ипотечные кредиты в национальной валюте. «В конце прошлого года начало работать Государственное ипотечное учреждение, проводилось рефинансирование банков по стандартным кредитам в гривне», — добавляет эксперт.
Вместе с тем со значительным ростом рынка ипотечного кредитования процент просрочек по таким кредитам практически не изменился. Украинцы продолжают платить исправно. Глава правления «Райффайзен Банка Аваль» Владимир Лавренчук заверяет, что в его банке просрочки по ипотечным кредитам не превышают 2%. А Владимир Ламаренко, что касается «Укрсоцбанка», может похвастаться еще лучшими показателями. По словам менеджера, задолженность по ипотеке в его финучреждении держится на уровне 1%. Дмитрий Соломченко, начальник сектора индивидуального бизнеса банка «Финансы и Кредит» вообще утверждает, что задолженности по таким кредитам у банка нет.
В этом году УНИА ожидает прироста ипотечного кредитования еще на 60%, снижения процентных ставок на гривневые кредиты на 0,5-1% и сохранения стоимости кредитов в иностранной валюте. Участники рынка объясняют прогнозирование снижения темпов развития рынка падением спроса на кредиты. «Стоимость жилья увеличивается, а количество клиентов уменьшается. Спрос не растет, потому что лица со средним и выше среднего уровнем дохода, которые могли бы позволить себе взять кредит на ипотеку, эту возможность уже реализовали», — говорит заместитель председателя правления по рознице «Ощадбанка» Александр Гришко.
Председатель правления «Эрсте Банка» Андрей Рожок уверен, что банковская система и в дальнейшем будет иметь проблемы с валютной ликвидностью. «Поскольку львиная часть ипотечных кредитов выдается в долларах, стоит ожидать не снижения, а повышения ставок. Или же в лучшем случае их стабилизации, а также увеличения банковских комиссий, которые сопровождают процесс оформления и выдачи кредитов», — утверждает он.
В 2008 г. банкиры также прогнозируют очередную волну ипотечного кризиса, которая станет причиной повышения процентных ставок. «Ставки в долларах вырастут на 0,5-1%. Это произойдет из-за того, что для украинских банков доступ к долларовым капиталам закрыт, и когда он откроется — неизвестно. А ставки в национальной валюте сохранятся», — уверен заместитель председателя правления банка «Финансы и Кредит» Виктор Голубь.
|
Новости
