Потребительские предпочтения на рынке первичной недвижимости смещаются от приобретения жилья на «стадии котлована» в сторону покупки жилья, близкого к стадии готовности.

Покупатели приобретают позже

По словам руководителя отдела маркетинга и РR строительно-инвестиционной компании Киев Жильё-Инвест Владимира Германова, до 2006 года (до скандала с группой компаний Элита-Центр) основная масса квартир на первичном рынке приобреталась на 1-м этапе реализации проекта. То есть, фактически, еще до появления забора и начала каких-либо реальных работ по возведению

материалы в тему: 25.04.18 Украина без долгостроев: Такая практика уже скоро может стать реальностью 17.11.21 В третьем квартале 2021 года на страховщиков поступило более 1 тыс. жалоб и более 500 телефонных обращений 17.12.21 В шаге от доверия. Что изменится для клиентов на рынке страховых услуг 13.12.21 Банкир спрогнозировал финансовую революцию после появления CBDC 16.12.21 В НБУ одобряют проведение пилотного проекта Минцифры по выпуску электронных денег на базе блокчейна

здания. Причина тому была одна: сумасшедшие темпы роста стоимости жилья.

Сегодня же, в Киеве больше всего квартир приобретается на 3-м этапе строительства. То есть тогда, когда уже видны "очертания" дома и есть, как минимум, первый этаж, идет возведение коробки здания.

В других городах тенденция аналогична, хотя может быть и не столь ярко выражена, как в столице.В Одессе, например, по оценке управляющего маркетинговой компании Research Development Company (г. Одесса) Антона Терехова, на начальных стадиях строительства раскупается около 50 % квартир. На этапе возведение коробки, как правило, продано уже 70 % площадей. И соответственно, остальные 30 % - пока идут внутренние и отделочные работы.

По словам Антона Терехова, на начальном этапе строительства квартиры, в основном, раскупаются спекулянтами. Можно сказать, что их на этой стадии – около 70% всех покупателей.

Причина смещения потребительских предпочтений, по мнению Владимира Германова, банальна: опасение пострадать, как инвесторы группы компаний «Элита-Центр». Причем, как считает Антон Терехов, речь идет не столько о том, что застройщик скроется с деньгами. Такого уже практически нет. Однако на ранних этапах реализации проекта присутствуют реальные риски значительного затягивания строительства.

Даже на 4-м этапе, когда сам дом построен, ведутся внутренние отделочные работы, облагораживание территории, подготовка к вводу в эксплуатацию, присутствует определенный риск «консервации» стройки по тем или иным причинам, считает Владимир Германов.

По мнению президента строительной компании «Міськжитлобуд» (г. Киев) Дениса Костржевского, жилая недвижимость, которая сегодня находится на начальной стадии строительства, вообще рискует остаться недостроенной. Причиной тому сокращение объемов продаж жилья в Украине. При подорожании кредитов, которые стало труднее получить как инвесторам, так и застройщикам, повышаются риски для тех объектов, которые сейчас находятся на начальной стадии строительства. Это и обуславливает изменение структуры спроса на недвижимость: предпочтения людей, по словам Дениса Костржевского, сместились в сторону покупки жилья, близкого к завершению строительства, того, что имеет все шансы быть достроенным либо уже построено.

По словам Антона Терехова, в Одессе 85 - 90% жилья выставляется на продажу даже до рытья котлована, т. е. на стадии «забора». Это означает, что площадка уже обнесена забором, но туда еще не заведена техника. Надо отметить, что ранее доля таких предложений составляла все 100 %. Впрочем, в Одессе существует 3-4-е площадки, на которых строительство ведется, а в продажу жилье вообще не выставлено.

По данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании Київ Житло-Інвест, наибольшая доля жилья, выставленного на продажу (44%) приходится на второй этап строительства (напомним – это этап от подготовки площадки, до возведения первого этажа). Доля выставленных на продажу квартир на третьем этапе (возведение каркаса здания) составляет 34%. На 4-м этапе продажи ведутся в 17% объектов, а на пятом этапе (когда дом уже введен в эксплуатацию) – в 5% домов.

Согласно данным аналитического отчета «Київ Житло-Інвест», из 71 объекта эконом-класса на втором этапе продажи ведутся в 14%, на третьем – в 55%, на четвертом – в 22,5% и на пятом, соответственно, на 8,5% объектов. Для 60 объектов бизнес-класса это соотношение выглядит следующим образом: второй этап – 16,7%, третий – 46,7%, четвертый – 31,6%, пятый -5%. Для 20 объектов премиум-класса: на втором этапе ведутся продажи 20% объектов, на третьем – 30%, на четвертом – 30% и на пятом – 20%. Можно заметить, что по мере роста «классности» объектов, растет и доля их предлдожения на поздних (четвертом и пятом) этапах строительства: 31% для эконом-класса, 36,5% - для бизнес-класса и 50% - для премиум-класса. Но было бы поспешным отсюда делать вывод о том, что создатели более дорогого жилья в большей степени склонны выставлять его на продажу на более поздних этапах.

Скорее, эти данные иллюстрируют разницу в темпах продажи квартир (в каком классе какая доля объектов доживает до поздних этапов строительства с нераспроданными квартирами) и динамике появления новых объектов.

Цены поощряют спешку

Ценовая политика большинства строительных компаний и сегодня поощряет приобретение квартир на ранних этапах. По словам Антона Терехова, если взять за отправную точку начало строительства, то после завершения возведения коробки цены возрастают на 35 – 50 %. В меньшей степени это заметно в категории элитного жилья, в большей – в жилье эконом-класса.
После сдачи дома в эксплуатацию, стоимость квартир увеличивается еще на 15 – 20 %.

По данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании Київ Житло-Інвест, рост стоимости жилья на первичном рынке от начала строительства до введения в эксплуатацию, достигает в среднем 31,8%.

Впрочем, сегодня встречаются и исключения. По словам Антона Терехова, в Одессе существует 5 – 7 площадок, где цены соответствуют тем, которые могли бы быть у готового жилья. Таким образом, застройщик заявляет, что он не собирается решать вопросы финансирования за счет привлечения средств на ранних этапах строительства.

Специалисты компании Київ Житло-Інвест также отмечают, что из-за удорожания строительных материалов, энергоресурсов и увеличениях других расходов, наметилась тенденция к установлению высоких цен на начальных этапах строительства: в некоторых объектах стоимость квартир на втором и четвертом этапах практически одинакова.