Банкиры обещают, что накопление денег для оплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту на специальном депозите сулит клиенту массу льгот при оформлении ссуды. На практике же банки зачастую используют такие депозиты в качестве приманки для клиентов.

Порядка 10 отечественных банков предлагают клиентам, которые приняли решение купить недвижимость в кредит, накопить средства на первоначальный взнос на специальном депозите. В частности, подобные продукты есть у крупных банков, которые входят в ТОП-15 лидеров рынка ипотеки. Это Укрсоцбанк, Надра Банк, Ощадбанк и ПУМБ. Также такую

материалы в тему: 03.04.22 ВР ухвалила закон про підвищення гарантованої суми за вкладами та повне відшкодування коштів вкладникам на період воєнного стану - ФГВФО 12.04.21 Как работает программа финансового лизинга на жилье в Украине 17.02.22 Цены на перестрахование будут опережать инфляцию убытков - JP Morgan 17.02.22 Канадский регулятор вводит более строгие правила перестрахования 15.02.22 Украинские банки выдали более 88 млрд грн кредитов по госпрограмме кредитования МСБ под 5-7-9%

возможность предоставляют другие большие финучреждения, которые пока далеки от лидирующих позиций в ипотеке – Брокбизнесбанк, банк «Хрещатик» и Кредобанк.

Обычно банкиры привлекают средства на такие вклады раздачей обещаний. Мол, клиенту, который накопил деньги на накопительном вкладе, будут предложены льготные кредитные условия. Однако на самом деле так получается не всегда. По большому счету, целевой депозит практически ничем не отличается от обычного срочного вклада. Чтобы понять, стоит ли копить деньги на первоначальный взнос на депозитах, рассмотрим пример.

Где копить

Допустим, человек решил купить квартиру в кредит, однако у него не хватает средств на первоначальный взнос и/или оплату единоразовых расходов для оформления ипотечной ссуды, а банк наотрез отказывается одалживать деньги такому «бедному» заемщику. В такой ситуации у потенциального заемщика есть два варианта: накапливать деньги в трехлитровой банке или же стать вкладчиком коммерческого банка. Скорее всего, сознательный гражданин выберет именно второй вариант, так как средства на банковском вкладе будут приумножаться быстрее за счет начисляемых процентов.

Практика показывает, что момент покупки квартиры точно предсказать практически невозможно. Ведь сложно спрогнозировать, когда подвернется подходящий жилищный вариант. Поэтому очень важно, чтобы сбережения на первоначальный взнос были доступны практически в любой момент. Это значит, что оставлять деньги на традиционном срочном вкладе под высокие проценты – 15-16% годовых – очень рискованно, так как в случае, если подвернется подходящая квартира, продавец не будет ждать окончания срока действия депозита. Чтобы не упустить понравившуюся квартиру, вкладчику придется досрочно расторгать депозитный договор, то есть потеря большей части набежавших процентов неизбежна. Так что вариант с традиционным депозитом для накопления первоначального взноса вряд ли подойдет.

Можно, конечно, копить деньги на депозите с возможностью снятия средств без ограничений. Таких предложений на рынке немного, но они есть. Однако сразу предупреждаем, что по такому вкладу в гривне банки не платят более 11% годовых.

Получается, что оптимальным вариантом для накапливания денег является специальный целевой депозит. По таким вкладам сроком на один год в гривне банки предлагают 12-15% годовых, то есть проценты сравнимы с доходностью обычных срочных депозитов. В то же время, основной особенностью такого депозита является то, что в случае запланированной покупки вкладчик может забрать деньги без пересчета процентов по более низкой ставке. Достаточно лишь подтвердить банку, что эти средства идут действительно на оговоренные цели. Это делается путем предоставления в банк соответствующих документов, в частности, предварительного договора купли-продажи недвижимости или договора об участии в фонде финансирования строительства (ФФС).

Депозитный тренажер

Чтобы понять, как работает механизм, конкретизируем наш пример. Молодой специалист достиг уровня зарплаты, которая позволяет ему обслуживать кредит для покупки однокомнатной квартиры в Киеве. Хорошая «единичка» стоит $100 тыс., однако у потенциального заемщика нет денег на первоначальный взнос – до сих пор он все проедал и не успел сформировать сбережения. Банк же настаивает на первоначальном взносе не менее 20% от стоимости квартиры.

Наш герой принимает решение накопить необходимую сумму, то есть $20 тыс. на специальном депозите. Если клиент был готов взять кредит на 30 лет под 12% годовых на всю сумму, значит, он в состоянии выплачивать в месяц по кредиту чуть больше $1000. Таким образом, такую сумму, только лучше в гривне, клиент сможет ежемесячно откладывать на накопительный депозит под 13% годовых. Если все пойдет по плану, то необходимую сумму – $20 тыс. - получится накопить всего лишь за полтора года: $18 тыс. – за счет взносов части зарплаты и $2 тыс. – за счет процентов по вкладу.

Как видим, аккумулирование средств на депозите позволяет приблизить мечту – покупку собственного жилья – на 2 месяца. Конечно, это идеальный пример, так как не учитывает рост цен на недвижимость. Однако логично предположить, что возможное подорожание жилья с лихвой перекрывается (компенсируется) ростом доходов нашего героя.

Кроме накопительной функции, целевой депозит выполняет еще одну важную роль. Он позволяет клиенту побывать, хотя и виртуально, в шкуре настоящего заемщика, который из месяца в месяц вынужден отдавать львиную долю своего дохода банку. Такая тренировка позволит потенциальному заемщику психологически привыкнуть к мысли жить в кредит, а также убедиться в способности обслуживать такой кредит. Как знать, может быть, прожив один год в состоянии мнимого должника, клиент вовсе передумает связываться с кредитом?

Если же клиент справится с «обслуживанием» такого депозита – для банка это будет являться надежным подтверждением его платежеспособности, что практически полностью минимизирует риск отказа в кредите. К примеру, Надра Банк после такой проверки готов предоставить ипотечный кредит даже без справки о доходах заемщика. Согласно условиям этого банка, потенциальный заемщик должен ежемесячно пополнять целевой депозит на сумму в 1,35 раза больше, чем придется платить по кредиту в месяц. Применительно к нашему примеру вклад должен был бы пополняться на сумму не менее $1100. При этом если потенциальный заемщик накопил на депозите всю сумму, необходимую на первоначальный взнос, Надра Банк готов снизить базовую процентную ставку по ипотеке на 0,1 п.п., а Укрсоцбанк – даже на 0,5 п.п.

В то же время, такие чудеса лояльности со стороны банков являются скорее исключением из правил. Для большинства финучреждений накопительный депозит – это всего лишь PR-ход, который позволяет реализовать механизм перекрестных продаж: сначала привлечь вкладчика, а затем перевести его в группу заемщиков. Для банка потенциальный заемщик является интересным вкладчиком, ведь речь идет о накоплении достаточно крупных сумм – $10-30 тыс. В то время как львиная доля стандартных банковских вкладов по размеру суммы не превышает $10 тыс.

МНЕНИЕ

Олег Балан, начальник отдела анализа и мониторинга продуктов розничного бизнеса VAB Банка

Стоит ли накапливать деньги на специальных «ипотечных» депозитах или нет – это дело каждого человека и все зависит от его личных приоритетов, но назвать этот продукт специальным или особенным сложно, потому что он содержит в себе все свойства обычного депозитного вклада.

Конечно же, хотелось бы выделить такую особенность этого вклада, как возможность получения дополнительной ставки по этому депозиту. И составляет она от 5 до 10% от основной процентной ставки, при условии пополнения основной суммы вклада. А в остальном он аналогичен долгосрочному вкладу с возможностью пополнения.

Основные преимущества продукта:

- гарантированный первоначальный взнос для оформления кредита;

- возможность получения дополнительной %-ной ставки;

- возможность получения кредита на жильё на льготных условиях (процентная ставка для клиента, открывшего такой депозит, может быть ниже стандартной).

Недостатки продукта:

Как таковых недостатков нет, так как это самый обычный депозитный вклад со всеми его преимуществами.

МНЕНИЕ

Александр Седых, аналитик компании «Простобанк Консалтинг»

Я думаю, что деньги на первоначальный взнос для покупки квартиры в кредит все-таки стоит накапливать на специальных депозитах. Во-первых, банки предлагают конкурентные процентные ставки – до 15% годовых, что позволяет дополнительно заработать. Во-вторых, депозит повышает дисциплину будущего заемщика. Если ему вдруг захочется сходить в ресторан или совершить какую-либо импульсивную покупку, он не сможет снять деньги. Собирать деньги на универсальном депозите (с правом снятия и пополнения без ограничений) не совсем целесообразно, так как ставка по таким вкладам существенно ниже. Как правило, банки предлагают более лояльные условия кредитования тем клиентам, которые получают зарплату через этот банк. В то же время, депозит также является «плюсом», так как может быть подтверждением того, что у вас есть необходимый для обслуживания будущего кредита доход, хоть и неофициальный.

Процентные ставки некоторых банков по целевым накопительным вкладам в гривне сроком на 1 год. По данным банков.

 

Название банка	Название программы	Депозитные ставки, %
«Хрещатик»	«Инвестиционный»	15,15
Надра Банк	«Накопи и получи кредит»	13,5
Кредобанк	«Мечты сбудутся»	13,4
Укрсоцбанк	«Целевой»	13,0
ПУМБ	«Накопительный»	12,5
Ощадбанк	«Накопительный Жилищный»	12,0