В данный момент на украинском рынке недвижимости сложилась неоднозначная ситуация. Еще не достигнуто насыщение всех сегментов и наблюдается растущий спрос и стабильное повышение арендных ставок в секторе коммерческой недвижимости. В то же время замораживаются незавершенные проекты и снижаются объемы строительства. Отдельные операторы рынка вынуждены сворачивать направление девелопмента или выходить из бизнеса путем его продажи. Причина кроется в нарастающих сложностях с финансированием проектов.
Несладко приходится не только начинающим или рядовым украинским девелоперам, но даже тем компаниям, которые уже имеют опыт привлечения финансовых ресурсов за рубежом. "В этом году очень сильно подорожали деньги на внешних рынках,- отмечает председатель совета директоров компании 'XXI век' Лев Парцхаладзе.- Если, например, год назад компания 'XXI век' выпускала евробонды под 10% годовых, то в 2008 году - уже под 14% годовых. Получить доступ к зарубежным займам, более дешевым, чем отечественные, теперь могут лишь единичные компании, которые успели провести первичное размещение акций на фондовых биржах и пользуются определенным доверием у кредиторов".
Прогнозы ситуации на финансовом рынке пока не несут девелоперам радостных вестей. Так, по оценке заместителя директора (отдел финансовых рынков и инвестиций) компании Jones Lang LaSalle Германа Паникара, в краткосрочной перспективе нехватка заемного капитала будет ощущаться еще острее. Впрочем, специалисты компании "XXI век" считают, что после того как осенью кризис достигнет своего дна, к весне-лету 2009 года можно ожидать начала подъема финансового сектора.
I полугодие текущего года ознаменовалось некоторым охлаждением интереса к украинскому рынку со стороны зарубежных компаний. По информации господина Нартова, многие международные инвесторы взяли перерыв для оценки ситуации, а некоторые из них использовали данный период для завершения текущих сделок. Из числа крупных инвестиционных компаний, вышедших на рынок недвижимости Украины, только Meyer Bergman, Akron Group и Europa EEF заключили инвестиционные сделки в сегментах торговых и складских помещений.
На фоне несоблюдения сроков введения в эксплуатацию и замораживания проектов спрос на коммерческие площади остается на прежнем уровне. Так, по информации компании "Украинская торговая гильдия", в 2007 году в целом в стране было введено в эксплуатацию всего 45% от ранее заявленных на этот период офисных площадей. В текущем году только в Киеве зафиксирован перенос завершения ряда проектов общей площадью 150 тыс. кв. м на 2010 год. В результате владельцы и управляющие компании функционирующих комплексов оказываются в выигрышной ситуации, получая возможность жестко диктовать свои условия, что характерно для рынка арендодателя. При этом ставки на коммерческие площади уверенно идут вверх. "В условиях дефицита качественных офисных помещений и задержек с вводом в эксплуатацию многих проектов увеличение спроса на офисы способствует дальнейшему росту арендных ставок",- говорит Юрий Нартов. По данным компании Colliers International, по состоянию на конец II квартала средняя арендная ставка (не включая НДС и эксплуатационные расходы) на офисные помещения класса А достигла $70-75/кв. м в месяц, а общий рост арендных ставок на офисные помещения данного класса составил порядка 16%. В то же время ставки для офисов класса В выросли с $48/кв. м в месяц в 2007 году до $50-55. Специалисты "Украинской торговой гильдии" зафиксировали увеличение стоимости аренды на киевские офисы в пределах 24%, при этом для отдельных высококлассных объектов ставки достигли $100/кв. м в месяц.
В сегменте жилой недвижимости сложилась наиболее неблагоприятная для операторов рынка ситуация. Механизмы, которые из года в год обеспечивали застройщикам реализацию проектов, сегодня начинают пробуксовывать и давать сбой. Так, по оценке Льва Парцхаладзе, некогда ставшая привычной схема финансирования строительных работ за счет продаж будущего жилья конечным потребителям потерпела фиаско из-за падения спроса. По этой же причине отечественные финучреждения сегодня практически не осуществляют проектное финансирование жилищного строительства.
Сегодня о феноменальном росте цен на жилье и о сверхприбылях застройщиков говорить уже не приходится. Динамика удорожания квартир на первичном рынке не поспевает за темпами инфляции. В частности, квадратные метры в столичных новостройках с января по май 2008 года подорожали на 9,6% (по данным Госкомстата, за I полугодие индекс инфляции составил 14,6%). А в Одессе, где новое строительство шло особенно интенсивно, в I полугодии было отмечено снижение цен на 3%.