Новости Статьи Обучение Термины Компании Банковские металлы
Новости

Все новости >>>

 

Мнение профессионала
Два года закона о валюте: что сделано и чего ждать

Только представьте, два года назад, если бы вы захотели инвестировать, скажем, в акции Apple, вам нужно было бы получать лицензию. А максимальная сумма такой операции ограничивалась 50 тыс. евро в год.

Правило успеха
"Лучшее время действовать уже наступило"
Финансы

 


Интересное в мире

Обмен жилья. Порядок и правила
21.04.10

Приобретение жилья почти без использования денежных знаков — старый добрый обмен — снова в моде. Но рассчитывать на то, что подобную сделку можно провернуть в считанные дни, не приходится.

Большинство агентств недвижимости с прошлого года ввели условно «новую» услугу — обмен жилья. Доски объявлений кишат предложениями вроде: «Меняю однокомнатную на Сырце на двухкомнатную на Нивках». Автор этого объявления киевлянка Ирина Воропаева в телефонной беседе рассказала, что планировала поменяться с доплатой не более чем в $15 тыс. «Квартиру выставили две
материалы в тему:
недели назад. Если честно, ваш звонок по этому объявлению первый,
— посетовала Ирина. — Наш брокер даже посоветовала пока отложить эту идею, потому что сделок почти нет». На практике две недели — минимальный срок для того, чтобы найти единомышленника, готового к обмену жилплощадью.

В условных единицах

Квартирный обмен триумфально вернулся на рынок недвижимости из советского прошлого: поток покупателей, способных платить за жилье «живыми» деньгами, иссяк, а желающие разъехаться или улучшить жилищные условия остались. «В первом квартале прошлого года в Киеве в среднем продавалось около 400-600 квартир в месяц, из них около 50% приходится на так называемые обмены. К концу года количество сделок увеличилось до 800, в числе которых обмены также составляют около половины», — утверждает Сергей Костецкий, маркетолог-аналитик компании SV Development.

В регионах обмен квартирами еще популярнее. «Насколько я знаю, в Киеве эти операции получили меньшее распространение в связи с тем, что аппетиты условного продавца здесь чаще не совпадают с аппетитами покупателя. Люди не могут согласовать стоимость мены, — констатирует Анатолий Топал, вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины по региональной политике. — Это связано с тем, что в столице слишком большой разброс цен на недвижимость, в регионах он меньше. Поэтому в других городах мена используется чаще».

Скованные одной цепью

Самостоятельно подобрать удобоваримый товар для обоюдного обмена жилплощадью практически невозможно. Шансы на то, что владелец трехкомнатной квартиры напрямую найдет собственника с двумя интересующими его «единичками», да так, чтобы тот в свою очередь остро нуждался именно в его «трешке», стремятся к нулю. Посредникам удается решить эту проблему путем выстраивания обменных цепочек, «звенья» которых меняются своей недвижимостью не напрямую.

«Оптимальное количество участников цепочки — три. Реже в сделке одновременно участвуют четыре-пять и больше квартир, — поясняет Олег Романюк, директор херсонского АН «Изумруд». — Допустим, у человека есть трехкомнатная квартира, которую он хочет обменять на однокомнатную. Второй участник цепочки владеет «двушкой», взамен которой планирует получить «трешку». Третий хочет переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную. В результате обмена первый получает квартиру третьего, второй — первого, а третий — второго».

Иногда таким образом удается осуществить даже экзотические междугородние обмены. «Недавно меняли квартиры в Киеве и Херсоне, — вспоминает Олег Романюк. — Семья из херсонской «двушки» с хорошим ремонтом захотела переехать в однокомнатную в Киеве, хозяйке которой нужна была однокомнатная в Херсоне, чтобы переехать к родственникам. Нам оставалось только найти в Херсоне желающих переселиться из однокомнатной в хорошую двухкомнатную».

Но посредниками, специализирующимися на обменах, рынок не изобилует. Хотя услугу уже записали в топовую большинство риелторских контор страны, многие из них даже под маркой обмена предлагают продажу за деньги. Позвонив по одному из объявлений в агентство недвижимости, предлагающее квартиры в рубрике «обмен», мы услышали неожиданное признание: «На самом деле мы все-таки предлагаем вам продать квартиру и в тот же день или на следующий заключить сделку по покупке другой взамен».

Все пропало, шеф!

Важный нюанс: совсем без денег обменяться недвижимостью невозможно. Наличие определенной суммы для переселения в большее жилье — обязательное условие. По данным риелторов, средняя доплата в столице при переезде из однокомнатной квартиры в двухкомнатную составляет около $20-25 тыс. (стоимость комнаты в коммуналке). Жителям других мегаполисов для увеличения жилплощади на одну комнату необходимо располагать в среднем $8-15 тыс., а в городах поменьше, с более скромными ценовыми запросами, — $5-8 тыс.

На этом расходы не заканчиваются. За подбор недвижимости и юридическое сопровождение сделки посредникам придется заплатить либо фиксированную плату — $1-2 тыс. в зависимости от региона, либо процент от рыночной стоимости квартиры (2,5-5%). Мзда взимается со всех участников цепочки, хотя подчас и в разных объемах. Сэкономить на отсутствии госпошлины и платежа в Пенсионный фонд благодаря бартерной процедуре тоже не удастся. Потому как львиная доля обменных операций оформляется… договорами купли-продажи, а не мены (договоры мены возможны для сделок только из двух участников). А это значит, что придется раскошелиться еще на 2% от стоимости квартиры, которую стороны указывают в договоре, — рыночной либо оценочной БТИ.

Тем, кто не готов в течение нескольких месяцев выжидать стыковки всех участников обменной операции, квартирный бартер тоже сулит разочарование. Посредники формируют одну обменную цепочку минимум за полтора месяца в столице и две недели — в регионах.

Долгие сроки ожидания и большое количество участников увеличивают риск срыва сделки в любой момент. Это — главный недостаток бартерной операции. «Месяц назад у нас разрушилась длинная обменная цепочка из пяти квартир, потому что один из участников в последний момент решил отказаться от обмена и продать квартиру за наличные. Пришлось искать замену. Чтобы избежать подобных срывов, стараемся готовить «про запас» несколько альтернативных вариантов», — заверили в одном из столичных агентств недвижимости. На самом деле единственный барьер перед незапланированными отказами, выставляемый посредниками, — штрафные санкции. Участник бартерной операции, подписавший предварительный договор, но впоследствии решивший «смотать удочки», карается потерей задатка (в среднем — $1-5 тыс.) и все равно обязывается оплатить риелторские услуги.

Тем не менее, посредники, специализирующиеся на бартере, убеждены, что такая схема будет востребована рынком еще минимум три года.

Наиболее частые причины срывов квартирных обменов:

  • Стороны не могут договориться о размере доплаты
  • Правоустанавливающие документы отсут­ствуют либо не соответствуют текущему положению дел (самовольная перепланировка, один из собственников отсутствует, проблемы с опекунским советом и т. д.)
  • Одна из сторон задерживает сроки освобождения жилья
  • Дом находится в аварийном состоянии, подлежит капремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений

Мнение

Вячеслав Коваль
директор АН «Бюро Обменов Квартир»

Построение одной обменной цепочки из пяти квартир занимает от полутора до трех месяцев. Время во многом определяется тем, насколько четко клиенты представляют, что хотят получить в обмен на свою квартиру. В 80% случаев заказывают одно, а после нескольких просмотров выясняется, что им нужно «нечто» другое. В целом с сентября по декабрь 2009 г. мы полностью закрыли восемь обменных цепочек, еще две находятся в стадии подготовки документов. Оформляется обмен договорами купли-продажи, в процессе подписания которых происходит передача всех сумм доплат по цепочке. В принципе обмен квартир для Украины — явление достаточно новое. Его возродили в конце 2008 г. в России, а с начала прошлого года «технология» привезена и в Украину.

Михаил Афанасьев
Директор АН «Домопроект»

Доплата при обмене жилья во многом зависит от индивидуальных факторов. Если обмен происходит между квартирами в однотипных домах, тогда доплата, как правило, оценивается в размере стоимости комнаты в аналогичном доме этого района. Если же он хочет из «хрущевки» попасть не только в двухкомнатную квартиру, но и в жилье другого типа, например, «сталинку» или новостройку, то должен заплатить и за увеличение метража, и за тип дома. Сейчас в обменной цепочке, как правило, участвует не больше трех квартир. Люди не хотят ждать и стараются как можно быстрее решить этот вопрос. Поэтому как только появляется покупатель на «голову» (так называется первая квартира в цепочке), то сразу же заключаются и остальные сделки. Юридически все сделки обмена происходят через договоры купли-продажи. В обменных технологиях цен нет, происходит бартерная операция, поэтому в договоре купли-продажи мы указываем стоимость по справке БТИ.


Алиса Юрченко: Власть денег

Рекомендовать:



Если вы обнаружили ошибку на этой странице, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.
Темы
Финансовые технологии
Экономика
Нормативно-законодательная база
Финансы
Депозиты
Кадровые перестановки
Обзор рынка
Банки
Рейтинг банков
События
Кредитные брокеры
Мошенничество
Потребительское кредитование
Акулы бизнеса
Финансовые пирамиды
Интересное в мире
Платежные системы
Пластиковые карты
Денежный перевод
Кредитные союзы

Все темы >>>
Рассылка

Анонсы | Подкасты | Акции | Реклама | Песочница | Партнеры | О нас | Правовая информация

Страховой каталог INS.ORG.RU Rambler's Top100 Система Orphus
©2007-2024 TRISTAR.com.ua - твой финансовый навигатор!
© При полном или частичном использовании информации прямая гиперссылка на сайт TRISTAR.com.ua обязательна.