Приобретение жилья почти без использования денежных знаков — старый добрый обмен — снова в моде. Но рассчитывать на то, что подобную сделку можно провернуть в считанные дни, не приходится.
Большинство агентств недвижимости с прошлого года ввели условно «новую» услугу — обмен жилья. Доски объявлений кишат предложениями вроде: «Меняю однокомнатную на Сырце на двухкомнатную на Нивках». Автор этого объявления киевлянка Ирина Воропаева в телефонной беседе рассказала, что планировала поменяться с доплатой не более чем в $15 тыс. «Квартиру выставили две
Самостоятельно подобрать удобоваримый товар для обоюдного обмена жилплощадью практически невозможно. Шансы на то, что владелец трехкомнатной квартиры напрямую найдет собственника с двумя интересующими его «единичками», да так, чтобы тот в свою очередь остро нуждался именно в его «трешке», стремятся к нулю. Посредникам удается решить эту проблему путем выстраивания обменных цепочек, «звенья» которых меняются своей недвижимостью не напрямую.
Важный нюанс: совсем без денег обменяться недвижимостью невозможно. Наличие определенной суммы для переселения в большее жилье — обязательное условие. По данным риелторов, средняя доплата в столице при переезде из однокомнатной квартиры в двухкомнатную составляет около $20-25 тыс. (стоимость комнаты в коммуналке). Жителям других мегаполисов для увеличения жилплощади на одну комнату необходимо располагать в среднем $8-15 тыс., а в городах поменьше, с более скромными ценовыми запросами, — $5-8 тыс.
На этом расходы не заканчиваются. За подбор недвижимости и юридическое сопровождение сделки посредникам придется заплатить либо фиксированную плату — $1-2 тыс. в зависимости от региона, либо процент от рыночной стоимости квартиры (2,5-5%). Мзда взимается со всех участников цепочки, хотя подчас и в разных объемах. Сэкономить на отсутствии госпошлины и платежа в Пенсионный фонд благодаря бартерной процедуре тоже не удастся. Потому как львиная доля обменных операций оформляется… договорами купли-продажи, а не мены (договоры мены возможны для сделок только из двух участников). А это значит, что придется раскошелиться еще на 2% от стоимости квартиры, которую стороны указывают в договоре, — рыночной либо оценочной БТИ.
Тем, кто не готов в течение нескольких месяцев выжидать стыковки всех участников обменной операции, квартирный бартер тоже сулит разочарование. Посредники формируют одну обменную цепочку минимум за полтора месяца в столице и две недели — в регионах.
Тем не менее, посредники, специализирующиеся на бартере, убеждены, что такая схема будет востребована рынком еще минимум три года.
Наиболее частые причины срывов квартирных обменов:
Стороны не могут договориться о размере доплаты
Правоустанавливающие документы отсутствуют либо не соответствуют текущему положению дел (самовольная перепланировка, один из собственников отсутствует, проблемы с опекунским советом и т. д.)
Одна из сторон задерживает сроки освобождения жилья
Дом находится в аварийном состоянии, подлежит капремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений
Вячеслав Коваль директор АН «Бюро Обменов Квартир»
Построение одной обменной цепочки из пяти квартир занимает от полутора до трех месяцев. Время во многом определяется тем, насколько четко клиенты представляют, что хотят получить в обмен на свою квартиру. В 80% случаев заказывают одно, а после нескольких просмотров выясняется, что им нужно «нечто» другое. В целом с сентября по декабрь 2009 г. мы полностью закрыли восемь обменных цепочек, еще две находятся в стадии подготовки документов. Оформляется обмен договорами купли-продажи, в процессе подписания которых происходит передача всех сумм доплат по цепочке. В принципе обмен квартир для Украины — явление достаточно новое. Его возродили в конце 2008 г. в России, а с начала прошлого года «технология» привезена и в Украину.
Доплата при обмене жилья во многом зависит от индивидуальных факторов. Если обмен происходит между квартирами в однотипных домах, тогда доплата, как правило, оценивается в размере стоимости комнаты в аналогичном доме этого района. Если же он хочет из «хрущевки» попасть не только в двухкомнатную квартиру, но и в жилье другого типа, например, «сталинку» или новостройку, то должен заплатить и за увеличение метража, и за тип дома. Сейчас в обменной цепочке, как правило, участвует не больше трех квартир. Люди не хотят ждать и стараются как можно быстрее решить этот вопрос. Поэтому как только появляется покупатель на «голову» (так называется первая квартира в цепочке), то сразу же заключаются и остальные сделки. Юридически все сделки обмена происходят через договоры купли-продажи. В обменных технологиях цен нет, происходит бартерная операция, поэтому в договоре купли-продажи мы указываем стоимость по справке БТИ.