Стимуляция гривневого спроса дошла до того, что у одного из крупных игроков гривневая ставка по кредитам на жилье «сползла» ниже валютной. Невероятно?

Происходящее скорее похоже на блеф: заемщики, клюнувшие сейчас на загадочно дешевую гривню, рискуют попасть под принудительное повышение ставок уже в следующем году.

На что клевать?

Изменившееся настроение финансистов ощутили на себе не только потенциальные, но и действующие клиенты некоторых банков: им звонят с предложением переоформить долларовую ссуду на гривневую по сниженной ставке. Зазывают тем,

материалы в тему: 27.03.22 НБУ за тиждень продав валюти на 627 мільйонів доларів 24.02.22 Нацбанк продал 2,1 млрд долларов для поддержки курса гривны 23.12.20 Государству здесь не место: как вмешательство в безналичные операции коснется украинцев 12.03.22 "ПриватБанк" запровадив кредитні канікули для власників кредитних карток до 1 червня 12.04.21 Как работает программа финансового лизинга на жилье в Украине

что вместо, скажем, былых 18% ставка в нацвалюте снижена до уникальных 14% годовых. Такие существенные уступки кредиторов не могут не вызвать подозрение: наверняка, банки компенсируют снижение номинальных ставок введением или повышением дополнительных комиссий. Опасение, впрочем, оказалось ложным. Даже если где-то комиссионные и подросли, общая, она же эффективная, стоимость ссуд все-таки упала.

Вопрос лишь в том, что это дает заемщикам. Ведь в долларах жилищные кредиты и брали, и берут в среднем под 12% в год. Гривневые же ссуды у большинства банков, несмотря на снижение ставок, все равно на 1,5-3 п.п. дороже долларовых. Так что потенциально гривня как валюта кредитования может заинтересовать лишь тех, кто получает зарплату в национальной валюте и при этом готов слегка переплатить, чтобы не бегать в обменники перед каждым погашением кредита. В целом же долларовые ссуды на покупку квартир на «вторичке», где все расчеты производятся в валюте, все равно остаются более привлекательными за счет разницы в процентных ставках.

«К тому же в ближайшее время возможно снижение курса доллара по отношению к гривне, т.е. заемщику придется тратить меньше гривен на покупку долларов для погашения кредита. Это тоже аргумент в пользу валютного кредитования для клиентов», — добавляет Александр Седых, финансовый директор компании «Простобанк Консалтинг». По мнению Николая Ивченко, аналитика информационно-аналитического центра «Форекс Клуб Украина», официальный курс доллара в Украине упадет до 4,95 грн./$ уже в этом году.

От состоявшегося снижения гривневых ставок по стандартным программам кредитования пока выиграли только те, кто приобретает жилье в кредит на «первичке». «Недвижимость на первичном рынке продается исключительно в гривне. Поэтому покупатели, кредитуясь в нацвалюте по ставке не намного выше долларовой, экономят на конвертации дважды: при покупке гривни за доллары для приобретения жилья, а затем при покупке долларов за гривню на погашение кредита», — объясняет Роман Швед, управляющий партнер компании, занимающейся кредитным брокериджем.

Банкиры хорошо понимают, что одним патриотизмом сменить валютные предпочтения клиентов не удастся. Недаром ведь 88% ипотечных кредитов выданы в иностранных деньгах — население хорошо умеет считать, что ему выгоднее. А банкам, особенно крупным, ну очень нужно это положение сломать: и НБУ давит на подопечных, слишком увлекшихся валютным кредитованием, и проблемы похлеще возникли — долларов не хватает. «Из-за ипотечного кризиса в США на мировых рынках значительно возросла стоимость ресурсов, особенно для развивающихся рынков. Не секрет, что за август-октябрь уже около десятка банков отказались от намеченных планов привлечения ресурсов на международных финансовых рынках, — отмечают эксперты UniCredit Bank. — Поэтому общая тенденция двух последних месяцев — снижение ставок кредитования в гривне и рост ставок или замораживание кредитования в иностранной валюте». Так что кредиторы взялись за гривню всерьез и надолго. Идеального, по мнению банкиров, соотношения валют — 50:50 — планируется достичь к концу 2009 г.

А те, кто хочет ускорить процесс переубеждения заемщиков, идут на более смелые шаги. В сентябре Райффайзен Банк Аваль предложил клиентам жилищные ссуды в гривне под рекордно низкие 12,5% годовых (в долларах повысил до менее привлекательных 14%). Это уже третье с конца июня снижение банком гривневых ставок по жилищным кредитам. Первые результаты сих беспрецедентных действий впечатляют: всего за три месяца доля гривневых ссуд в ипотечном портфеле кредитора выросла до 90%. И потенциальным заемщикам можно было бы только радоваться внезапно обнаружившейся привлекательности гривневого кредитования… если бы не один любопытный нюанс.

Мистификация и льготы

«Новые ставки — плавающие, т.е. банк имеет право изменять их в зависимости от рыночной ситуации», — сообщили в информационном центре банка. И пояснили: кредитор обязан предупредить клиента об изменении ставок за 10 дней, а если тот не согласен, может… погасить кредит (были бы средства, не так ли?).

Кстати, за шумихой о сентябрьском обрушении гривневых условий осталось незамеченным, что уже в середине октября в Райффайзен Банке Аваль начался… обратный процесс — гривневую ставку здесь повысили на 0,45 п.п. И кто знает, какого еще повышения процентов потребует рыночная ситуация в ближайшее время…

Сообщение о том, что новые ставки — плавающие, довелось услышать и от консультантов ОТР Bank и СЕБ Банка (только для долларовых ссуд). И наверняка подобные условия в скором времени начнут действовать не только у них. Ведь идея перехода с фиксированных ставок на плавающие была публично озвучена недавно на круглом столе, собравшем несколько десятков банкиров. Этот шаг предложен как способ снижения банковских рисков.

«Возможно, фиксированные ставки останутся, но банки будут устанавливать их не на весь срок кредитования, а на определенный период», — предположили финансисты. Так что теперь, перед тем как кредитоваться под соблазнительно низкую ставку в гривне, обязательно стоит поинтересоваться — не плавающая ли она? Хотя бы для того, чтобы быть готовым к ее повышению. Ведь уже вовсю обсуждается идея повышения на 1 п.п.учетной ставки НБУ, к которой, как правило, «привязываются» плавающие ставки по кредитам в нацвалюте для населения.

А пока что без дополнительных оговорок гривневую ставку на уровне долларовой (12-13% годовых) можно найти лишь по программам льготного кредитования совместно с Государственным ипотечным учреждением (ГИУ). В отношении этих продуктов в последнее время также наблюдается тенденция снижения ставок, но выгодные предложения делают далеко не все банки-партнеры ГИУ. «ГИУ рефинансирует банки под 9,9% годовых. Некоторые из них выдают эти деньги заемщикам под 18% годовых, другие — под 12%. Xорошо на первых влияет публичность. Недавно мы собрали данные о ставках для клиентов от всех банков и вывесили их на сайте. Не прошло и недели, как многие начали снижать ставки», — рассказывает Кирилл Шевченко, председатель правления ГИУ.

Загвоздка лишь в том, что доля льготных гривневых кредитов на ипотечном рынке — 3%: 1,3 млрд грн. из 42 млрд (или 25% от портфеля гривневой ипотеки). И даже запланированное ГИУ на следующий год увеличение доли рынка в сегменте гривневой ипотеки до 50% не может полностью обеспечить спрос.

А нам — пополам

Так что массового снижения номинальных (без учета дополнительных комиссий и сборов) гривневых ставок до уровня 12-13% годовых в следующем году ждать не стоит. Если средние и мелкие банки еще планируют подтянуться за лидерами (до ставок на уровне 14-15% в год), то крупные игроки опасаются, как бы им не пришлось повышать гривневые условия. «В следующем году процентные ставки будут полностью зависеть от стоимости финансирования, причем не на внутреннем рынке, а на внешнем. В целом в Украине гривневых ресурсов недостаточно, чтобы соответствовать спросу на ипотечные кредиты, т.е. без внешнего финансирования мы не обойдемся. И если на внешних рынках стоимость ресурсов будет высокая, это, конечно, отразится и на стоимости гривневых кредитов. Но у нас нет пока таких пессимистических прогнозов», — заверяет Евгений Демьянов, начальник управления ипотечного кредитования Райффайзен Банка Аваль. «Ставка в гривне не будет значительно изменяться до весны 2008 года», — пообещал Дмитрий Буц, директор департамента ипотечного кредитования АКБ «Правэкс-Банк».

Не исключено, что для реализации планов по наращиванию объемов гривневого кредитования банкиры пожертвуют ставками по вкладам. «Либо банки повысят ставки в гривне по кредитам и оставят без изменений ставки по депозитам, либо сохранят неизменными ставки по кредитам, но снизят депозитные. Но все это будет уже в следующем году», — отмечает Ирина Князева, заместитель председателя правления АКБ «Укрсоцбанк». «В ближайшей перспективе процентные ставки по ипотечным кредитам в банках заметно не улучшатся. В 2008-2009 гг. уменьшение средних ипотечных ставок в нацвалюте составит максимум 2 п.п.», — резюмирует Валерий Иваненко, директор ипотечного супермаркета «Т.О.Ч.К.А.».

В отношении долларовых ставок финансисты еще более единодушны: вполне вероятно, что в банках, планировавших привлечение ресурсов на международных рынках, они продолжат понемногу расти. «Нестабильность на международных финансовых рынках все еще существует, и это будет влиять на ставки по кредитованию. До конца нынешнего года ставки в гривне останутся неизменными, а рост процентных ставок в валюте будет зависеть от ситуации на мировых рынках, от того, по какой цене банки будут привлекать ресурсы», — убежден Евгений Барах, начальник управления ипотечного кредитования АКБ «Укрсоцбанк». Аналогичного мнения придерживается и Юрий Блащук, председатель правления Международного Ипотечного Банка: «Крупные банки будут испытывать трудности с долгосрочным финансированием на международных рынках. Негативные последствия, вызванные американским ипотечным кризисом, будут ощущаться на протяжении 2008 г. Это приведет к повышению процентных ставок в иностранной валюте по кредитам для населения. В следующем году в хорошем положении окажутся те банки, которые обеспечили себя финансовыми ресурсами еще до кризиса». «Если тенденции на финансовых рынках будут улучшаться, то, возможно, снижение ставок в долларах и произойдет. Сейчас таких тенденций я не вижу, по крайней мере до конца года», — добавляет г-жа Князева.

Да и в целом банкиры стремятся не сделать гривню привлекательнее доллара, а уравнять ставки. Так что через несколько лет вам будет все равно, в какой валюте брать кредит. Были бы желание и возможности его погашать.