Еще осенью в столице Украины некоторые застройщики пытались сдать в аренду только что построенные квартиры, не нашедшие своего покупателя. Иногда стороны пытались договориться и об аренде с правом выкупа, но законодательной базы для этого не было. И только сегодня в рамках борьбы с кризисом (в продолжение Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства») Постановлением Кабинета министров утвержден порядок аренды жилья с выкупом, описывающий нюансы процедуры. Более того, 14 мая
Начнем с того, что все физические лица-собственники жилья, и даже физлица-предприниматели, а также арендаторы квартир у физлиц могут вздохнуть спокойно –право на проведение такой сделки имеют лишь предприятия-арендодатели.
Внешняя сторона оплаты сделки и покупки квартиры напоминает банковский кредит. Вносится первоначальный взнос, неограниченный в размере. Арендные платежи состоят из платежей на выкуп жилья и вознаграждения (дохода) арендодателя. Награду определяют исходя из размера процентной ставки (годовых), установленной договором. Коммунальные платежи оплачивает арендатор. Также арендатор может погасить стоимость квартиры досрочно.
Есть и моменты, которые больше «лизинговые», чем «кредитные». Например, арендатор компенсирует арендодателю всевозможные расходы, связанные с осуществлением юридического и другого обслуживания жилья. В соответствии с антикризисным законом, это и страховые платежи, и траты на оформление прав собственности на недвижимость, на госрегистрацию, нотариальные услуги, и оплата коммунальных услуг в случае просрочки арендатором, и резерв непредвиденных расходов, связанных с долгами арендатора по обслуживанию жилья. Величина такого резерва не может превышать 3% от стоимости жилья, указанной в договоре. Кроме того, остаток от суммы засчитывается в счет погашения стоимости квартиры.
Есть и другие интересные моменты. Например, постановление предусматривает, что арендатор обязан использовать жилье только для проживания в нем, так что схема с дальнейшей сдачей в аренду не сработает. Как и при банковском кредите, арендатор не имеет права проводить реконструкцию и переустройство квартиры без согласия арендодателя.
Второй риск касается собственности на жилье. В сегодняшней версии редакции проекта договора аренды жилья с последующим выкупом указана обязанность арендодателя передать арендатору жилье в собственность со всеми документами в течение определенного количества дней (по договоренности) после оплаты арендных платежей в полном объеме, соответственно, отказать в праве выкупа невозможно. Но до этого момента жильем распоряжается арендодатель, что может породить неприятные сюрпризы. Например, теоретически, застройщик-арендодатель может взять дополнительный кредит в банке под залог квартиры даже на 29-й год аренды. Впрочем, на этот счет в недавно опубликованном проекте договора есть замечание, что изменение собственника арендованного жилья либо реорганизация организации-арендодателя не являются поводом для изменения или разорвания договора.
Кроме вышеупомянутых пунктов опубликованного на прошлой неделе проекта типового договора по аренде жилья с выкупом, стоит остановиться подробнее еще на нескольких особенностях документа.
Например, интересный пункт сегодняшнего проекта касается того, что арендная плата может вноситься не только в денежной, но и в другой форме – товарами, продуктами, услугами. Также стороны должны решить, будут или нет страховать объект на весь период аренды, кто из сторон будет оформлять страховку.
По проекту министерства, разорвать договор досрочно можно будет по согласию сторон или по решению суда. В таком случае арендатору возвращают часть оплаченных средств, которая превышает стоимость аренды за фактический период проживания. Стоимость определяется экспертным путем, решением суда либо взымается на уровне непосредственной стоимости аренды жилья в населенном пункте.
Как будут отшлифованы нюансы сделки, станет известно немного позже, когда министерство опубликует окончательную версию типового договора аренды жилья с дальнейшим выкупом. А пока Минрегионстрой на своем сайте предлагает всем желающим подать свои пожелания к проекту акта. Замечания будут принимать до 1 июня 2009 года.
Предполагается, что аренда жилья с правом выкупа будет востребована компаниями по управлению активами, право которых на передачу в аренду имеющегося в активах инвестиционных фондов жилья подтверждено ст.3 Закона Украины от 18.12.08 г. № 693-VI.
Так, на этапе строительства компания по управлению активами будет привлекать средства от потенциальных покупателей путем заключения предварительного договора аренды, по которому будет оплачиваться вступительный взнос. После завершения строительства право собственности на квартиру будет оформлено на компанию по управлению активами. Приобретенная квартира передается инвестору в аренду на основании договора аренды с правом выкупа.
Такой вид бизнеса для многих из застройщиков, очевидно, станет основным способом привлечь средства для завершения строительства объекта. При этом учитывая, что право собственности на квартиру к инвестору перейдет только после прекращения отношений аренды, собственник может этим имуществом беспрепятственно распоряжаться, передавая в ипотеку.