Одним из распространенных нарушений ипотекодержателем (кредитором) своих обязательств является заключение сделки об уступке прав по ипотечному договору третьим лицам без уведомления об этом самого ипотекодателя (заемщика, должника) либо с извещением об уже подписанном договоре.
Так, в практике адвоката юридической фирмы Magisters Татьяны Игна-тенко бывали случаи, когда должник вообще случайно узнавал о совершении такой сделки между ипотекодержателем и третьим лицом. Действительно, статья 24 Закона Украины «Об ипотеке» предусматривает, что уступка прав по ипотечному договору
совершается без необходимости получения согласия ипотекодателя, если иное не установлено ипотечным договором (при условии одновременной уступки права требования по основному обязательству). Вместе с тем согласно части 2 этой же статьи ипотекодержатель обязан письменно в пятидневный срок сообщить должнику об уступке прав по ипотечному договору и права требования по основному обязательству, то есть прав на недвижимость и прав требования оплаты по кредиту. Достаточно часто при заключении ипотечного договора заемщик не обращает внимания на эту «деталь», чем ипотекодержатели не брезгуют воспользоваться, подчеркивает адвокат.
Нарушением со стороны ипотекодержателя-банка может стать также несвоевременное снятие запрета на отчуждение предмета ипотеки после выполнения обязательств по кредиту, считает партнер юридической фирмы «Салком» Алексей Кот. Что же касается ответственности сторон, то, как следует из положений законодательства и практики его применения при заключении отдельных договоров ипотеки, ответственность ипотекодателя за нарушение своих обязательств гораздо значительнее по сравнению с аналогичной ответственностью ипотекодержателя, добавляет господин Кот.
Я бы поставила главный акцент на праве банка увеличивать процентную ставку в одностороннем порядке, то есть на договоры с плавающей процентной ставкой, — замечает Оксана Дорошенко (кредитный брокер ARIES, управляющий партнер). — Повышение ставки может зависеть от ряда факторов, таких как инфляция, повышение Libor (для валютных кредитов), а также от политики Нацбанка по отношению к коммерческим банкам. Этот фактор влечет за собой повышение ежемесячного платежа заемщика, который, возможно, не готов каждый месяц выкладывать большую сумму по кредиту. В итоге если должник отказывается выплачивать кредит на новых условиях, то банк потребует возврата всей оставшейся суммы кредита. Другим неприятным фактором является взимание банками штрафных санкций с клиентов за несвоевременно внесенный платеж, неуведомление об изменении места жительства, места работы и т. д.
Что касается взаимных прав и обязанностей по ипотечному договору, то они, подчеркивает госпожа Дорошенко, возникают с момента его нотариального удостоверения. Заемщику стоит знать, что сохранность предмета ипотеки возлагается на ипотекодателя, поскольку он может его использовать в хозяйственной деятельности, а ответственность за состояние его сохранности — на ипотекодержателе. Если квартира сдается в аренду, ипотекодержатель может потребовать перечисления арендных платежей на счет ипотекодателя в банке.
Что должно быть в договоре?
С целью минимизации возможных злоупотреблений своими правами, вытекающими из договора ипотеки, в договор следует включить условия, обеспечивающие диспозитивность сторон (то есть их право действовать по своему усмотрению). Среди них ведущий юрист международной юридической фирмы «Неоклеоус, Воробьев и Ко» Мария Кузьмина рекомендует следующие.
Обязательства ипотекодателя.
Права и обязанности сторон по договору ипотеки.
Возникновение и прекращение права ипотеки.
Предостережение об удовлетворении требований ипотекодержателя.
Гарантии.
В частности, по мнению юриста, в перечне обязанностей ипотекодержателя (кредитора) в договоре должны присутствовать следующие.
Осуществить государственную регистрацию обременения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном действующим законодательством.
В письменном виде в пятидневный срок сообщить Ипотекодателю об уступке прав по этому Договору и права требования по Договору.
В случае нарушения обязательства направить Ипотекодателю в установленном действующим законодательством порядке письменное требование об устранении нарушений.
Не позднее чем за пять дней в письменном виде предупредить Ипотекодателя о намерении осуществить проверку документально и/или в натуре наличия, состояния, условий сохранения и использования Предмета ипотеки.
В случае удовлетворения требований Ипотекодержателя за счет предмета ипотеки средствами внесудебного урегулирования возвратить Ипотекодателю разницу между полученной в результате удовлетворения таких требований денежной суммой и размером требований, обеспеченных ипотекой, в соответствии с условиями этого Договора.
В 15-дневный срок сообщить Ипотекодателю об изменении юридического адреса и/или местонахождения, средств связи, а также иные обстоятельства, которые могут повлиять на выполнение обязательств по этому Договору.
Для обеспечения прав ипотекодателя и возможности контролировать выполнение ипотечного договора, в том числе в качестве меры внесудебного регулирования ипотечных правоотношений, Мария Кузьмина предлагает вносить в договор предостережение (оговорку) об удовлетворении требований ипотекодержателя (ст. 36 Закона «Об ипотеке»):
Ипотекодержатель приобретает право на удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки в случае, если в момент наступления срока выполнения обязательств они не будут выполнены (выполнены ненадлежащим образом), и в случае, если информация или документы, редоставленные Ипотекодателем при заключении этого Договора, окажутся недостоверными и/или недействительными, а также в случаях, предусмотренных Договором.
Обращение взыскания по этому Договору осуществляется на основании этого Договора, исполнительной надписи нотариуса или по решению суда.
Данный пункт этого Договора является предостережением об удовлетворении требований Ипотекодержателя, которое предоставляет право Ипотекодержателю обратить взыскание на предмет ипотеки на основании этого Договора путем:
— продажи от своего имени предмета ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном статьей 38 Закона «Об ипотеке».
Этим Договором Ипотекодатель уполномочивает Ипотекодержателя представлять и получать от имени Ипотекодателя справки и документы, которые необходимы для подготовки предмета ипотеки к продаже (извлечения из реестра обременении, справку БТИ и т. д.), уплачивать все необходимые платежи, подписать договор купли-продажи предмета ипотеки, а также выполнять все другие действия, которые связаны с продажей предмета ипотеки.
В случае продажи предмета ипотеки Ипотекодатель поручает Ипотекодержателю получить денежные средства, вырученные от продажи, и направить их на погашение расходов Ипотекодержателя и задолженности по Договору.
Если предмет ипотеки будет продан за сумму большую, чем сумма задолженности и расходов Ипотекодержателя, остаток денежных средств от его продажи Ипотекодержатель возвращает Ипотекодателю;
— принятия предмета ипотеки в собственность в порядке, определенном статьей 37 Закона «Об ипотеке»
При этом такая оговорка определяется сторонами как договор об удовлетворении требований Ипотекодержателя.
А если ли уже подписан
Как быть, если договор, предоставленный банком, уже заключен, а в нем широко прописаны только обязанности ипотекодержателя? Как обезопасить себя от недобросовестного поведения банка и что делать, если таковое уже проявилось?
Понятно, что вопросы установления прав и обязанностей сторон целесообразно решать до заключения договора ипотеки. Но если уже ипотекодатель при заключении договора согласился на предложенные ему банком условия, то после его заключения сторонам следует согласовывать все возможные изменения путем заключения дополнительных соглашений, поясняет Алексей Кот. «Эффективные механизмы решения подобных вопросов на законодательном уровне, увы, отсутствуют», — с сожалением констатирует он.
Не стоит забывать, что внесение в договор ипотеки изменений, что предусмотрено статьей 19 Закона «Об ипотеке», требует нотариального удостоверения, обращает внимание юрист юридической фирмы «Юрвнешсервис» Ольга Слипченко.
Если банк после подписания ипотечного договора ведет неккоректную политику по отношению к заемщику, последний не должен идти на поводу у банка, а действовать грамотно, настаивает Оксана Дорошенко. И первым шагом в этой ситуации является обоснованный разговор с менеджерами (руководством) банка с указанием несоответствий ипотечному договору. Второй шаг — написание письма со ссылкой на нормы законодательства и пункты ипотечного договора. И третий шаг, если первые два не были удовлетворены — подготовка документов в суд. «Ни один банк не захочет портить свою репутацию и нести дополнительные расходы на оплату судебных издержек, если дело касается небольших сумм или существует риск проигрыша», — убеждена госпожа Дорошенко.
Если использовалась закладная, то после ее выдачи изменения и дополнения к ипотечному договору и договору, которым обусловлено основное обязательство, могут вноситься лишь после аннулирования этой закладной и выдачи новой (в порядке, установленном частью 4 статьи 20 Закона «Об ипотеке»), обращает внимание Мария Кузьмина.
Любое увеличение основного обязательства или процентов по нему, кроме случаев, когда такое увеличение прямо предусмотрено договором, может быть осуществлено после государственной регистрации соответствующих сведений об изменении условий обременения недвижимого имущества ипотекой. В случае коррекции графика выполнения основного обязательства в связи с его частичным досрочным погашением аннулирование закладной и выдача новой закладной не являются обязательными.
Во избежание конфликтных ситуаций Алексей Кот советует заемщикам предварительно внимательно изучать условия предлагаемого ипотечного договора. И в случае возникновения каких-либо спорных вопросов или непонимания условий договора все возможные нюансы необходимо решать до заключения такого договора. А лучше перед заключением ипотечного договора проконсультироваться с квалифицированным юристом.
И помните, что передача имущества в ипотеку несет в себе определенные риски, от которых никто не застрахован, но их можно успешно минимизировать!
|
Новости
