Несмотря на кризис доверия на мировых финансовых рынках, так или иначе уже сказывающийся на украинских заемщиках, «Новострой и Кредит» уверен: ипотечный кризис Украине не грозит, а ипотека сегодня — самый прогрессивный и надежный способ решения квартирного вопроса.
Ситуация на рынке
Стремительный рост цен на недвижимость в течение последних лет привел к не
меньшему росту ипотеки. Если еще пять лет назад к ипотеке прибегали 10-20% покупателей недвижимости, то сейчас число счастливчиков выросло до 70-80%. Несмотря на всевозможные сложности с оформлением и оплатами, специалисты уверены: количество сделок с недвижимостью посредством ипотеки уменьшаться не будет. Ведь сделка с использованием ипотечных средств не только делает покупку жилья реальностью, но и значительно защищает интересы покупателя — служба безопасности банка проводит тщательную проверку не только приобретаемого жилья, но и всех участников сделки. Но цена такой безопасности высока. Видимо, не желая повторения «Элита-центр», многие банки отказались работать на первичном рынке недвижимости, заемщикам остается «вторичка». При этом требования к заемщикам в 2008 г. стали жестче. Это касается, например, сроков кредитования, минимума по первоначальному взносу, а также ограничений при покупке старого жилья типа «хрущевок». Что касается цены, то сегодня номинальные ставки по ипотеке составляют 14-15% годовых в гривнах, 10,2-14,4% — в долларах США и 10-12% — в евро. При этом средний размер взимаемой банком комиссии составляет 1-2%.
Правда, цены на жилье год от года растут, и его доступность для широких слоев населения уменьшается. Говоря о тенденциях, можно отметить, что цены на жилье настолько явно перескочили порог платежеспособного спроса, что рост ипотеки в кредитных портфелях украинских банков практически остановился. Немало масла в огонь добавили разговоры об ипотечном кризисе США. Привлекать деньги отечественным финансовым учреждениям стало все сложнее, и практически всех участников рынка волнует вопрос: что же будет дальше.
Чтобы ответить на этот, казалось бы, довольно риторический вопрос, «Новострой и Кредит» решил разобраться с «ипотечным кризисом», его причинами и последствиями, а затем сравнить ситуацию на нашем рынке недвижимости с «кризисным» американским.
Процентная ставка в деталях
По своей сути банки, выдающие кредиты заемщикам, мало чем отличаются от обыкновенных магазинов, только в качестве товара они продают деньги, а ценой за эти деньги является процентная ставка. По способу формирования различают два вида процентной ставки (цены на деньги): фиксированную и плавающую. В нашей стране на данный момент доминирующее положение занимает именно фиксированная процентная ставка . С одной стороны, она позволяет четко планировать и прогнозировать расходы по кредиту, с другой — в ней уже заложена не только прибыль банка, но и все возможные риски, причем с достаточно большим запасом.
Плавающая процентная ставка привязана к какому-то изменяющемуся индексу: как правило, к LIBOR. Что такое LIBOR? Этот индекс показывает, по какой средней процентной ставке (цене денег) банки продают деньги друг другу. При этом индекс постоянно изменяется и фактически зависит от огромного количества факторов. Но основным фактором является процентная ставка Федерального резерва США (аналог национального банка). Высокая конкуренция банков на западном рынке привела к высокой их прозрачности: банки честно признаются, что они покупают деньги за LIBOR, а продают за «LIBOR + «фиксированная величина (от 0,5 до 6%) дохода банка (маржа)». Это практически то же самое, как если вы приходите в магазин и на ценнике видите цену, за которую магазин приобрел товар, плюс наценку магазина.
А как у них?
Говоря о преимуществах и недостатках того или иного вида формирования процентной ставки, стоит отметить, что одним из основных преимуществ плавающей процентной ставки является тот факт, что она всегда меньше фиксированной. Но у плавающей процентной ставки тоже есть один недостаток. Например: LIBOR = 1%, маржа = 1%. Процентная ставка равна 2% в год. На выплату по ипотеке при такой процентной ставке американская семья тратит $1000 в месяц. Но вдруг LIBOR повышается и становится равным 5,5% (что, собственно, и произошло в минувшем году), маржа = 1%. То есть при новых условиях процентная ставка составляет уже не 2%, а 6,5% в год. При этом сумма процентов увеличивается с $1000 до $3250 в месяц. Естественно, что такой стремительный рост расходов на ипотеку вызывает серию банкротств. Как следствие такой ситуации банки забирают залоговую недвижимость у заемщиков и пытаются как можно быстрее ее продать. Понятно, что цены на недвижимость падают. Но такая ситуация относится только к плавающей процентной ставке. И учитывая, что на нашем рынке доминирующее положение занимает фиксированная процентная ставка, а ипотечные программы с привязкой к плавающей процентной ставке еще не стали так популярны, эксперты единодушны: переживать по поводу повторения проблем американского ипотечного рынка в Украине не стоит.
Чего ожидать?
«Новострой и Кредит» просто обязан отметить: несмотря на мировые ипотечные сложности, банки, работающие в Украине, достаточно медленно, но идут навстречу заемщикам. Среди доказательств таких шагов — новые ипотечные программы, рассчитанные на не слишком богатых заемщиков. Таким образом, банки в большей степени помогают и сами себе — не так много людей готовы выложить первичный взнос в размере до 30-50% от стоимости жилья. Согласитесь, выплачивать кредит, возвращаться вечером в свою квартиру гораздо приятнее, чем ежемесячно отдавать половину зарплаты за съемное жилье. Кроме того, многие банки при проверке и предоставлении соответствующих документов готовы закрывать глаза на так называемую неофициальную часть доходов заемщиков, а в случае временных сложностей предоставлять заемщику кредитные каникулы и другие возможные преференции. Движет банкирами отнюдь не доброта — идти на различные уступки перед кредиторами банки подстегивает возросшая конкуренция. Количество банков, работающих по ипотечным программам, растет как грибы после дождя, и порой такими лояльными шагами приходится просто бороться за своего клиента.
Тем не менее, учитывая переплату за квартиру, купленную по ипотеке, минимум в 1,5 раза, особых поводов радоваться за ипотечных заемщиков не так много. Ставки по ипотеке в нашей стране по-прежнему в разы превышают ипотечные ставки на Западе, поэтому хвастаться дешевизной ипотечных кредитов пока рано. А сравнительно низкие ставки по сравнению с коллегами-банкирами по ипотечным кредитам в некоторых банках все также сопровождаются достаточно высокими разовыми или ежемесячными комиссиями или даже штрафами, например, за просрочку платежей. И хотя в минувшем году процентные ставки в зависимости от банка и ипотечной программы в целом по рынку упали на 0,2-3 процентных пункта, радость заемщиков оказалась совсем недолгой. Глобальный кризис ликвидности сыграл свою негативную роль, и банкиры признают: в 2008-м ипотечное кредитование снова дорожает. Ждать, что ставки по ипотечным кредитам вдруг снова снизятся и коммерческие банки начнут конкурировать между собой не изменением процентных ставок, а предложением новых доступных интересных услуг, пока не приходится.
Среди основных причин краха таких надежд банкиры называют ипотечный кризис США, инфляцию, которая, по некоторым оценкам, вполне может достичь 15-16%, проблемы с ликвидностью и т. д. К слову, Нацбанк, установивший еще в декабре новые требования к банкам, привлекающим ресурс зарубежных коллег, теперь требует от них замораживать 4% от одолженной суммы. Причем если за границей финансисты кредитуются в иностранной валюте, то резервировать средства по действующим стандартным правилам необходимо в гривнах. Все это, несомненно, сказывается на заемщиках. Кроме того, западный рынок уже показал, к чему может привести выдача кредитов без первоначального взноса и подтверждения доходов. Поэтому эксперты единогласны — в ближайшее время ждать либерализации требований банков к заемщикам не стоит, а гражданам, уже «созревшим» взять ипотечный кредит, имеет смысл поторопиться – ипотечные ставки будут только расти, а банковские требования – ужесточаться.
… выжившие
Для пессимистов и тех, кто уже сталкивался с повторением и проецированием западных финансовых проблем на наши рынки, «Новострой и Кредит» заявляет: сравнивать ситуацию в США с ситуацией на нашем рынке — дело неблагодарное. И вот почему. Посмотрите — много ли объектов недвижимости из общего количества предложений жилья сегодня находятся в ипотеке? Нет, не так много. По оценкам экспертов, эта цифра составляет не более 10%, ведь ипотека приобрела сравнительную массовость только последние 4-5 лет. На Западе ипотечными программами воспользовались более 90%. Процентные ставки у нас фиксированные и достаточно высокие, на Западе — низкие и плавающие. Конечно, скептики могут утверждать, что более 50% возводимой недвижимости перекупают спекулянты, но такая ситуация имеет место практически во всех странах с рыночной экономикой. И если отбросить негативные эмоции из серии «они на нас зарабатывают», то это вполне нормальное явление, стимулирующее строительную отрасль.
Проанализировав все перечисленные факторы, «Новострой и Кредит» с уверенностью заявляет: ипотечный кризис Украине не грозит, возможно, к сожалению для одних — не имеющих жилья, но имеющих стабильные доходы и определенные сбережения, и к радости других — тех, у кого доходы зависят от цены на недвижимость.
|
Новости
