Условия на рынке ипотечного кредитования явно ухудшились
13.10.08
BOO «Якість життя» в сотрудничестве с компанией «+Вибір» исследовала ситуацию, сложившуюся с ипотечным кредитованием в Украине. В результате исследования обнаружилось, что условия на рынке ипотечного кредитования для клиентов явно ухудшились.
Сроки кредитования имеют тенденцию к уменьшению. Средний срок для кредитования как в гривнах, так и в валюте, который декларируют банки, составляет 25 лет. Однако получить кредит на 25 лет крайне сложно. Срок в 10-15 лет является более реальным.
Ставки по кредитам за последние полгода увеличились примерно на 3-4% в гривнах и
на 1,5-2% — в валюте. Чаще всего проценты по кредитам варьируются в таких пределах: 20-23% — в гривнах, 12-15,5% — в евро и 13-16% — в долларах США. Эти данные касаются как первичного, так и вторичного рынков недвижимости.
Из-за ухудшения условий ипотечного кредитования объем выданных украинскими банками кредитов за II квартал 2008 г. стал меньше на 45%, чем в январе-марте. Сокращение срока кредитования связано с ипотечным кризисом, недостачей ресурсов у банков и политикой НБУ насчет ограничения выдачи кредитов в долларах США. Банки увеличивают ставки и размеры первоначального взноса, в первую очередь, чтобы застраховать себя от возможных потерь.
Что касается кредитов по первичной и вторичной недвижимости, то следует отметить, что банки с большей охотой предоставляют кредиты по вторичному рынку жилья. А обусловлена данная ситуация тем, что рынок первичной недвижимости является ненадежным. Банки не доверяют многим компаниям-застройщикам, ведь последние зачастую не укладываются в установленные сроки и условия, или строящиеся объекты по тем или иным причинам вообще превращаются в «вечную проблему». Так что если разницы в процентах и сроках как таковой нет, то есть разница в простоте получения кредита. Это прежде всего связано с большей надежностью «вторички» как объекта. Косвенно это стимулирует искать объекты недвижимости, которые уже построены и оформлены надлежащим образом.
Также изменились размеры первоначальных взносов. В среднем по рынкам первичной и вторичной недвижимости размер первого взноса составляет 20% от стоимости ипотеки. Наименьший начальный взнос на «первичку» требует «Сведбанк» (10%), а наибольший размер первоначального взноса — 30% — в «Ощадбанке». Что же касается рынка вторичной недвижимости, то первоначальные взносы на уровне 15% требуют «Форум», «Правэкс-Банк», «СЕБ банк» и другие, а наибольшие взносы — 30% — у «ПриватБанка» и «ОТР Банка».
Не следует упускать из виду проблему обеспечения информацией клиентов банков. Сайты банков не всегда информативны и удобны для пользования, а информацию найти там нелегко, да и зачастую она не соответствует действительности. И это, к сожалению, касается большинства банков, представленных в Украине. Многие банки попросту не разглашают все свои требования по оформлению кредита.
Хотя даже после ознакомления с условиями кредитования на сайте или по телефону при визите в банк обнаруживается, что требования ужесточились. Например, начальная комиссия, которая озвучивается банком, может быть не единственной. Так что выбирая финансового партнера для получения ипотечного кредита, следует внимательно изучить банковский договор, пункты которого зачастую включают скрытые платежи. В условиях «лояльной программы» может быть увеличен размер стандартного (15-30%) первоначального взноса до 50% от стоимости объекта ипотеки или сокращен стандартный срок кредита, что значительно ужесточает ситуацию для клиента. В числе скрытых расходов может быть единоразовая комиссия банка, которая окажется намного выше стандартной, или наличие ежемесячной комиссии, что приводит к значительному удорожанию кредита. Чаще всего на рынке банки выставляют начальную комиссию в размере 2%. Наименьшая комиссия от суммы кредита на первичное и вторичное жилье — у «ОТР Банка» (0,99%).
Существуют также проблемы с тем, что банки уменьшают лимиты на выдачу ипотечных кредитов на первичную недвижимость. Как правило, банки декларируют высокие лимиты на выдачу кредитов, однако на практике ограничивают выдачу кредитов на большие суммы. Поэтому клиент рискует потратить много времени на ожидание принятия банком решения о предоставлении кредита и в конечном итоге так его и не получить. Именно поэтому важно получать только актуальную информацию о кредитных лимитах, которую могут предоставить компании, занимающиеся анализом финансового рынка. Как нам удалось узнать, на рынке первичной недвижимости «Форум», «СЕВ Банк», «Ощадбанк», «Укрсоцбанк», «Укргазбанк», «УкрСиббанк» выдают кредиты в долларах США без ограничений. А на рынке «вторички» лимит равен $500 000 в «Сведбанке» и «Уникредит Банке». «Ощадбанк» временно кредиты в долларах не выдает, а вопросы выдачи кредитов на большие суммы в «Правэкс-Банке», «Укрсоцбанке», «Эрсте Банке» рассматриваются индивидуально.
Растет интерес к недвижимости в населенных пунктах, которые находятся рядом с крупными городами. Но при этом нужно обращать внимание на развитость сети банка, в котором вы хотите взять кредит, в выбранном населенном пункте. К сожалению, местонахождение отделений не всегда удобно для того, чтобы пользоваться услугами банков. Да и чаще всего банки готовы дать ипотечный кредит для покупки уже построенного дома. Однако если вы хотите приобрести коттедж, который еще не готов к сдаче, то лучше обратиться к продавцу понравившегося домика и уточнить, с каким банком сотрудничает его фирма. Действительно, банки более охотно выдают ипотечные кредиты на рынке первичной недвижимости так называемым дружественным застройщикам. Также следует принять во внимание тот факт, что условия банков, специализирующихся на ипотеке загородного жилья, могут значительно отличаться от стандартных. Загородная недвижимость больше подвержена рискам, поэтому платежи на страхование имущества также будут значительно выше.
Раскрывая шире нынешние проблемы ипотечного кредитования, следует остановиться на вопросе рефинансирования Государственным ипотечным учреждением (ГИУ). Многие банки не поддерживают программы ГИУ. Из-за ограниченности ресурсов ГИУ финансирует первым делом те кредиты, которые были выданы под ставку не более 15% годовых в гривнах. При этом комиссия за оформление такого кредита достигает иногда 6% от его суммы. До недавнего времени на рынке еще можно было найти льготные кредиты по программе ГИУ с эффективными ставками до 12% годовых. И, кстати, до сих пор информация об этих ставках распространяется.
Если вы все-таки определились с программой и намерены взять кредит, то при подписании договора особое внимание следует обратить на условия досрочного погашения платежа. У клиента, который захочет погасить кредит досрочно, могут возникнуть неприятности. А если такое случится в первые 1-3 года, придется выплатить банку вознаграждение (комиссию) в размере 1-3% от суммы кредита. Настоятельно советуем тщательно просматривать, в частности, все ссылки и строчки, напечатанные мелким шрифтом — как раз там имеется информация, которую банк разглашает неохотно. Также нужно внимательно изучить условия внесения изменений в договор — одностороннее изменение банком любых позиций договора не должно допускаться. При валютных кредитах важно ознакомиться с порядком расчета и использования валютного курса. Если вас что-то настораживает в договоре, то документ лучше не подписывать. Так как такого рода сделку расторгнуть очень нелегко. Хотя это не значит, что невозможно. Подобное может произойти в том случае, если будет обнаружен явный обман, а вот просто невнимательность не может быть причиной расторжения сделки.
Серьезным фактором, который влияет на развитие ипотечного кредитования, является также достаточно невысокий уровень квалификации, подготовки банковских работников. А ведь впечатление от услуг является комплексным, и качественное общение с работниками является очень важной составляющей, которую оценивает клиент и благодаря которой у клиента о банке складывается первое и зачастую очень важное впечатление. Поэтому если уровень общения с персоналом совсем не удовлетворяет, лучше идти в другой банк.
К сожалению, одним из недостатков банковского сектора есть наличие субъективного фактора. Если за вас хлопочет кто-то из влиятельных сотрудников банка, то получение кредита может быть облегчено. Это проявляется и во влиянии на принятие решения кредитным комитетом, и в уменьшении количества документов, и в отсутствии ряда проверок и т. п. Все-таки чтобы целый ряд процедурных вопросов решался быстрее и эффективней, выгодно быть «своим».
И последний вопрос: брать кредит сегодня или помедлить? Ждать улучшения условий в ближайшее время не стоит. Поэтому если в ваши ближайшие планы входит получение ипотечного кредита, то приступайте к этому по мере необходимости. И если уж надумали, то лучший способ сэкономить, по крайней мере время и здоровье — получить всю необходимую начальную информацию в специализированной компании.
|
Новости
