Давая банку возможность заработать на процентах от своего ипотечного кредита, далеко не все заемщики знают, что часть уплаченных процентов можно вернуть. Но даже те, кто осведомлен о существовании такого механизма, как налоговый кредит, довольно редко прибегают к нему на практике. Одни не верят в возможность получить что-то от нашей налоговой службы, другим просто некогда разбираться в тонкостях законодательства. А между прочим, никаких особых сложностей здесь нет, и, потратив некоторое время на оформление налогового кредита, вы имеете все шансы вернуть часть кроено заработанных

материалы в тему: 12.04.21 Как работает программа финансового лизинга на жилье в Украине 21.03.22 ФОПи знову можуть платити податки в "Дії" 12.07.21 Потребительские кредиты не для всех: как повлияет на банки решение НБУ 05.01.21 Новые правила для микрокредитов: что изменилось с 1 января 2021 года 17.12.21 В шаге от доверия. Что изменится для клиентов на рынке страховых услуг

обратно. Тем более, что когда речь идет об ипотеке первичного жилья, в итоге набегает немалая сумма...

Что же представляет собой налоговый кредит? Это сумма определенных затрат на приобретение неких товаров, работ или услуг (кроме затрат на оплату НДС и акцизного сбора), на сумму которых разрешается уменьшить сумму вашего общего годового налогооблагаемого дохода, полученного за отчетный год. Такие затраты необходимо подтвердить документами при заполнении налоговой декларации. И переплаченный подоходный налог возвращается налогоплательщику.

К таким затратам Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» относит и часть суммы процентов по ипотечному жилищному кредиту, фактически оплаченных на протяжении отчетного налогового года.

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТА

Оксана ДОРОШЕНКО, управляющий партнер, кредитный брокер

У заемщиков (физлиц) часто возникает вопрос: можно ли получить налоговый кредит, если ипотечный кредит оформлен в валюте? До недавнего времени Государственная налоговая администрация в своем письме от 26 апреля 2007 г. № 8445/7/17-0717 разъясняла следующее. Если финансовый кредит на приобретение (строительство) жилья был получен физическим лицом в банковском учреждении в иностранной валюте, то такой кредит не может рассматриваться как ипотечный кредит, по которому согласно закону предусмотрена реализация права плательщика налога на налоговый кредит. То есть с точки зрения Государственной налоговой администрации, заемщик, оформивший ипотеку в долларах, евро либо франках, не имеет права отнести уплаченные проценты к налоговому кредиту. Эта ситуация была спорной, и в связи с многочисленными запросами плательщиков налогов и к радости последних Государственная налоговая администрация еще раз пересмотрела вопрос возмещения налогового кредита и в своем письме от 13 июня 2008 г. № 12187/7/17-0717 пришла к выводу, что плательщики налога с доходов физических лиц имеют право относить к составу налогового кредита часть суммы процентов, оплаченных по ипотечному кредиту, выданному и погашенному в иностранной валюте.

Так как у заемщика право на налоговый кредит по ипотечному договору возникает раз в 10 лет, согласно трактовке Государственной налоговой администрации, и если заемщик намеревается отнести к налоговому кредиту часть суммы уплаченных процентов, то я рекомендую делать это в первые годы погашения кредита, когда сумма процентов за использование ипотечного кредита значительно выше, чем в последующие годы.

Следует учитывать, что не по каждой ипотеке возможен возврат процентов, а лишь в случае, если за счет ипотечного жилищного кредита строится или покупается жилой дом (квартира, комната), определенный налогоплательщиком как основное место его проживания. И не чаще одного раза в 10 календарных лет. Отсчет начинается с года, в котором объект ипотеки был куплен или начал строиться.

А как быть, если срок погашения кредита превышает 10 лет? В таком случае право на включение части процентов в налоговый кредит по новому ипотечному кредиту возникает после полного погашения основной суммы и процентов предыдущего кредита.

Однако, как и из любого правила, здесь есть свои исключения, и право на налоговый кредит можно восстановить без соблюдения указанных в Законе сроков. Это касается четырех ситуаций: принудительной продажи или конфискации объекта ипотеки, ликвидации по решению органа местной власти, разрушения или признания объекта непригодным для использования по причине непреодолимой силы (форс-мажора) или продажи в связи с неплатежеспособностью (банкротством) налогоплательщика.

Воспользоваться налоговым кредитом могут лишь совершеннолетние резиденты, кроме случаев, когда квартира или дом находится в общей частичной или общей совместной собственности супругов, один из которых младше по возрасту, либо когда несовершеннолетний получает объект ипотеки по условиям завещания.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Юрий ЛАВРЕШИН, глава налоговой практики международной юридической компании «Александров и Партнеры»

Вопросы налогообложения операций физических лиц с недвижимостью очень актуальны в последнее время, когда «перегретым» рынок недвижимости не называет только ленивый. Кроме количества операций с недвижимостью, повышенный интерес к вопросам налогообложения определяется также рекордными ценами на недвижимое имущество.

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим вопросы налогообложения доходов физических лиц, является Закон Украины «0 налоге с доходов физических лиц». В этом Законе имеется даже отдельная статья, регулирующая некоторые особенности налогообложения операций, связанных с ипотечным жилищным кредитованием.

В вопросе налогообложения ипотечного жилищного кредитования, на первый взгляд, все ясно:

• основная сумма кредита, которую получает физическое лицо, не включается в состав налогооблагаемого дохода согласно подпункту 4.3.23 Закона;
• сумма выплаченных по кредиту процентов за первые 100 м2 жилья включается в состав налогового кредита в соответствии со статьей 10 Закона.

Однако есть некоторые особенности, которые следует учитывать при налогообложении операций с ипотечным кредитованием.

Так, под ипотечным жилищным кредитом в соответствии с пунктом 1.5 статьи 1 Закона следует понимать финансовый кредит, который выдается физическому лицу, обществу сособственников квартир или жилищному кооперативу для финансирования затрат, связанных со строительством или приобретением квартиры (комнаты) или жилого дома (его части) сроком не менее пяти лет, с принятием кредитором такого жилья в залог. Таким образом, обязательное условие принятия кредитором такого жилья в залог исключает из понятия ипотечного жилищного кредита целую категорию кредитов — тех, в которых передача жилья в залог не осуществляется по тем или иным причинам, либо под которые предоставлено иное обеспечение, отличное от залога жилья, под которое получен кредит. Например, заемщик может предоставить в обеспечение кредита другое недвижимое имущество или автотранспорт. Исходя из этого необходимо понимать, что включение в состав налогового кредита процентов, выплаченных по кредиту, который не является ипотечным в полном понимании пункта 1.5 статьи 1 Закона, будет затруднительно.

Другим важным условием, которое следует соблюсти заемщику при отнесении процентов по ипотечному жилищному кредиту в состав налогового кредита, является определение заемщиком такого жилья «как основное место его проживания». Данное положение является неопределенным, поскольку не указано, каким именно образом заемщику необходимо определить «основное место проживания». Если с приобретением построенного жилья все понятно — данный факт можно подтвердить регистрацией по месту жительства,™ со строящимся жильем все неоднозначно. Закон не устанавливает порядка определения заемщиком «основного места проживания», отсюда могут быть проблемы с налоговыми органами при доказывании правомерности включения суммы процентов в состав налогового кредита.

Чем меньше жилплощадь, тем лучше?

Для вычисления суммы, подлежащей возврату в карман налогоплательщика, законодатель изобрел целую формулу: сумма уплаченных за отчетный год процентов умножается на коэффициент. Последний, в свою очередь, рассчитывается по формуле:

К = МП/ФП,

где МП — это минимальная общая жилплощадь, равная 100 м2, а ФП — фактическая общая жилплощадь, которая приобретается или строится за счет ипотеки.

Если коэффициент больше единицы, то в налоговый кредит включается сумма уплаченных процентов без использования этого коэффициента.

Проще говоря, если жилплощадь меньше 100 м2, то вам вернут всю сумму уплаченных процентов, если больше, то засчитают только часть, пропорциональную 100 м2.

Развод кредиту не помеха

Что касается распределения затрат между супругами, то право на налоговый кредит предоставляется только одному из пары, в общей частичной или общей совместной собственности которой находится объект ипотеки. Однако кредитный договор должен быть подписан обоими либо одним из супругов, когда второй предоставляет нотариально заверенную доверенность на такое подписание.

Воспользоваться правом на налоговый кредит могут не только любящие супруги, но и решившие идти по жизни врозь. Если супружеская пара, в общей совместной собственности которой находился объект ипотеки, разводится, то указанные в Законе «0 налоге с доходов физических лиц» сроки распространяются на того из супругов, кто остается «с квартирой». Если же недвижимость поделили — то на обоих, и право на возврат процентов также имеют оба, согласно распределенному между ними обязательству по погашению суммы кредита и процентов по нему (если такое распределение разрешено договором).

Если же супруг, имевший право на налоговый кредит по ипотеке, умирает или признается по решению суда умершим или без вести пропавшим, такое право переходит к другому супругу, начиная с процентов, уплаченных с начала отчетного года, на который приходится смерть или соответствующее решение суда.

Кстати, если женитьба заемщика состоялась после получения ипотечного кредита или его части, то ответственным за погашение кредита остается он, и купленная в кредит квартира не включается в состав общей частичной либо совместной собственности новой семьи до полного погашения кредита и процентов по нему.

Утратить право на включение процентов по ипотеке в налоговый кредит можно в двух случаях: лишившись резидентского статуса, а также при выезде за пределы Украины на ПМЖ.