Финансовый кризис не обошел стороной и кредитование в секторе загородной недвижимости: выросли ставки, ужесточились требования к заемщикам (опыт России)

Но длительного спада участники рынка не ожидают. В условиях продолжающегося роста цен на квартиры в столице многие рассматривают загородные дома как альтернативу покупке двушки в хрущевке.

В США 80% населения живет в частных домах, и только 20% — в многоквартирных. В России ситуация обратная: до последнего времени считалось, что позволить себе дом для постоянного проживания могут только состоятельные люди, у которых в черте

материалы в тему: 14.01.22 "ПриватБанк" продал на онлайн-аукционе СЕТАМ 556 лотов собственного и залогового имущества на 1 млрд грн 28.12.21 Заемщики нуждаются в улучшении корпоративного управления - банкиры 26.01.22 Нацбанк делегировал полномочия штрафовать коллекторов комитету по надзору за небанками 17.12.21 НБУ выписал нарушителям правил по этическому поведению коллекторов более 1,5 млн грн штрафов 03.12.21 НБУ остановил лицензии ООО "Кредитпроминвест" за нарушение требований "коллекторского" закона

города уже есть квартира.

Сейчас ситуация изменилась. В условиях, когда жилье в столице дорожает (по расчетам экспертов агентства Irn, за декабрь-январь московская недвижимость выросла в цене в среднем на 7,9% в долларах и на 8,7% в рублях), все больше потенциальных покупателей квартир обращают внимание на загородную недвижимость. Если еще три-четыре года назад доля ипотечных кредитов, предоставляемых банками на приобретение загородной недвижимости, в общем портфеле не превышала 5%, то теперь у некоторых кредитных организаций таких заемщиков более 10%, а у некоторых и 15%.

Среди причин взрывного роста этого сегмента эксперты называют изменения в правовой базе: в 2006 году в российское законодательство были внесены поправки, которые позволили одновременно оформлять залог на дом и на землю. С началом строительства организованных коттеджных поселков банкам стало проще классифицировать и оценивать малоэтажное жилье. Кроме того, в последние несколько лет появилась возможность получить ипотечный кредит на строительство загородной недвижимости. Банки в этом случае работают в рамках соглашений с определенными застройщиками.

Благодаря развитию практики предоставления ипотечных кредитов на приобретение/строительство загородной недвижимости многие банки ввели новые продукты, ориентированные именно на эту категорию заемщиков. «Банк «Союз» предлагает своим клиентам ипотечные кредиты на приобретение или под залог имеющейся загородной недвижимости», — рассказывает начальник управления ипотечного кредитования АКБ «Союз» Павел Дядин. Максимальная сумма кредита, его сроки, валюта, в которой предоставляется заем, а также требования к заемщику и размер первоначального взноса в зависимости от кредитной организации достаточно сильно отличаются. Так, в Абсолют Банке минимальный первоначальный взнос составляет 30%, столько же в Московском ипотечном агентстве, в АКБ «Союз» — 20%. При этом в Абсолют Банке деньги предоставляют на срок до 10 лет, а в АКБ «Союз» — до 30 лет. Ставки по кредитам также сильно разнятся: от 9,5% годовых в долларах или евро до 15% в рублях. Как и в ситуации с многоквартирными городскими домами, стоимость обслуживания долга возрастает, если кредит берется на строительство дома, и снижается после его госрегистрации.

Как уже было сказано, в условиях развивающегося мирового финансового кризиса наш рынок не остался в стороне, влияние заметно в том числе и в сегменте кредитования приобретения загородной недвижимости. «Кризис ликвидности затронул весь ипотечный рынок. Основные изменения — это рост ставок и более тщательный подход к оценке заемщиков. Соответственно, изменения в андеррайтинге ограничивают возможности некоторых потенциальных заемщиков в получении ипотечного кредита», — говорит заместитель директора департамента продаж инвестиционного банка «КИТ Финанс» Ирина Щеголихина.

«Кризис сказался на всем ипотечном кредитовании, даже крупнейшие банки были вынуждены поднять ставки, и удорожание кредитов составило в среднем от 0,25% до 1% годовых, — соглашается начальник управления кредитования департамента кредитования и инвестирования АКБ «Электроника» Андрей Каратаев. — Однако такое развитие событий, скорее всего, связано с паникой и желанием покрыть возможные риски. Можно предполагать, что, если ситуация стабилизируется, ставки вновь снизятся». В данных условиях отказов не то чтобы стало больше, отмечает эксперт, просто банки стали медленней выдавать спорные кредиты, так как ужесточилась проверка предоставленных документов. Но с тем, что российский рынок стал заложником американской ипотеки, согласны далеко не все. «Наш банк не испытывает на себе влияния кризиса, у нас нет проблем с ликвидностью. И мы не меняли условий по нашим программам и не замедляли темпов кредитования. В том числе это касается и наших программ по кредитованию на приобретение загородной недвижимости», — уверяет руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Даньков.

«Финансовый кризис практически никак не отразился на развитии ипотечного кредитования загородной недвижимости», — говорит руководитель службы розничного кредитования КБ «Московское ипотечное агентство» Игорь Нагорский. Во-первых, этот вид ипотеки в России только начинает развиваться. Банки в большинстве своем стараются не кредитовать под загородную недвижимость, так как она менее ликвидная, чем, например, московская квартира, а сам процесс оценки залога, ведь каждый объект недвижимости индивидуален, и проведения кредитной сделки очень трудоемкий. Дополнительным сдерживающим фактором здесь является высокая степень непрозрачности этого сегмента рынка недвижимости, когда не все банки могут оценить чистоту сделки между покупателем и продавцом. Во-вторых, потребительский спрос существенно превышает предложение. Поэтому темпы кредитования сегмента загородной недвижимости стабильно растут, отмечает Павел Дядин.

Впрочем, финансовый кризис не единственная проблема для банков и заемщиков в этом сегменте. «Основные проблемы при получении подобного кредита возникают на этапе оценки недвижимости, так как оценка специализированных организаций может не совпадать с ценой, за которую недвижимость продается», — говорит Сергей Даньков. Также много проблем возникает уже на этапе юридической экспертизы, когда клиент подает документы на дом и землю в банк для проверки: часто бывают случаи, когда полноценный жилой дом по документам оказывается дачным, а дачные дома банк не принимает в залог.

Препятствия возникают также из-за сложности и дороговизны оформления сделки (в залог оформляется не только дом, но и земля, на которой он находится). «Тем, кто намерен приобрести в собственность загородный домик, необходимо провести очень тщательный анализ рынка и заранее оговорить с продавцами технические детали предстоящей сделки», — советует Сергей Даньков.

«При проведении сделок с недвижимостью наибольшее количество споров и проблем возникает из-за их обеспечения», — отмечает Игорь Нагорский. Поэтому при заключении кредитного договора на покупку загородной недвижимости необходимо зарегистрировать права на объект ипотеки в установленном порядке. Также закон может устанавливать запрет на залог того или иного объекта недвижимости. Например, в залоге не может находиться земля, находящаяся в государственной или муниципальной собственности. Еще одна особенность — может быть запрещена ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. «Передаваемое в залог имущество должно быть допущено к обороту. Здесь законодательством установлены ограничения на оборот участков лесного фонда, земель сельскохозяйственного назначения, а также загрязненных опасными отходами и радиоактивными веществами», — добавляет Игорь Нагорский.

Сделки с загородной недвижимостью нередко становятся предметом судебных разбирательств, предупреждают эксперты. Нередки факты нарушения границ межевания земельного участка, использования лесополосы (земель лесного фонда) для строительства дома, строительство в природоохранной зоне, незаконность предыдущих сделок с объектом, ненадлежащим образом оформленные документы выделения земельного участка и многое другое. Чтобы не столкнуться с предыдущими собственниками или природоохранными органами в суде, участники рынка советуют проводить тщательную экспертизу истории объекта недвижимости. При обращении за помощью в юридическое бюро беглая проверка объекта обойдется в $1,5—2 тыс., подробная экспертиза крупных участков может стоить десятки тысяч долларов. В банке и страховой компании проверка юридической чистоты земельного участка и стоящего на нем дома проводится для заемщика бесплатно. Не говоря уже о том, что и банк, и страховщик заинтересованы в качественной проверке во избежание проблем, которые в дальнейшем могут возникнуть с предметом залога.

«Чаще всего кредит на приобретение загородной недвижимости берут предприниматели или топ-менеджеры — люди с достатком выше среднего. Средняя сумма кредита по этой программе колеблется от $500 тыс. до $1 млн (или эквивалент в рублях), — рассказывает Сергей Даньков. — Если сравнивать эту программу с классической ипотекой, то тарифы предусматривают большую долю внесения собственных средств. Это связано с тем, что цены на загородную недвижимость менее стабильны, чем цены на квартиры». «Берут такие кредиты в основном управленцы среднего и высшего звена. Здесь нужно понимать, что загородная недвижимость также сегментируется, а значит, это могут быть и успешные менеджеры, приобретающие в дополнение к городской квартире загородную резиденцию, и семейные люди, принявшие решение сменить образ жизни и, продав городское жилье, переселиться за город», — добавляет Андрей Каратаев.

«Как правило, это люди среднего возраста, семейные, с достатком чуть выше среднего. Заметен спрос на кредиты на покупку загородного жилья и со стороны собственников бизнеса. Для таких людей загородный дом не первое жилье и не основное. Приобретая коттедж, люди хотят увеличить свое жизненное пространство», — делится опытом Ирина Щеголихина. «Если говорить о Московском регионе, в основном наши заемщики приобретают жилье экономкласса, в том числе коттеджи и таунхаусы стоимостью $250—300 тыс., расположенные в радиусе не более 40 км от МКАД.

Менее распространены кредиты на элитные дома, так как цены на них начинаются от $600—800 тыс., и далеко не каждый заемщик может предоставить в банк информацию о получаемом доходе для такой суммы кредита», — говорит Павел Дядин.

На сегодняшний день спрос граждан на приобретение жилья вне черты города явно возрастает. Однако «ипотечное кредитование в данном секторе развивается медленнее, что связано с тем, что застройщики используют достаточно специфические, нестандартные договорные схемы и аккредитовать такую компанию бывает сложно», — сетует Ирина Щеголихина. «Маловероятно, что динамика в секторе кредитования сделок на приобретение загородной недвижимости изменится очень сильно», — добавляет Андрей Каратаев. Прежде всего это связано со спросом — ждать массового притока клиентов по таким сделкам в ближайшие годы вряд ли придется. Однако с ростом доходов населения загородных домов покупается все больше и значительная доля сделок происходит с привлечением заемных средств. А с развитием инфраструктуры загородных поселков и возможностью полноценной замены квартиры загородным домом подобная тенденция будет постепенно нарастать.

«Анализируя сложившуюся ситуацию, а также анонсированные крупными застройщиками проекты по возведению «городов-спутников» вокруг столицы и крупных городов, можно сделать вывод о крайне благоприятных условиях для роста продаж загородной недвижимости, и, соответственно, мы крайне благоприятно оцениваем перспективы роста портфеля банка в разрезе ипотечных продуктов для приобретения загородной недвижимости», — резюмирует Павел Дядин.