Анализируя сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости, большинство экспертов склоняются к мнению, что сегодня существует достаточно оснований для стабилизации, а в отдельных сегментах и снижения стоимости столичного жилья.
- Ситуация с ценами на жилье во многом будет зависеть от продолжительности кризиса финансовой ликвидности, который напрямую влияет на возможность населения получать кредиты и доступ к заемным средствам со стороны девелоперских и строительных компаний. Чем более затяжным будет кризис, тем сильнее он повлияет на рынок. Аналитики прогнозируют, что кризис достигнет своего дна к октябрю-ноябрю. Соответственно, только тогда можно будет четко прогнозировать динамику цен.
- На 2009 год можно прогнозировать снижение цен на вторичное жилье, а также на новостройки бизнес- и эконом-классов. Однозначно можно ожидать падения цен на вторичном рынке (на квартиры в устаревшем жилом фонде) на уровне 5-7%. По нашим прогнозам, недвижимость классов "премиум" и "де-люкс" не ощутит негативного влияния рынка, в этом сегменте цены останутся стабильно высокими. Что касается земельного рынка, то здесь в 2009 году рост цен сохранится, но его темпы снизятся до 20-25%. Отмена моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения существенно не повлияет на динамику ценообразования на земельные участки под коттеджное строительство, учитывая темпы инфляции и состояние экономики, а также сокращение предложения качественных участков в 30-километровой зоне. После отмены моратория на рынок будут выставлены в основном сельскохозяйственные поля, непригодные для проведения строительных работ без существенных предварительных инвестиций. Между тем выход на аграрный рынок иностранных инвесторов, привлеченных низкими по международным меркам ценами на землю и рабочую силу, может сказаться на подорожании земли. В сфере коттеджного строительства сохранится тенденция роста цен, которую обусловят следующие факторы: удорожание земли, увеличение себестоимости строительства и, несмотря на большое количество построенных и заявленных коттеджных городков, растущий спрос. В 2009 году увеличение стоимости домовладений в коттеджных городках составит 10-15%.
- Оживления на рынке и изменения тренда стоит ожидать лишь к весне 2009 года, а вероятнее - к концу лета-началу осени следующего года, когда будут четко видны тенденции преодоления или усугубления кризиса ликвидности в США, ситуация на сырьевых рынках и обстановка на рынке недвижимости России. Затем, к сожалению, включится фактор приближающихся президентских выборов в Украине, и иностранные инвесторы и банки, скорее всего, снова займут выжидательную позицию. Значительного выздоровления рынка в 2009 году и нового витка роста цен большинство аналитиков и игроков рынка не ожидают.
- Многое будет зависеть от экономической и курсовой политики, проводимой новым правительством, а также от ситуации с долларом. Реальный индекс (очищенный от инфляции индекс удорожания) в 2007 году был значительно ниже, чем в предыдущие годы. Можно говорить о тренде, когда темпы реального роста цен в среднесрочной перспективе стремятся к нулю. Скорее всего, реальные темпы удорожания жилья в 2009 году будут находиться в диапазоне от -5% до +5%. Номинальный (общий) индекс удорожания недвижимости в 2008 году в долларах будет зависеть от соотношения доллара с другими валютами и гривной, точнее - от темпов его падения. Таким образом, при максимально стабильной ситуации цены на недвижимость в долларах вырастут на 8-12%. При этом маловероятно, что удорожание будет меньше официального индекса инфляции в Украине. Что касается сегмента загородной недвижимости, то здесь цены как в нынешнем, так и в следующем году вырастут минимум на 25%. При этом темпы роста будут зависеть от класса поселка. Быстрее подорожают дома в коттеджных городках категорий "бизнес" и "премиум". После окончания 2009 года по мере наполнения рынка загородной недвижимости появится вероятность стабилизации цен.
- Сегодня ситуация на рынке такова, что, несмотря на достаточное количество средств и готовность вкладывать их в недвижимость, потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию. Как только придет понимание того, что существенного снижения не происходит (завышенная стоимость отдельных объектов в ближайшее время действительно снизится, но квартиры ценой $2000-$2500 за кв. м дешеветь не будут), спрос возобновится, и, соответственно, продолжится рост цен - ориентировочно, на 20%. Нынешний период ожидания напрямую связан с ипотечным кризисом. Поскольку многие банки уже возобновили кредитование, можно вскоре ожидать оживления рынка: объем продаж увеличится, и цены пойдут вверх. Полное восстановление рынка произойдет через 3-6 месяцев, ориентировочно - весной следующего года, при условии, что не возникнут новые негативные макроэкономические факторы - например, правительство в целях борьбы с инфляцией не повысит в очередной раз резервную ставку для коммерческих банков.
- Предложение новостроек заметно уменьшится, так как у большинства девелоперов нет возможности финансировать строительство, и реализация целого ряда проектов будет заморожена. Часть жилищных проектов будет переформатирована в строительство коммерческой недвижимости. Сокращение предложения не позволит ценам резко снизиться, кроме того, происходит постоянный рост себестоимости строительства. В сегодняшней ситуации легенды о сверхприбылях девелоперов существенно преувеличены: снижение стоимости жилья на первичном рынке возможно не более чем на несколько процентов, в противном случае строительство станет убыточным. Что касается вторичного рынка, то здесь продавцы могут более ощутимо снизить цены, так как многие из них приобретали жилье за гораздо меньшие деньги. Но и здесь мы не склонны прогнозировать обвала: количество потенциальных покупателей остается весьма большим. Временные трудности с финансированием будут продолжаться еще несколько месяцев, после чего ипотечное кредитование снова начнет расти и спрос восстановится.
- На рынке недвижимости сложилась критическая ситуация, чреватая долгосрочными негативными последствиями. Выход из кризиса возможен при условии повышения прозрачности на первичном рынке земли, упрощения процедуры получения компаниями-застройщиками разрешений на строительство, снижения размеров всевозможных отчислений городу при строительстве жилья эконом-класса и демонополизации рынка жилья. Кроме того, очень важно достичь нормализации инвестиционного климата в Украине, что позволило бы привлечь более дешевые зарубежные финансовые ресурсы. Необходимо также более активно использовать банковское проектное финансирование жилищного строительства - в отличие от прошлых периодов, когда основным источником финансирования на этапе строительства выступали покупатели недвижимости. Наконец, компаниям-застройщикам следовало бы изменить политику ценообразования и начать применять в своей деятельности новые технологии строительства и, особенно, управления. В совокупности все перечисленные изменения позволят увеличить темпы строительства жилья и снизить цены предложения, стимулируя платежеспособный спрос, что повысит доступность жилья в Киеве и окрестностях. Но даже при наиболее благоприятном ходе событий это произойдет не ранее чем через 1,5-2 года.
- Уместно говорить о том, что украинский рынок недвижимости входит в фазу стагнации, причем это явление характерно не только для Украины. Однако, как ни парадоксально, кризисная ситуация на рынке недвижимости будет благоприятствовать его дальнейшему развитию. Сокращение предложения на рынке неизбежно приведет к росту спроса. В прошлом году в Киеве было реализовано 1 400 тыс. кв. м жилья. В этом году прогнозы существенно скромнее. То есть строят меньше, а потребность в жилье - пусть и отложенная - у нас очень большая.
В сегменте жилья среднего и нижнего классов важна доступность кредитов, а ситуация на рынке ипотечного кредитования сейчас очень сложная. Банки предлагают значительно меньше кредитов, к тому же по более высоким процентам. Определяющим является общерыночный тренд, при котором в случае подорожания покупатель стремится купить все, потому что завтра будет еще дороже. Точно так же когда цены снижаются, тот, кто готов купить сегодня, придерживает деньги, чтобы купить завтра подешевле. Именно это мы сегодня и наблюдаем.
Если говорить о региональной политике, то ситуация везде одинаковая. Сильнее всего страдает жилой сегмент, причем в городах-спутниках строительство сегодня имеет отрицательную рентабельность. Ряд застройщиков даже вынуждены продавать квартиры дешевле себестоимости. Это происходит потому, что банки не дают кредитов, а люди, уже купившие квартиры, требуют своевременного завершения проектов. Думаю, что осенью нас ожидает несколько конфликтов по схеме "Элита-центр", поскольку многие фирмы выходили на рынок спекулятивно. Я не имею в виду прямое мошенничество, как в случае с "Элита-центром", а скорее неготовность небольших компаний работать в условиях кризиса ликвидности. Как это ни парадоксально, сейчас более стабильны те компании, которые не строят.