Всего два-три года назад в условиях бурно растущего рынка кредит был выгоден не только для тех, кто нуждался в жилье, но и для желающих заработать на инвестициях в недвижимость. В те времена ставка по кредиту на уровне 16-1 7% казалась настоящим подарком, ведь цены на столичную жилплощадь росли со скоростью 40-60% в год. Так ли выгодна ипотека сегодня, когда стоимость квадратного метра киевских квартир практически замерла на месте, а в некоторых районах даже немного снизилась?
Кредитные истории
Несколько лет назад все финансовые консультанты как один говорили о том,
что ипотека — это не только возможность обзавестись собственным жильем, но и выгодное вложение средств. В самом деле, переплатив банку 16-17% залоговой суммы, можно было спустя год заработать на продаже приобретенного жилья 50, а то и все 70% от его первоначальной стоимости. Сегодня эксперты более скромны в оценках — на росте цен уже не заработаешь, но для тех, кто приобретает квартиру, чтобы в ней жить, ипотека по-прежнему — один из немногих способов в кратчайшие сроки осуществить свою мечту, благо, процентные ставки по кредитам существенно снизились. Куда бы ни двигались цены, жить в собственной квартире хочется уже сейчас, и именно это является основной причиной, по которой потенциальные заемщики обращаются в банк за кредитом.
Второй важный фактор — арендные ставки. Несмотря на то, что рост стоимости жилья в Киеве затормозился, цены на аренду продолжают расти. Согласно отчету компании SV Development, за прошлый год средние арендные ставки в столице выросли на 50%. Таким образом, если желающий обзавестись собственным жильем будет копить нужную сумму, проживая в это время в съемной квартире, не факт, что постоянно растущая арендная плата не уничтожит львиную долю сбережений.
Любителям накоплений и депозитов нельзя забывать и о высоком уровне инфляции. По итогам минувшего года он составлял около 16%, именно на столько обесценились денежные сбережения граждан. В случае с кредитом инфляция работает на вас — ведь она снижает стоимость ваших уже не сбережений, а долгов. Кроме того, зарплаты и доходы граждан постепенно растут. В результате те неподъемные суммы, которые заемщику придется вносить ежемесячно в счет погашения кредита, уже через 4-5 лет будут казаться далеко не такими высокими, а через 10 лет могут стать и вовсе несущественными. Все это способствует дальнейшему росту ипотечного кредитования, который, по мнению банкиров, сохранится на уровне 60-70%.
Аналогичной точки зрения придерживаются и независимые эксперты: «В 2008 г. темпы роста ипотечного кредитования увеличатся на уровне 60% относительно уровня 2007 г. Данный рост будет наблюдаться на фоне стабильности или незначительного колебания ставок по кредитованию». Такое мнение озвучил в ходе «круглого стола» президент Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Игорь Юшко. И все-таки основной недостаток ипотеки — высокая стоимость кредитов в отечественных банках. При кредитовании сроком на 20 лет и более заемщик переплачивает банку сумму в два, а то и в три раза большую, чем стоимость купленного жилья. Сдерживающим фактором являются также размеры первого взноса, которые обычно составляют от 10 до 30% стоимости жилья. И хотя сегодня банки активно внедряют программы кредитования с нулевым первоначальным взносом, процентная ставка по таким кредитам выше.
Альтернативныйвариант
К перечисленным минусам ипотеки можно добавить еще один — требования кредитора к доходам заемщика. Так, например, для получения кредита на $100 тыс. (цена столичной «единички» в спальном районе) потребуется документальное подтверждение совокупного семейного дохода на уровне $2 тыс. в месяц. Если официального подтверждения таких доходов нет или же у вас нет стартового капитала для первого взноса, придется временно отказаться от ипотеки, прибегнув к альтернативным вариантам.
Так, некоторые украинские банки предлагают специальную депозитную программу для тех, кто в ближайшее время намерен воспользоваться ипотекой. Такие программы предполагают капитализацию процентов и не имеют ограничений по пополнению вкладов, что позволяет за несколько лет накопить определенную сумму, необходимую для первоначального взноса. Кроме того, при выдаче кредита банки гораздо лояльнее относятся к таким клиентам, ведь накопленные с помощью регулярного пополнения средства являются хорошей гарантией стабильности доходов заемщика.
Еще один альтернативный вариант приобретения жилья на первичном рынке у застройщика — обычная рассрочка. Эта схема подойдет той категории покупателей, которая обладает достаточными доходами, чтобы рассчитаться за приобретенную квартиру в течение 2-3 лет. Суть рассрочки в том, что покупатель квартиры получает возможность вносить деньги поэтапно, что очень удобно, если жилье находится только в процессе строительства. Вся сумма разбивается на равные части, которые вносятся в четко оговоренные дни по мере приближения срока сдачи дома в эксплуатацию. Недостаток рассрочки заключается в том, что цена недвижимости не у застройщиков не фиксируется.
Если застройщик поднимает стоимость квадратного метра, скажем, через год после начала строительства, это распространяется на тех, кто уже начал вносить деньги в рамках рассрочки, то есть сумма выплат за еще не оплаченные метры увеличивается. В силу этого фактора рассрочка была не популярна в период быстрого роста цен, а сейчас становится все более привлекательной, поскольку не предполагает каких-либо переплат в виде процентов, комиссий или страховок. Правда, воспользоваться рассрочкой могут лишь очень обеспеченные клиенты, поэтому считать данную схему полноценной альтернативой ипотеке нельзя.
Приобретать ли квартиру в кредит?
«За»
Возможность жить в своей квартире уже сейчас
Заемщику не страшен возможный рост цен на жилье
За счет инфляции и роста зарплат ежемесячные выплаты по кредиту становятся со временем менее ощутимыми
«Против»
Большие суммы переплат по кредиту (до 200-300% общей суммы долга при долгосрочном займе)
Штрафы за несвоевременное и досрочное погашение кредита (зависит от банка)
Высокие требования банка относительно доходов заемщика, документов и поручителей
Выводы
Итак, для большинства желающих обзавестись собственной квартирой выбор по-прежнему невелик. В случае если квартира приобретается для того, чтобы в ней жить, разумнее всего воспользоваться кредитом. Это избавит вас от аренды квартиры и зависимости от роста арендных ставок. Но если жилье приобретается с инвестиционными целями, например для сдачи в наем и в качестве семейного актива, логичнее использовать депозитные программы для накопления нужной суммы. Это избавит покупателя от переплат по кредиту, и, соответственно, увеличит прибыль от приобретенной недвижимости.
Комментарий Светлана СПИЦЫНА, начальник отдела кредитных продуктов для частных лиц «ОТП Банка»
Людей, воспользовавшихся ипотекой, можно условно разделить на две категории — те, кто приобретает жилье, чтобы в нем жить, и те, для кого недвижимость — это инвестиция. Основная масса наших клиентов — это представители первой категории, то есть люди, которые приобретением квартиры решают свой жилищный вопрос, и ипотека для них является единственным вариантом. Подтверждением этому служит тот факт, что объем нашего кредитного портфеля по ипотечным займам продолжает расти и не зависит от того, в какую сторону движутся цены на недвижимость. Активный рост ипотечного кредитования в целом по рынку продолжается и сейчас, несмотря на то, что процентные ставки по ипотеке в 2008 г. снижаться, скорее всего, не будут.
|
Новости
